> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 1-4/152 | **Secțiune:** Copertă
> **Context:** Pagina de copertă a raportului trimestrial.

<!-- PAGE 1 -->
# RAPORT

30 septembrie 2025

<!-- PAGE 2 -->
# IMPACT

## CUPRINS

<table><tr><td>MISIUNEA IMPACT</td><td>4</td></tr><tr><td>GRUPUL IMPACT PE SCURT</td><td>5</td></tr><tr><td>PORTOFOLIU DE PROIECTE</td><td>7</td></tr><tr><td>POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE</td><td>29</td></tr><tr><td>PERFORMANȚA GRUPULUI ÎN PERIOADA RAPORTATĂ</td><td>32</td></tr><tr><td>VENITURI PE SEGMENTE</td><td>41</td></tr><tr><td>REZULTATE FINANCIARE LA 30 SEPTEMBRIE 2025</td><td>45</td></tr><tr><td>COMPARAȚIE T3 REALIZAT 2025 VS. T3 BUGETAT 2025 ȘI 12 LUNI 2025</td><td>52</td></tr><tr><td>LITIGII RELEVANTE</td><td>54</td></tr><tr><td>INDICATORI ECONOMICO-FINANCIARI</td><td>56</td></tr><tr><td>CONCLUZII</td><td>57</td></tr><tr><td>ACȚIUNI PENTRU ÎMBUNĂTĂȚIREA PERFORMANȚEI</td><td>57</td></tr><tr><td>RELAȚIA CU BVB ȘI INVESTITORII</td><td>58</td></tr><tr><td>DECLARAȚIA CONDUCERII</td><td>59</td></tr></table>

<!-- PAGE 3 -->
# TELECONFERINȚĂ

REZULTATE T3 2025

20 noiembrie 2025
12:00 PM

În data de 20 noiembrie 2025, începând cu ora 12:00 (ora României) va invităm să participați la teleconferința de prezentare a rezultatelor financiare și operaționale ale Grupului Impact, din primele nouă luni ale anului 2025.

![img-0.jpeg](img-0.jpeg)
Sebastian Câmpeanu
CEO

![img-1.jpeg](img-1.jpeg)
Claudiu Bistriceanu
CFO

Persoanele interesate să participe la teleconferință sunt rugate să confirme participarea prin înregistrarea AICI.

<!-- PAGE 4 -->
# MISIUNEA IMPACT / CINE SUNTEM?

O companie inovatoare cu 34 de ani de activitate pe piața din România, care creează tendințe în real estate, autor al conceptului de ansamblu rezidențial, prima companie imobiliară listată la Bursa de Valori București, în anul 1996.

Activitatea noastră este concentrată în a avea un impact pozitiv asupra vieții oamenilor, dezvoltând comunități cu accent pe sustenabilitate, eficiență și o bogată viață socială.

Experiența dezvoltării celor 17 ansambluri rezidențiale ne poziționează ca un dezvoltator de proiecte rezidențiale de mare anvergură.

## MISIUNE

Misiunea noastră este de a avea un impact pozitiv asupra vieții oamenilor, dezvoltând comunități cu accent pe sustenabilitate, eficiență și bunăstare. Generăm valoare adăugată pentru toate părțile implicate prin investiții sigure.

## VIZIUNE

Țintim să devenim cel mai important dezvoltator imobiliar rezidențial din regiune, dezvoltând proiecte rezidențiale sustenabile la scară largă.

## VALORILE NOASTRE

care reflectă ADN-ul companiei:

> **INTEGRITATE.** Promitem să respectăm întotdeauna legea, să luăm cele mai bune decizii și să facem ce e mai bine pentru clienții noștri, compania noastră, partenerii noștri și echipa noastră, cu succes pentru toate părțile implicate.

> **TRANSPARENȚĂ.** Acordăm o atenție deosebită transparenței și tratament egal tuturor investitorilor noștri cu respectarea conduitei și eticii în afaceri.

> **INOVAȚIE.** Căutăm să fim în topul inovațiilor din industrie, un exemplu care să îi motiveze și să îi inspire pe toți ceilalți.

> **RESPECT FAȚĂ DE MEDIU ȘI CONSTRUIRE SUSTENABILĂ.** Avem un Angajament pentru Verde. Aplicăm și implementăm principii și tehnologii pentru a atinge standardele nZEB și BREEAM Excellent în toate dezvoltările noastre.

> **RESPONSABILITATE.** Construim viitorul pentru clienții noștri. Ne-am angajat să oferim întotdeauna cele mai valoroase propuneri clienților noștri, pentru că suntem dornici să găsim o modalitate de a le satisface nevoile și de a le depăși așteptările.

> **MOTIVAȚIE.** Suntem dedicați dezvoltării de proiecte rezidențiale prioritizând calitatea, confortul și siguranța. Ne motivează nu doar să construim locuințe, ci să creăm spații în care oamenii se simt „acasă”, și peste multe generații.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 5-6/152 | **Secțiune:** Grupul Impact pe Scurt
> **Context:** Conținut cu imagini – Structura Grupului Impact, companii integrate pe verticală.

<!-- PAGE 5 -->
# GRUPUL IMPACT PE SCURT / STRUCTURA

Companii integrate pe verticală ce constituie Platforma de dezvoltare proiecte IMPACT SA

![img-2.jpeg](img-2.jpeg)

Impact Developer & Contractor SA: Societatea-mamă, în care se dezvoltă proiectele GREENFIELD Băneasa și GREENFIELD West din București, BOREAL Plus din Constanța, LOTUS din Oradea.

Impact Alliance Architecture SRL: Subsidiară înființată în 2022, în care IMPACT deține 51% având ca obiect principal de activitate prestarea de servicii de arhitectură, proiectare și autorizare.

R.C.T.I. Company SRL: Subsidiară în care IMPACT deține 51,01%, societate de construcție imobiliară implicată în construcția proiectelor IMPACT, în special în GREENFIELD Băneasa, și proiecte pentru terți. Compania s-a alăturat grupului IMPACT în 2022.

Spatzioo Management SRL: Societatea din cadrul grupului care oferă servicii de administrare pentru proiectele rezidențiale, pentru proiectele de retail.

Impact Finance & Sales SRL: Are un rol în diversificarea gamei de servicii legate de vânzările rezidențiale. Impact Finance & Sales colaborează cu instituțiile financiare din România pentru a oferi soluții avantajoase de împrumut pentru clienții care achiziționează locuințe.

<!-- PAGE 6 -->
# STRUCTURA

Companii active de dezvoltare proiecte

![img-3.jpeg](img-3.jpeg)

IMPACT DEVELOPER & CONTRACTOR dezvoltă proiectele GREENFIELD Băneasa, GREENFIELD West din București, BOREAL Plus din Constanța, LOTUS din Oradea.

![img-4.jpeg](img-4.jpeg)

ARIA VERDI DEVELOPMENT SRL dezvoltă proiectul Aria Verdi din București.

![img-5.jpeg](img-5.jpeg)

GREENFIELD COPOU RESIDENCE SRL dezvoltă proiectul Greenfield Copou din Iași.

![img-6.jpeg](img-6.jpeg)

BERGAMOT DEVELOPMENTS

![img-7.jpeg](img-7.jpeg)

BERGAMOT DEVELOPMENTS SRL și BERGAMOT DEVELOPMENTS PHASE II SRL au dezvoltat și finalizat proiectul Luxuria Residence din București.

![img-8.jpeg](img-8.jpeg)

CLEARLINE DEVELOPMENT & MANAGEMENT

CLEARLINE DEVELOPMENT este o companie de proiect pentru un ansamblu rezidențial în Cluj-Napoca.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 7-10/152 | **Secțiune:** Portofoliu de Proiecte > GREENFIELD BĂNEASA – BUCUREȘTI
> **Context:** Tabel financiar – Portofoliul de proiecte rezidențiale al Impact.

<!-- PAGE 7 -->

# IMPACT

# PORTOFOLIU

<!-- PAGE 8 -->

# LUXURIA RESIDENCE – BUCUREȘTI

![img-9.jpeg](img-9.jpeg)

Situat în zona Expoziției, în București, LUXURIA Residence este construit la standarde internaționale de calitate și sustenabilitate, fiind primul ansamblu rezidențial din România cu certificare BREEAM Excellent.

Ansamblul îmbină armonios clădiri cu arhitectură modernă, cu spații verzi ample și facilități complexe, pentru a asigura bunăstarea rezidenților.

Contractat în proporție de 99% la 30 Septembrie 2025, LUXURIA Residence reunește prima comunitate urbană modernă din zona Expoziției.

# 630 Unități

<table><tr><td>UNITĂȚI FINALIZATE</td><td>630</td></tr><tr><td>UNITĂȚI VÂNDUTE LA 30.09.2025</td><td>624</td></tr><tr><td>STOC LA 30.09.2025</td><td>6</td></tr><tr><td>UNITĂȚI ÎN CONSTRUCȚIE</td><td>-</td></tr><tr><td>UNITĂȚI ÎN PREGĂTIRE</td><td>-</td></tr><tr><td>TOTAL UNITĂȚI DE VALORIFICAT ÎN VIITOR</td><td>6</td></tr><tr><td>SCB DE VALORIFICAT ÎN VIITOR (mp)</td><td>1.030</td></tr></table>

![img-10.jpeg](img-10.jpeg)

<!-- PAGE 9 -->

# LUXURIA RESIDENCE – BUCUREȘTI

LUXURIA
Residence

## AMPLASAMENT

Zona Expoziției - Domenii (București, Sector 1) este printre cele mai atractive, îmbinând un cartier rezidențial încărcat de istorie cu o nouă zonă de business. Expoziției este noul pol de dezvoltare al Bucureștiului, atrăgând dezvoltări de birouri, hoteluri și spații comerciale.

## FACILITĂȚI

LUXURIA Residence reunește un mix armonios de facilități la preț accesibil: acces securizat, pază și supraveghere video 24/7, zonă de lounge pentru socializare și relaxare, deschisă 24/7, centru de fitness cu echipamente moderne Technogym, 9.650 mp de spații verzi, parcuri private, loc de joacă pentru copii, parcări subterane pentru rezidenți, recepție disponibilă 24/7.

## ESG

LUXURIA este primul ansamblu rezidențial din țară cu certificat BREEAM Excellent, care atestă calitatea și sustenabilitatea clădirilor, precum și impactul redus asupra mediului înconjurător. Cu focus asupra reducerii poluării, creșterea bunăstării rezidenților și a minimizării consumului de energie, LUXURIA Residence setează un nou standard pentru cerințele de locuire moderne:

- Design sustenabil
- Management al construcției pentru un impact redus asupra mediului înconjurător
- Spații vitrate mari, conform studiilor de însorire
- Izolație termică și fonică superioară
- Centrale de bloc
- Vopseluri și materiale cu un nivel scăzut de substanțe poluante
- Sisteme de ventilație performante
- Fațade ventilate
- Aparatură electrică și de iluminat ecologică
- Automatizare inteligentă
- Parcare subterană, fără trafic auto în interiorul complexului
- Spații verzi ample
- Colectare selectivă a deșeurilor

![img-11.jpeg](img-11.jpeg)

## Premii LUXURIA RESIDENCE

- 2022: The Most Sustainable Residential Project - LUXURIA RESIDENCE acordat în cadrul evenimentului Realty Forum 2022, organizat de Business Review
- 2020: Architecture Multiple Residence, Premiu oferit din partea International Property Award
- 2020: Best Upscale Residential Project acordat de către THE TIMES – Investing in Property
- 2018: Architecture Multiple Residence - acordat de către International Property Award

<!-- PAGE 10 -->

# GREENFIELD BĂNEASA – BUCUREȘTI

![img-12.jpeg](img-12.jpeg)

GREENFIELD Băneasa este un proiect rezidențial de mari dimensiuni, cu peste 6.600 de locuințe și peste 15.000 de locuitori la finalizarea lui în anul 2034, situat în Sectorul 1 al Capitalei, construit sustenabil pentru un viitor urban mai bun.

Din 2007, anul de start al lucrărilor, până în prezent, GREENFIELD Băneasa a cunoscut o dezvoltare sustenabilă, aducând comunității infrastructură nouă și noi facilități: două parcuri private, spații verzi extinse, locuri de joacă, magazine de proximitate, centrul comercial GREENFIELD Plaza și centrul sportiv WELLNESS CLUB by Greenfield, transport public. Pe măsură ce proiectul avansează și se apropie de maturitate, se adaugă alte noi facilități precum școală și

grădiniță de stat, biserică, creșă, infrastructură și noi căi de acces.

În anul 2023 a început construcția „Complexului Educațional Greenfield” cu școală și grădiniță de stat, având ca obiectiv de finalizare și inaugurare în 2027.

În 2025 s-au obținut Certificatele de Urbanism pentru continuarea lucrărilor de construire a drumurilor de acces în cartier și finalizarea infrastructurii prevăzute în PUZ GREENFIELD Băneasa. Proiectul are ca termen de realizare 2025-2026, cu scopul de a facilita obținerea aprobărilor și autorizațiilor necesare continuării proiectului GREENFIELD Băneasa.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 11-13/152 | **Secțiune:** Portofoliu de Proiecte > Alte funcțiuni
> **Context:** Tabel financiar – Portofoliul de proiecte rezidențiale al Impact.

# 6.485 Unități

![img-13.jpeg](img-13.jpeg)

<table><tr><td>UNITĂȚI FINALIZATE</td><td>3.418</td></tr><tr><td>UNITĂȚI VÂNDUTE LA 30.09.2025</td><td>3.042</td></tr><tr><td>STOC LA 30.09.2025</td><td>376</td></tr><tr><td>UNITĂȚI ÎN CONSTRUCȚIE</td><td>435</td></tr><tr><td>UNITĂȚI ÎN PREGĂTIRE</td><td>2.632</td></tr><tr><td>TOTAL UNITĂȚI DE VALORIFICAT ÎN VIITOR</td><td>3.443</td></tr><tr><td>SCB DE VALORIFICAT ÎN VIITOR (mp)</td><td>339.809</td></tr></table>

<!-- PAGE 11 -->

# GREENFIELD BĂNEASA – BUCUREȘTI

![img-14.jpeg](img-14.jpeg)

![img-15.jpeg](img-15.jpeg)

# Premii GREENFIELD BĂNEASA

- 2021: Proiectul Rezidențial al Anului în cadrul SEE Property Forum
- 2019: "Best Smart Green Project" la Categoria Smart Real Estate and Residential, acordat în cadrul Smart City Industry Awards
- 2016: "The best residential compound that uses sustainable architecture and design" acordat la Gala Smart City Industry Awards

<!-- PAGE 12 -->

# GREENFIELD BĂNEASA - BUCUREȘTI

![img-16.jpeg](img-16.jpeg)

## AMPLASAMENT UNIC

Amplasat în Sectorul 1, în Băneasa, probabil în cea mai frumoasă locație din zona de nord și îmbrățișat de 900 hectare de pădure, GREENFIELD Băneasa oferă rezidenților o mulțime de facilități atât în interiorul ansamblului, cât și în imediata vecinătate a acestuia. Locuitorii se bucură de toate avantajele unei locații retrase, unice, dar și de avantajele unei vieți urbane specifice unei capitale europene.

## FAZE DE DEZVOLTARE

Primele 3 faze, inclusiv Panoramic, însumând 2.686 de locuințe, au fost finalizate până în 2022. Unitățile rămase urmează să fie dezvoltate în etape până în 2034. La sfârșitul Q3, 2025, din cele 1.167 de unități cu autorizație de construire, 732 erau finalizate, 250 erau în construcție, iar restul de 185 de unități sunt în plan să înceapă construcția în 2026.

## AUTORIZAȚII

Plan Urbanistic Zonal (PUZ) pentru peste 4.000 de unități, dintre care:

- 1.167 de locuințe cu autorizație de construire, dintre care 732 finalizate
- 550 de locuințe în ultima etapă de autorizare.
- 2.286 de locuințe în autorizare

## ESG

„Orașul de 15 minute”

Conceptul urban „oraș în 15 minute” se bazează pe necesitatea de a avea toate facilitățile și serviciile de bază la 15 minute de mers pe jos sau cu bicicleta de acasă. GREENFIELD Băneasa

este conceput pentru a răspunde cerințelor acestui trend urban, oferind locuitorilor serviciile de care au nevoie în proximitate.

## Apartamente construite la standarde BREEAM Excellent și nZEB

Noile clădiri autorizate după 2021 vor avea un consum de energie redus, respectând noul standard în construcția de locuințe, nZEB, care presupune proiectare durabilă, tehnici de economisire a energiei și utilizarea energiei regenerabile.

### Energie regenerabilă

- Parc fotovoltaic
- Panouri solare
- Mobilitate verde
- Stații încărcare mașini electrice
- Rastele de biciclete
- Soluții de micro-mobilitate urbană: biciclete, trotinete și scutere electrice

## FACILITĂȚI

- 8.700 mp spații de fitness și wellness;
- 5.000 mp spații comerciale;
- 180.000 mp spații verzi:
- Parcuri private
- Alei de promenadă
- Locuri de recreere
- Locuri de joacă pentru copii
- Locuri de joacă pentru animale
- 8.000 locuri de parcare;
- Școală și grădiniță de stat în construcție;
- Terminal STB pentru linia 203, care face legătura cu Piața Victoriei;
- În viitor, se vor adăuga și alte funcțiuni comunitare: biserică, creșă și clinică medicală. Totodată, este planificată construcția unei stații de metrou în imediata apropiere către care se va introduce transport regulat.

<!-- PAGE 13 -->

# GREENFIELD PLAZA - BUCUREȘTI

GREENFIELD
P L A Z A

GREENFIELD Plaza, primul centru comercial dezvoltat de IMPACT, o investiție cu o valoare de piață estimată la peste 23 de milioane de euro, cu o suprafață de 14.001 mp, un proiect mixed-use care acoperă funcțiuni de retail, wellness și office, este ocupat în proporție de peste 97% și va asigura nevoile cotidiene ale comunității GREENFIELD.

## Galerie comercială
- Supermarket
- Farmacie
- Salon de înfrumusețare
- Cafenele
- Restaurante
- Spălătorie pentru haine
- Loc de joacă
- Băcănie
- Pet-shop

## Wellness Club by Greenfield
- Bazin semiolimpic
- Piscină interioară copii
- Piscină exterioară
- Sală de fitness
- Sală pentru spinning
- Săli de masaj
- Squash
- Saune (uscată, umedă, IR)
- Cafenea, restaurant

## Alte funcțiuni
- Clădire birouri
- Spălătorie auto
- 264 de locuri de parcare
- Încărcare mașini electrice
- Rastele de biciclete
- Soluții de mobilitate urbană
- Puncte de livrare colete
- Clinică medicală
- Clinică dentară

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 14-17/152 | **Secțiune:** Portofoliu de Proiecte > ESG
> **Context:** Tabel financiar – Portofoliul de proiecte rezidențiale al Impact.

## ESG

Certificat BREEAM Excellent – Am utilizat practici responsabile, materiale durabile, sisteme și echipamente sustenabile și inteligente, care duc la reducerea poluării, protejarea resurselor naturale și costuri de mentenanță reduse.

Energie regenerabilă: Acoperișul clubului de wellness este dotat cu panouri solare, care acoperă circa 70% din necesarul de energie pentru încălzirea apei menajere și a piscinelor, în vreme ce 75% din necesarul de energie electrică pentru galeria comercială este asigurat de panouri fotovoltaice.

![img-17.jpeg](img-17.jpeg)

<!-- PAGE 14 -->

# ARIA VERDI – BUCUREȘTI

Localizat în Bd. Barbu Văcărescu, una dintre cele mai frumoase și dorite zone ale Capitalei, ARIA VERDI va oferi o priveliște spectaculoasă asupra orașului, fiind înconjurat de parcuri și lacuri. Ansamblul își propune să ridice standardul de calitate a locuirii pe segmentul premium, incluzând o serie de facilități moderne: galerii comerciale de lux, zonă de wellness (piscină, spa, fitness), restaurante, cafenele și spații verzi ample.

Noul complex rezidențial încurajează un stil de viață integrat cu nevoile cotidiene și oferă un cadru sănătos pentru rezidenți, fiind proiectat cu grijă față de mediul înconjurător, incluzând soluții de sustenabilitate și wellbeing, la standarde BREEAM Excellent și nZEB.

<table><tr><td>UNITĂȚI FINALIZATE</td><td>-</td></tr><tr><td>UNITĂȚI VÂNDUTE LA 30.09.2025</td><td>-</td></tr><tr><td>STOC LA 30.09.2025</td><td>-</td></tr><tr><td>UNITĂȚI ÎN CONSTRUCȚIE</td><td>-</td></tr><tr><td>UNITĂȚI ÎN PREGĂTIRE</td><td>865</td></tr><tr><td>TOTAL UNITĂȚI DE VALORIFICAT ÎN VIITOR</td><td>865</td></tr><tr><td>SCB DE VALORIFICAT ÎN VIITOR (mp)</td><td>150.180</td></tr></table>

# 865 Unități

![img-18.jpeg](img-18.jpeg)

<!-- PAGE 15 -->

# ARIA VERDI – BUCUREȘTI

![img-19.jpeg](img-19.jpeg)

## AMPLASAMENT PREMIUM

ARIA Verdi este amplasat în Bulevardul Barbu Văcărescu, în apropierea zonei centrale și de afaceri a Bucureștiului, una dintre zonele principale în care au fost dezvoltate proiecte imobiliare în ultimii ani.

## AUTORIZAȚII

Autorizația de construire a fost obținută în anul 2025

## FAZE DE DEZVOLTARE

Proiectul va avea 2 faze de dezvoltare

![img-20.jpeg](img-20.jpeg)

## ESG

### Apartamente proiectate la standardele BREEAM Excellent și nZEB

- Clădirile vor fi construite urmărind criteriile de certificare verde BREEAM Excellent;
- Noile clădiri vor avea consum de energie redus, respectând noul standard în construcția de locuințe, nZEB, ce presupune un design sustenabil, tehnici de economisire a energiei și utilizarea de energie regenerabilă.

### Energie regenerabilă

- Panouri fotovoltaice

### Mobilitate verde

- Stații de încărcare pentru mașini electrice

## FACILITĂȚI

### Peste 7.600 mp de spații verzi:

- Parcuri private
- Parc Verdi
- Alei de promenadă
- Locuri de recreere

### Loc de joacă pentru copii

### Peste 5.000 mp spații comerciale la dispoziția tuturor rezidenților

### Peste 2.700 mp club de sport și relaxare

- Piscină
- Sală de fitness
- Masaj

### Locuri de parcare subterane

<!-- PAGE 16 -->
Aflat în Sectorul 6 al Capitalei, GREENFIELD West va fi un proiect mixt – rezidențial și comercial – care se bucură de credibilitate din perspectiva istoriei brandului. Asemenea proiectului din zona Băneasa, GREENFIELD West abordează o arhitectură modernă, minimalistă și oferă cel mai înalt standard de construcție pentru segmentul mediu. Viitorul proiect va integra cele două concepte deja implementate în Băneasa, home wellbeing și orașul de 15 minute.

![img-21.jpeg](img-21.jpeg)

# 4.202 Unități

<table><tr><td>UNITĂȚI FINALIZATE</td><td>-</td></tr><tr><td>UNITĂȚI VÂNDUTE LA 30.09.2025</td><td>-</td></tr><tr><td>STOC LA 30.09.2025</td><td>-</td></tr><tr><td>UNITĂȚI ÎN CONSTRUCȚIE</td><td>-</td></tr><tr><td>UNITĂȚI ÎN PREGĂTIRE</td><td>4.202</td></tr><tr><td>TOTAL UNITĂȚI DE VALORIFICAT ÎN VIITOR</td><td>4.202</td></tr><tr><td>SCB DE VALORIFICAT ÎN VIITOR (mp)</td><td>415.666</td></tr></table>

# AMPLASAMENT

GREENFIELD West va fi dezvoltat într-o zonă a Capitalei aflată în plină expansiune, în care, în prezent se construiesc numeroase clădiri de birouri, logistice și comerciale. Noul ansamblu dezvoltat de IMPACT vine să completeze oferta zonei pe segmentul rezidențial, fiind cel mai mare proiect rezidențial dezvoltat în vestul Bucureștiului.

# AUTORIZAȚII

Plan Urbanistic de Detaliu (PUD) existent, îmbunătățire în curs. În baza ultimului concept disponibil, se estimează că peste 4.200 de unități vor fi autorizate, cu o SCB (Suprafața Construită Brută excluzând parcările și subteranul) de peste 415.000 mp incluzând și un centru comunitar de peste 14.000 mp, școală, grădiniță.

<!-- PAGE 17 -->

# GREENFIELD WEST – BUCUREȘTI

![img-22.jpeg](img-22.jpeg)

## FAZE DE DEZVOLTARE

Proiectul va avea 10 faze de dezvoltare

## ESG

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 18-20/152 | **Secțiune:** Portofoliu de Proiecte > 12.000 mp spații verzi
> **Context:** Tabel – Portofoliul de proiecte rezidențiale al Impact.

### Apartamente proiectate la standardele BREEAM Excellent și nZEB

- Clădirile vor fi construite urmărind criteriile de certificare verde BREEAM Excellent;
- Noile clădiri vor avea un consum de energie scăzut, respectând noul standard în construcția de locuințe, nZEB, ce presupune un design sustenabil, tehnici de economisire a energiei și utilizarea de energie regenerabilă.

### Energie regenerabilă

- Panouri fotovoltaice

### Mobilitate verde

- Stații de încărcare pentru mașini electrice
- Rastele de biciclete
- Soluții de micro-mobilitate ce includ biciclete, trotinete și scutere electrice

![img-23.jpeg](img-23.jpeg)

## FACILITĂȚI

### Centru comunitar de peste 14.000 mp:

- Bazin semiolimpic
- Piscină interioară copii
- Pisicină exterioară
- Sală de fitness
- Sală pentru spinning
- Sali de masaj
- Squash
- Cafenea, restaurant

### Educație – peste 9.600 mp:

- Centre educaționale
- Creșă

### Peste 60.000 mp spații verzi:

- Parcuri private
- Alei de promenadă
- Locuri de recreere

- Locuri de joacă pentru copii
- Locuri de joacă pentru animale de companie
- Spații pentru fitness în aer liber
- Teren de sport multifuncțional
- Peste 4.000 mp spații comerciale
- Peste 5.300 de locuri de parcare supraterane exterioare, supraterane interioare și subterane

### Comunitate cu acces controlat:

- Bariere la fiecare intrare în cartier
- Accesul se va face pe bază de cartelă
- Pază 24h/24h, 7 zile din 7

<!-- PAGE 18 -->
![img-24.jpeg](img-24.jpeg)

DEZVOLTĂRI IMPACT ÎN BUCUREȘTI

1. Luxuria Residence
2. Greenfield Residence Băneasa Greenfield Plaza
3. Aria Verdi
4. Greenfield West

<!-- PAGE 19 -->
În nordul Constanței, departe de agitația și poluarea orașului, a fost finalizat în 2010 Boreal, primul ansamblu rezidențial din Constanța compus din 150 de case.

În imediata apropiere se dezvoltă BOREAL Plus, cu 18 case și 769 de apartamente dintre care cele 18 case au fost finalizate și vândute, 209 apartamente finalizate și 157 vândute.

BOREAL Plus oferă un mediu minunat pentru ca familiile să se dezvolte în perfectă armonie cu natura și orașul.

![img-25.jpeg](img-25.jpeg)

## AMPLASAMENT

Amplasat în nordul orașului, BOREAL Plus oferă un stil de viață urban echilibrat, într-o zonă liniștită și aerisită, cu vedere către Lacul Siutghiol, Marea Neagră, dar în același timp aproape de toate facilitățile orașului, inclusiv zone comerciale și logistice. Ansamblul are acces direct în Bulevardul Tomis, fiind la 15 minute de centrul orașului și de plaja Mamaia.

## 769 Unități

<table><tr><td>UNITĂȚI FINALIZATE</td><td>209</td></tr><tr><td>UNITĂȚI VÂNDUTE LA 30.09.2025</td><td>157</td></tr><tr><td>STOC LA 30.09.2025</td><td>52</td></tr><tr><td>UNITĂȚI ÎN CONSTRUCȚIE</td><td>134</td></tr><tr><td>UNITĂȚI ÎN PREGĂTIRE</td><td>428</td></tr><tr><td>TOTAL UNITĂȚI DE VALORIFICAT ÎN VIITOR</td><td>614</td></tr><tr><td>SCB DE VALORIFICAT ÎN VIITOR (mp)</td><td>55.556</td></tr></table>

## AUTORIZAȚII ȘI CONSTRUIRE

341 apartamente și 18 case au fost autorizate pentru construcție în 2020. Cele 18 case și 209 apartamente au fost finalizate în 2023.

Urmează Autorizația de construire pentru alte 428 de unități ce vor fi finalizate în 2030.

<!-- PAGE 20 -->

# BOREAL PLUS – CONSTANȚA

## ESG

Energie regenerabilă: panouri solare.

Protejarea resurselor și a mediului:
- Centrale de bloc
- Izolație termică și fonică superioară
- Automatizare inteligentă

## FACILITĂȚI

Cu vedere panoramică spre Marea Neagră și Lacul Siutghiol, apartamentele din BOREAL Plus sunt definite de siguranța și durabilitatea construcției, dar și de confortul pe care îl oferă. Complexul se află în imediata vecinătate a unui hypermarket Kaufland și va beneficia de parcuri, grădiniță și magazine de proximitate.

### 12.000 mp spații verzi
- Parc privat
- Alei de promenadă
- Locuri de recreere
- Loc de joacă pentru copii

417 mp spații comerciale ce pot acomoda o gamă largă de servicii, de la magazine de proximitate la cabinete medicale.

930 locuri de parcare supraterane exterioare, supraterane interioare și subterane, cu peste 50% din locurile de parcare acoperite.

Grădiniță privată planificată, cu o suprafață de 1.990 mp, clădire ce poate acomoda până la 150 de copii, în 7 clase.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 21-23/152 | **Secțiune:** Portofoliu de Proiecte > FACILITĂȚI
> **Context:** Tabel – Portofoliul de proiecte rezidențiale al Impact.

## Premii BOREAL PLUS – CONSTANȚA

- 2020: Residential Development, premiu oferit din partea International Property Award.

![img-26.jpeg](img-26.jpeg)

<!-- PAGE 21 -->
În deplină armonie cu mediul natural unic în care va fi construit, GREENFIELD Copou, va replica modelul de locuire GREENFIELD, devenind unul dintre cele mai mari proiecte de clădiri rezidențiale verzi din Iași, construit la standarde nZEB și certificat BREEAM Excellent.

Apartamentele vor beneficia de finisaje premium și vor oferi priveliști spectaculoase asupra orașului și Grădinii Botanice, în blocuri cu regim de înălțime redus, P+5, separate de spații verzi generoase. Facilitățile excelente și conectivitatea foarte bună cu punctele de interes ale orașului completează mixul de atribute ce vor face din GREENFIELD Copou noul reper al dezvoltărilor rezidențiale din Iași.

![img-27.jpeg](img-27.jpeg)

# 1.062 Unități

<table><tr><td>UNITĂȚI FINALIZATE</td><td>-</td></tr><tr><td>UNITĂȚI VÂNDUTE LA 30.09.2025</td><td>-</td></tr><tr><td>STOC LA 30.09.2025</td><td>-</td></tr><tr><td>UNITĂȚI ÎN CONSTRUCȚIE</td><td>-</td></tr><tr><td>UNITĂȚI ÎN PREGĂTIRE</td><td>1.062</td></tr><tr><td>TOTAL UNITĂȚI DE VALORIFICAT ÎN VIITOR</td><td>1.062</td></tr><tr><td>SCB DE VALORIFICAT ÎN VIITOR (mp)</td><td>97.408</td></tr></table>

<!-- PAGE 22 -->

# GREENFIELD COPOU - IAȘI

![img-28.jpeg](img-28.jpeg)

## AMPLASAMENT

GREENFIELD Copou este amplasat pe Dealul Copou, oferind o priveliște panoramică asupra Grădinii Botanice și a orașului Iași. Denumită „plămânul verde al Iașului”, zona Copou oferă un cadru natural ideal, care atrage prin liniște și aer curat, parcuri, zone de relaxare. Totodată, este o zonă boemă, încărcată de istorie, un cartier universitar renumit. Ansamblul se va integra armonios, prin blocuri cu regim mic de înălțime și prin includerea de spații verzi ample.

## AUTORIZAȚII

Autorizația de construire a fost obținută în anul 2023.

## FAZE DE DEZVOLTARE

Proiectul va avea 4 faze de dezvoltare.

## ESG

Apartamente proiectate la standardele BREEAM Excellent și nZEB Toate clădirile vor fi construite urmărind criteriile de certificare verde BREEAM Excellent;

- Noile clădiri vor avea un consum de energie scăzut, respectând noul standard în construcția de locuințe, nZEB, ce presupune un design sustenabil, tehnici de economisire a energiei și utilizarea de energie regenerabilă.

## Energie regenerabilă

- Panouri fotovoltaice
- Panouri solare

## Mobilitate verde

- Stații de încărcare pentru mașini electrice
- Soluții de micro-mobilitate ce includ biciclete, trotinete și scutere electrice
- Piste pentru biciclete

## FACILITĂȚI

15.000 mp spații verzi:

- Parcuri private
- Alei de promenadă
- Locuri de recreere
- Locuri de joacă pentru copii
- Peisagistică

1.473 mp galerii comerciale

1.190 mp club sport și relaxare

- Fitness
- Piscină
- Spa
- Restaurant

1.161 locuri de parcare

Grădiniță privată – 945 mp

Comunitate cu acces controlat:

- Bariere la fiecare intrare în cartier
- Accesul se face pe bază de cartelă
- Pază 24h/7
- Supraveghere video

<!-- PAGE 23 -->

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 24-26/152 | **Secțiune:** Portofoliu de Proiecte > DEZVOLTĂRI IMPACT ÎN ROMÂNIA
> **Context:** Tabel – Portofoliul de proiecte rezidențiale al Impact.

# DEZVOLTĂRI IMPACT ÎN ROMÂNIA

![img-29.jpeg](img-29.jpeg)

1. Greenfield Băneasa - București
2. Luxuria Residence - București
3. Aria Verdi - București
4. Greenfield West - București
5. Greenfield Copou - Iași
6. Boreal Plus - Constanța

<!-- PAGE 24 -->
TERENURI ÎN PROPRIETATEA IMPACT LA 30 SEPTEMBRIE 2025

<table><tr><th>Amplasament</th><th>Teren (mp)</th><th>Valoare de piață (mii euro)</th><th>din valoare total terenuri IMPACT</th><th>Valoare contabilă (mii euro)</th><th>Nr. unități</th><th>Valoare brută de dezvoltare (mii euro)</th></tr><tr><td>Luxuria Residence</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Luxuria Residence - Infrastructură</td><td>1.210</td><td>482</td><td>0%</td><td>482</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Greenfield Băneasa</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Greenfield Băneasa (UTR3 – F4)</td><td>7.717</td><td>2.469</td><td>1%</td><td>1.279</td><td>185</td><td>25.366</td></tr><tr><td>Greenfield Băneasa (UTR3 – F5)</td><td>11.082</td><td>3.546</td><td>2%</td><td>1.836</td><td>250</td><td>27.525</td></tr><tr><td>Greenfield Băneasa (UTR4)</td><td>32.273</td><td>10.005</td><td>6%</td><td>5.347</td><td>550</td><td>85.152</td></tr><tr><td>Greenfield Băneasa (UTR7)</td><td>28.079</td><td>8.003</td><td>4%</td><td>8.003</td><td>676</td><td>135.280</td></tr><tr><td>Greenfield Băneasa (UTR8)</td><td>44.792</td><td>12.766</td><td>7%</td><td>12.766</td><td>436</td><td>86.182</td></tr><tr><td>Greenfield Băneasa (UTR10)</td><td>67.248</td><td>19.166</td><td>11%</td><td>19.166</td><td>894</td><td>152.454</td></tr><tr><td>Parc fotovoltaic</td><td>7.447</td><td>1.873</td><td>1%</td><td>1.873</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Alte proiecte viitoare în proiectare</td><td>17.950</td><td>4.567</td><td>3%</td><td>4.567</td><td>76</td><td>16.393</td></tr><tr><td>Alte proiecte viitoare</td><td>27.173</td><td>6.929</td><td>4%</td><td>6.929</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Total Greenfield Băneasa teren proiecte</td><td>243.761</td><td>69.323</td><td>39%</td><td>61.765</td><td>3.067</td><td>528.351</td></tr><tr><td>Greenfield Băneasa - Infrastructură</td><td>113.177</td><td>13.068</td><td>7%</td><td>10.351</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Total teren Greenfield Băneasa</td><td>356.939</td><td>82.391</td><td>46%</td><td>72.116</td><td>3.067</td><td>528.351</td></tr><tr><td>Aria Verdi</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Teren</td><td>25.424</td><td>38.136</td><td>21%</td><td>38.136</td><td>865</td><td>431.045</td></tr><tr><td>Greenfield West</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Teren</td><td>258.895</td><td>36.245</td><td>20%</td><td>36.245</td><td>4.202</td><td>693.416</td></tr><tr><td>Total teren în București pentru proiecte</td><td>528.080</td><td>143.705</td><td>80%</td><td>136.146</td><td>8.134</td><td>1.652.812</td></tr><tr><td>Total teren în București de infrastructură</td><td>114.387</td><td>13.549</td><td>8%</td><td>10.833</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Total terenuri București</td><td>642.468</td><td>157.254</td><td>88%</td><td>146.979</td><td>8.134</td><td>1.652.812</td></tr></table>

Continuare tabel

<!-- PAGE 25 -->
<table><tr><th>BOREAL Plus</th><th></th><th></th><th></th><th></th><th></th><th></th></tr><tr><td>Boreal Plus - Phase 2</td><td>7.816</td><td>2.188</td><td>1%</td><td>358</td><td>134</td><td>17.595</td></tr><tr><td>Boreal Plus - Phase 3</td><td>18.552</td><td>4.638</td><td>3%</td><td>817</td><td>428</td><td>61.543</td></tr><tr><td>Grădiniță</td><td>1.990</td><td>557</td><td>0%</td><td>90</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Locuri de parcare</td><td>789</td><td>10</td><td>0%</td><td>11</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Boreal Plus vile - Infrastructură</td><td>2.866</td><td>126</td><td>0%</td><td>272</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Total teren Constanța</td><td>32.013</td><td>7.520</td><td>4%</td><td>1.547</td><td>562</td><td>79.138</td></tr><tr><td>Iași</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Teren</td><td>50.263</td><td>12.817</td><td>7%</td><td>7.414</td><td>1.062</td><td>183.922</td></tr><tr><td>Unipoluri</td><td>8.264</td><td>86</td><td>0%</td><td>86</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Voluntari - Infrastructură proiecte anterioare</td><td>8.617</td><td>268</td><td>0%</td><td>45</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Oradea</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Proiecte viitoare</td><td>24.460</td><td>734</td><td>0%</td><td>734</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Infrastructură proiecte anterioare</td><td>3.390</td><td>42</td><td>0%</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Total teren Oradea</td><td>27.850</td><td>776</td><td>0%</td><td>734</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Neptun</td><td>37.562</td><td>939</td><td>1%</td><td>939</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Total Infrastructură</td><td>129.260</td><td>13.986</td><td>8%</td><td>11.060</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Terenuri proiecte total</td><td>677.777</td><td>165.675</td><td>92%</td><td>146.594</td><td>9.758</td><td>1.915.873</td></tr><tr><td>Total terenuri</td><td>807.037</td><td>179.660</td><td>100%</td><td>157.655</td><td>9.758</td><td>1.915.873</td></tr></table>

*VDB - pentru proiectele cu autorizație de construire în vigoare, Valoarea Brută de Dezvoltare reprezintă valoarea finală convenită de Management, în timp ce pentru proiectele în curs de dezvoltare, valoarea se bazează pe concepte preliminare și poate suferi modificări.

<!-- PAGE 26 -->
Sumarizare la nivel de oraș

<table><tr><th>Amplasament</th><th>Teren (mp)</th><th>Valoare de piață (mii euro)</th><th>% din total terenuri</th><th>Valoare contabilă (mii euro)</th><th>Nr. Unități</th><th>Valoare brută de dezvoltare (mii euro)</th></tr><tr><td>București</td><td>642.468</td><td>157.254</td><td>88%</td><td>146.979</td><td>8.134</td><td>1.652.812</td></tr><tr><td>Constanța</td><td>32.013</td><td>7.520</td><td>4%</td><td>1.547</td><td>562</td><td>79.138</td></tr><tr><td>Iași</td><td>50.263</td><td>12.817</td><td>7%</td><td>7.414</td><td>1.062</td><td>183.922</td></tr><tr><td>Oradea</td><td>27.850</td><td>776</td><td>0%</td><td>734</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Neptun</td><td>45.826</td><td>1.025</td><td>1%</td><td>1.025</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Altele</td><td>8.617</td><td>268</td><td>0%</td><td>45</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Total</td><td>807.037</td><td>179.660</td><td>100%</td><td>157.655</td><td>9.758</td><td>1.915.873</td></tr></table>

![img-30.jpeg](img-30.jpeg)
Activ la valoare de piață la nivel de oraș

- București
- Constanța
- Iași
- Oradea
- Neptun
- Altele

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 27-31/152 | **Secțiune:** Bilanț și Perspective la 30 Septembrie 2025
> **Context:** Enumerare/Listă – Bilanț și perspective la 30 septembrie 2025.

<!-- PAGE 27 -->
# BILANȚ ȘI PERSPECTIVE LA 30 SEPTEMBRIE 2025

Grupul deține un portofoliu de terenuri de
**807.037 metri pătrați**, la o valoare contabilă totală de
**157,7 mil euro** și o valoare de piață de
**179,7 mil euro**.

Pentru **224.380 metri pătrați**, Grupul deține autorizație de construire pentru a dezvolta proiecte în valoare totală de **733 mil euro**. Pe o parte dintre aceste terenuri a fost demarată dezvoltarea proiectelor rezidențiale.

A vând în vedere magnitudinea proiectelor pe care Grupul le construiește, acestea includ dezvoltarea unei infrastructuri de amploare (străzi, spații verzi, parcuri, trotuare, locuri de joacă pentru copii etc.). În funcție de contextul fiecărui proiect, infrastructura poate fi donată către autoritățile publice, fie transferată în cotă indiviză la vânzarea unităților rezidențiale ce se extinde pe o perioadă mai îndelungată, odată cu construirea etapizată. De aceea, la 30 septembrie 2025 Grupul deține infrastructură pentru proiectele sale curente și trecute.

Compania acționează activ pentru amortizarea și/sau transferul infrastructurii pentru a recupera valoarea acesteia, a deduce costurile aferente și a elimina costurile de deținere.

<!-- PAGE 28 -->
# IMPACT

# OPERATIONAL

<!-- PAGE 29 -->

# POLITICI CONTABILE

## POLITICA CONTABILĂ DE RECUNOAȘTERE A VENITURILOR DIN VÂNZAREA DE UNITĂȚI REZIDENȚIALE

Situațiile financiare ale Grupului sunt pregătite în conformitate cu OMFP și Standardele Internaționale de Raportare Financiară (IFRS).

Veniturile Grupului sunt recunoscute conform IFRS 15 „Venituri din contractele cu Clienții”, care presupune două tipuri de recunoaștere:

- metoda la un moment dat în timp și
- metoda de recunoaștere graduală.

În ceea ce privește veniturile din vânzarea de unități rezidențiale, Grupul IMPACT a adoptat metoda recunoașterii la un moment dat în timp.

Prin această metodă întregul debit din vânzarea unei proprietăți rezidențiale este recunoscut la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, sau altfel spus la momentul transferului dreptului de proprietate către clientul final.

În acest fel, orice avans încasat de la client atât la semnarea contractului de promisiune/rezervare cât și pe parcursul dezvoltării proiectului în cauză, este considerat „datorie contractuală” și este raportat în secțiunea de Datorii în situațiile financiare.

Până la semnarea contractului de vânzare-cumpărare nu este înregistrată nicio tranzacție cu referire la unitatea pre-contractată în contul de profit și pierdere. La semnarea contractului de vânzare-cumpărare, atât prețul de vânzare cât și costul total aferent contractului sunt recunoscute în contul de profit și pierdere, astfel, se poate genera o marjă totală per unitate.

## TAXARE

Începând cu anul 2022, Grupul IMPACT este Grup Fiscal pe TVA. Această facilitate fiscală permite compensarea TVA-ului de plată cu TVA-ul de recuperat între membrii Grupului, simplificând raportările și optimizând fluxul de numerar al întregului grup.

<!-- PAGE 30 -->

# CONSOLIDARE FINANCIARĂ

Consolidarea situațiilor financiare ale unui grup cu firmă-mamă presupune prezentarea unei imagini financiare integrate pentru întreaga entitate economică, prin agregarea situațiilor financiare ale societății-mamă și ale filialelor controlate.

Conform IFRS 10, atunci când firma-mamă deține controlul asupra filialelor – fie printr-o participație de 100%, fie parțial de 51%, activele, datoriile, veniturile și cheltuielile acestora se includ integral în situațiile financiare consolidate, cu eliminarea tranzacțiilor și soldurilor intra-grup.

În cazul deținerilor parțiale, se recunoaște separat interesul minoritar atât în capitalurile proprii, cât și în rezultatul consolidat. Această abordare asigură o reflectare fidelă a dimensiunii și performanței economice reale ale Grupului, oferind transparență investitorilor, creditorilor și altor părți interesate.

# POLITICA DE RECUNOAȘTERE A VENITURILOR DIN REEVALUAREA INVESTIȚIILOR IMOBILIARE

Investițiile imobiliare reprezintă proprietăți (terenuri și/sau clădiri) deținute cu intenția de a obține venituri din chirie sau din aprecierea de capital (sau ambele), inclusiv proprietăți imobiliare aflate în construcție pentru astfel de scopuri, sunt evaluate inițial la cost, inclusiv costurile de tranzacție. Investițiile imobiliare includ și terenuri cu utilizare viitoare nedeterminată. De regulă, Grupul achiziționează suprafețe mari de teren, întrucât modelul său de afaceri este construirea de proiecte mari (de aproximativ 1.000 de unități per proiect), prin urmare durata de obținere a autorizațiilor de construire necesare poate fi incertă, perioada în care condițiile inițiale care stau la baza estimărilor în legătură cu proiectele s-ar putea modifica (creșterea prețurilor de construcție, strategia de dezvoltare a conducerii, modificări ale legislației etc.). Ca atare, având în vedere probabilitatea rezonabilă ca loturile de teren să nu fie utilizate conform intenției conducerii, din cauza incertitudinilor care nu se află sub controlul Grupului, conducerea recunoaște inițial anumite loturi de teren în investiții imobiliare până la obținerea autorizației de construire, realizarea unui concept detaliat al proiectului și după ce au fost făcuți pași semnificativi pentru identificarea companiilor de construcții și finanțarea proiectului. Aceste active sunt inițial înregistrate la cost și reevaluate periodic.

Reevaluările sunt efectuate cu regularitate la fiecare 6 luni, evaluatorul extern fiind Colliers Valuation and Advisory. Valorile de piață sunt determinate în euro, iar în urma translatării valorilor în lei, veniturile din reevaluare conțin și diferențele de curs valutar aferente acestei translatări.

<!-- PAGE 31 -->
Standardele IFRS nu permit recunoașterea anumitor elemente de activ la valoarea de piață, cum ar fi: stocul de apartamente disponibile la vânzare, cât și cele în stadiu final de dezvoltare; reevaluarea activelor imobilizate, precum Wellness Club și Impact Office și reevaluarea terenurilor aflate în stocuri.

# TRATAMENT INFRASTRUCTURĂ

Costul lucrărilor de infrastructură incluse în proiectele imobiliare este alocat costului fiecărui apartament din proiectul aferent. Costul este transferat în costul vânzărilor pe măsură ce apartamentele sunt vândute.

Deoarece procesul de dezvoltare al unui proiect este mai lung de un an, costurile îndatorării suportate în timpul proiectului sunt capitalizate în costul proiectului (IAS 23) până la momentul recepției proiectului respectiv.

# AUDITORUL FINANCIAR EXTERN

KPMG Audit SRL a fost desemnată prin hotărârea Adunării Generale a Acționarilor din data de 29 aprilie 2024, să auditeze situațiile financiare pentru anul 2024, ulterior s-a aprobat prelungirea mandatului auditorului financiar extern KPMG Audit SRL, pentru exercițiile financiare aferente anilor 2025, 2026 și 2027.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 32-33/152 | **Secțiune:** Performanța Grupului în Perioada Raportată > PERFORMANȚA GRUPULUI
> **Context:** Tabel financiar – Performanța Grupului Impact în perioada raportată.

<!-- PAGE 32 -->

# PERFORMANȚA GRUPULUI
ÎN PERIOADA RAPORTATĂ (T3 2025)

OPERAȚIONAL ȘI FINANCIAR

Activ net IFRS
202,2 mil euro

Valoare justă activ net
260 mil euro

Venituri
55,8 mil euro

Profit Brut
14,2 mil euro

![img-31.jpeg](img-31.jpeg)
Surse de venit, mil euro

- Vanzare proprietăți rezidențiale
- Construcții și servicii
- Alte venituri

În T3 2025 au fost vândute 227 de unități cu o suprafață de 18.386 mp, la o valoare de 31,5 mil euro.

<!-- PAGE 33 -->
<table><tr><th>Proiecte</th><th>Unități finalizate</th><th>Unități vândute la 30.09.2025</th><th>Stoc la 30.09.2025</th><th>Unități în construcție</th><th>Unități în pregătire</th><th>Total unități de valorificat în viitor</th><th>SCB de valorificat în viitor (mp)</th></tr><tr><td>Luxuria</td><td>630</td><td>624</td><td>6</td><td>-</td><td>-</td><td>6</td><td>1.030</td></tr><tr><td>Greenfield Băneasa</td><td>3.418</td><td>3.042</td><td>376</td><td>435</td><td>2.632</td><td>3.443</td><td>339.809</td></tr><tr><td>Aria Verdi</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>865</td><td>865</td><td>150.180</td></tr><tr><td>Greenfield West</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>4.202</td><td>4.202</td><td>415.666</td></tr><tr><td>Boreal Plus</td><td>209</td><td>157</td><td>52</td><td>134</td><td>428</td><td>614</td><td>55.556</td></tr><tr><td>Greenfield Copou</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>1.062</td><td>1.062</td><td>97.408</td></tr><tr><td>Total</td><td>4.257</td><td>3.823</td><td>434</td><td>569</td><td>9.189</td><td>10.192</td><td>1.059.649</td></tr></table>

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 34-37/152 | **Secțiune:** Performanța Grupului în Perioada Raportată > Faze finalizate pe proiecte la 30 septembrie 2025
> **Context:** Tabel financiar – Performanța Grupului Impact în perioada raportată.

## Faze finalizate pe proiecte la 30 septembrie 2025

<table><tr><th rowspan="2">Proiect</th><th>Total Apartamente</th><th colspan="2">Vânzări & Pre-Vânzări</th><th>Disponibile</th><th>Valoare unități disponibile</th></tr><tr><th>unități</th><th>unități</th><th>%</th><th>unități</th><th>mii euro</th></tr><tr><td>Luxuria Residence</td><td>630</td><td>625</td><td>99%</td><td>5</td><td>4.151</td></tr><tr><td>Greenfield Băneasa - Teilor</td><td>732</td><td>381</td><td>52%</td><td>352</td><td>52.136</td></tr><tr><td>Boreal Plus</td><td>209</td><td>159</td><td>76%</td><td>50</td><td>6.525</td></tr><tr><td>Boreal Plus (Vile)</td><td>18</td><td>18</td><td>100%</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Total</td><td>1.589</td><td>1.183</td><td>74%</td><td>407</td><td>62.813</td></tr></table>

La 30 septembrie 2025, proiectele finalizate ale Grupului sunt contractate în proporție de 74% (atât vânzări cât și pre-vânzări).

Managementul estimează și valorificarea unităților rămase disponibile în proiectul LUXURIA Residence, până la finalul anului 2025.

Valoarea totală a unităților disponibile la vânzare, ce vor fi valorificate în perioadele următoare, este de aproximativ 63 mil euro.

<!-- PAGE 34 -->
<table><tr><th>Indicator</th><th>9 luni 2025</th><th>9 luni 2024</th><th>% evoluție</th></tr><tr><td>Unități rezidențiale vândute</td><td>227</td><td>90</td><td>152%</td></tr><tr><td>Suprafața vândută (mp)</td><td>18.386</td><td>8.597</td><td>114%</td></tr><tr><td>Venituri totale consolidate (mii euro)</td><td>55.824</td><td>27.720</td><td>104%</td></tr><tr><td>Profit brut (mii euro)</td><td>14.153</td><td>7.384</td><td>96%</td></tr><tr><td>Marjă brută %</td><td>25%</td><td>27%</td><td>(1%)</td></tr><tr><td>Profit net (mii euro)</td><td>11.397</td><td>(4,600)</td><td>n/a</td></tr><tr><td>Marja profit net %</td><td>20%</td><td>(17%)</td><td>n/a</td></tr><tr><th>Indicator</th><th>30 sept 2025</th><th>31 decembrie 2024</th><th>% evoluție</th></tr><tr><td>Sold datorii financiare (mii euro)</td><td>37.675</td><td>63.754</td><td>-41%</td></tr><tr><td>Grad de îndatorare</td><td>14%</td><td>22%</td><td>-8%</td></tr><tr><td>Activ net contabil (mii euro)</td><td>202.247</td><td>194.012</td><td>6%</td></tr><tr><td>Activ net la valoare de piață (mii euro)</td><td>259.838</td><td>262.609</td><td>-1%</td></tr></table>

În primele 9 luni din 2025, au continuat livrările de unități în GREENFIELD Băneasa, astfel Grupul a vândut 227 de unități cu suprafață totală de 18.386 mp, în valoare totală de aproximativ 55.824 mii euro, și un profit brut de 14.153 mii euro, în comparație cu 90 de unități cu o suprafață de 8.597 mp și o valoare de 27.720 mii euro cu un profit brut de 7.384 mii euro în primele 9 luni din 2024.

- Valoarea activului net la 30 septembrie 2025, este de 202.247 mii euro, față de 194.012 mii euro la 31 decembrie 2024.
- Gradul de îndatorare al Grupului IMPACT a păstrat trendul descendent, scăzând la 14% la 30 septembrie 2025, de la 22% la 31 decembrie 2024, în linie cu scăderea soldului creditelor cu 26.079 mii euro.
- Datoria totală a companiei se compune în principal din credite bancare în valoare de 22.064 mii euro și obligațiuni în valoare de 15.542 mii euro.
- Adunarea Generală a Acționarilor din 29 aprilie 2025 a aprobat alegerea următorilor membri ai Consiliului de Administrație, pentru un mandat de 4 ani, de la 29 aprilie 2025 până la 28 aprilie 2029: George-Toma Mucibabici – Președinte CA, Dan-Octavian Voiculescu, Daniel Pandele, Sorin Apostol și Radu-Dumitru Stănescu.
- Consiliul de Administrație a decis prelungirea duratei mandatelor de Director General - Câmpeanu-Richard Dan-Sebastian și de Director Financiar - Bistriceanu Claudiu pentru o perioadă de 4 (patru) ani, de la data de 19 iunie 2025 până la 19 iunie 2029.
- Compania IMPACT Developer & Contractor SA, a finalizat procesul de consolidare a valorii nominale cu scopul creșterii valorii nominale a acțiunilor concomitent cu reducerea numărului total de acțiuni (20 de acțiuni cu valoare nominală de 0,25 RON/acțiune vor reprezenta o acțiune cu valoare nominală de 5 RON/acțiune), conform hotărârii Adunării Generale Extraordinare a Acționarilor numărul 2, din 29 aprilie 2025.

<!-- PAGE 35 -->

# VÂNZĂRI (unități, mp, valori)

![img-32.jpeg](img-32.jpeg)
Vânzări pe proiect
(locuințe, unități)

![img-33.jpeg](img-33.jpeg)
Suprafață construită
(mp)

![img-34.jpeg](img-34.jpeg)
Vânzări pe proiect
(locuințe, valoare mii euro)

Greenfield Băneasa
Luxuria Residence
Boreal Plus Constanța
Altele

<!-- PAGE 36 -->
În primele 9 luni din 2025, vânzările de proprietăți rezidențiale au avut o evoluție pozitivă, față de aceeași perioadă a anului precedent. Această evoluție semnificativă se datorează livrării a 732 de unități rezidențiale din Etapa 4 de dezvoltare din cartierul GREENFIELD Băneasa, a căror vânzare continuă pe parcursul anului 2025.

Astfel, în primele 9 luni din 2025 au fost vândute:

- GREENFIELD Băneasa – 155 unități rezidențiale comparativ cu 0 unități în aceeași perioadă din 2024, cu o valoare totală de 18,6 mil euro.
- LUXURIA Residence – 33 de unități rezidențiale cu o valoare de 8,3 mil euro, comparativ cu 48 de unități cu o valoare de 9,9 mil euro, în aceeași perioadă a anului precedent. Proiectul Luxuria Residence este vândut în proporție de 99% la 30 septembrie 2025.
- BOREAL Plus Constanța – 36 de unități rezidențiale în valoare 3,8 mil euro comparativ cu 37 de unități rezidențiale cu o valoare de 4,2 mil euro în aceeași perioadă a anului trecut. De asemenea, s-au vândut 3 case în valoare de 0,7 mil euro, marcând astfel valorificarea tuturor unităților de tip casă din proiect.

<!-- PAGE 37 -->

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 38-40/152 | **Secțiune:** Performanța Grupului în Perioada Raportată > PRE-VÂNZĂRI LA DATA DE 30 SEPTEMBRIE 2025 (unități, valoare)
> **Context:** Tabel financiar – Performanța Grupului Impact în perioada raportată.

# PRE-VÂNZĂRI LA DATA DE 30 SEPTEMBRIE 2025 (unități, valoare)

![img-35.jpeg](img-35.jpeg)

![img-36.jpeg](img-36.jpeg)

<table><tr><td></td><td>unități</td><td>unități</td><td>valoare, mii euro</td><td>valoare, mii euro</td></tr><tr><td>Proiect</td><td>30 septembrie 2025</td><td>30 septembrie 2024</td><td>30 septembrie 2025</td><td>30 septembrie 2024</td></tr><tr><td>Luxuria Residence</td><td>1</td><td>7</td><td>699</td><td>2.207</td></tr><tr><td>Greenfield Băneasa</td><td>24</td><td>306</td><td>3.266</td><td>34.215</td></tr><tr><td>Boreal Plus</td><td>2</td><td>4</td><td>284</td><td>784</td></tr><tr><td>Total</td><td>27</td><td>317</td><td>4.248</td><td>37.206</td></tr></table>

<!-- PAGE 38 -->
La 30 septembrie 2025, IMPACT avea un total de 27 de unități pre-vândute, cu o valoare a pachetelor de 4,2 mil euro. Cea mai mare parte dintre aceste pre-contracte se referă la proiectul GREENFIELD Băneasa, având în vedere disponibilitatea relativ crescută de apartamente.

Pre-vânzările se referă doar la proiectele finalizate ale Grupului, astfel conversia în contracte de vânzare-cumpărare și respectiv venituri, se face relativ repede (1-2 luni aproximativ).

Pentru mai multe detalii despre recunoașterea veniturilor a se vedea secțiunea Politica contabilă și de recunoaștere a veniturilor din vânzarea de unități rezidențiale. Prin comparație, la 30 septembrie 2024, stocul de apartamente pre-vândute era semnificativ mai mare, 317 de unități, cu o valoare a pachetelor de 37,2 mil euro, datorită faptului că cele 732 de apartamente din GREENFIELD Băneasa puse în vânzare în T4, 2024 nu erau încă recepționate.

PROIECTE ÎN DESFĂȘURARE ȘI PROIECTE VIITOARE PENTRU PERIOADA 2026-2034

<table><tr><th>Denumire</th><th>Total unități apartamente</th><th>Suprafață construită totală</th><th>Valoare brută de dezvoltare - mil euro</th></tr><tr><td>Greenfield Băneasa</td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Greenfield Băneasa UTR3</td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>UTR3 - Faza 4</td><td>185</td><td>20.436</td><td>25.366</td></tr><tr><td>UTR3 - Faza 5</td><td>250</td><td>21.889</td><td>27.525</td></tr><tr><td>Total Greenfield Băneasa UTR3</td><td>435</td><td>42.325</td><td>52.891</td></tr><tr><td>Greenfield Băneasa UTR4</td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>UTR4 - Faza 1</td><td>154</td><td>13.823</td><td>23.222</td></tr><tr><td>UTR4 - Faza 2</td><td>396</td><td>38.446</td><td>61.931</td></tr><tr><td>Total Greenfield Băneasa UTR4</td><td>550</td><td>52.269</td><td>85.152</td></tr><tr><td>Greenfield Băneasa UTR10</td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>UTR10-Faza 1</td><td>278</td><td>29.057</td><td>48.024</td></tr><tr><td>UTR10-Faza 2</td><td>378</td><td>37.829</td><td>63.193</td></tr><tr><td>UTR10-Faza 3</td><td>238</td><td>22.586</td><td>41.238</td></tr><tr><td>Total Greenfield Băneasa UTR10</td><td>894</td><td>89.472</td><td>152.454</td></tr><tr><td>Greenfield Băneasa UTR7</td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>UTR7-Faza1</td><td>436</td><td>48.063</td><td>90.483</td></tr><tr><td>UTR7-Faza2</td><td>240</td><td>22.404</td><td>44.796</td></tr><tr><td>Total Greenfield Băneasa UTR7</td><td>676</td><td>70.467</td><td>135.280</td></tr><tr><td>Greenfield Băneasa UTR8</td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>UTR8-Faza1</td><td>277</td><td>21.697</td><td>44.189</td></tr><tr><td>UTR8-Faza2</td><td>159</td><td>19.673</td><td>42.491</td></tr><tr><td>Total Greenfield Băneasa UTR8</td><td>436</td><td>41.370</td><td>86.680</td></tr></table>

<!-- PAGE 39 -->
<table><tr><th>Denumire</th><th>Total unități apartamente</th><th>Suprafață construită totală</th><th>Valoare brută de dezvoltare - mii euro</th></tr><tr><td colspan="4">Alte proiecte Greenfield Băneasa</td></tr><tr><td>Greenfield</td><td>76</td><td>12.550</td><td>16.393</td></tr><tr><td>Total alte proiecte Greenfield Băneasa</td><td>76</td><td>12.550</td><td>16.393</td></tr><tr><td colspan="4">Aria Verdi</td></tr><tr><td>Aria Verdi - Faza 1</td><td>401</td><td>79.407</td><td>208.515</td></tr><tr><td>Aria Verdi - Faza 2</td><td>464</td><td>70.774</td><td>222.230</td></tr><tr><td>Total Aria Verdi</td><td>865</td><td>150.181</td><td>430.745</td></tr><tr><td>Greenfield West</td><td>2.314</td><td>284.559</td><td>386.748</td></tr><tr><td>Total București</td><td>6.246</td><td>743.192</td><td>1.346.343</td></tr><tr><td colspan="4">Boreal Plus Constanța</td></tr><tr><td>Boreal Plus - Faza 2</td><td>134</td><td>12.099</td><td>17.595</td></tr><tr><td>Boreal Plus - Faza 3.1</td><td>152</td><td>14.941</td><td>22.417</td></tr><tr><td>Boreal Plus - Faza 3.2</td><td>87</td><td>8.197</td><td>12.707</td></tr><tr><td>Boreal Plus - Faza 3.3</td><td>189</td><td>16.367</td><td>26.419</td></tr><tr><td>Total Boreal Plus Constanța</td><td>562</td><td>51.604</td><td>79.134</td></tr><tr><td colspan="4">Greenfield Copou Iași</td></tr><tr><td>Iași Copou-Faza 1</td><td>472</td><td>41.504</td><td>74.480</td></tr><tr><td>Iași Copou-Faza 2.1</td><td>247</td><td>24.921</td><td>48.694</td></tr><tr><td>Iași Copou-Faza 2.2</td><td>343</td><td>30.983</td><td>60.682</td></tr><tr><td>Total Greenfield Copou Iași</td><td>1.062</td><td>97.408</td><td>183.922</td></tr><tr><td>Total general</td><td>7.870</td><td>892.204</td><td>1.609.690</td></tr></table>

**Valoarea Brută de Dezvoltare se bazează pe estimările interne ale managementului**

<!-- PAGE 40 -->
Pentru următorii 9 ani, Grupul și-a propus construirea a 7.870 de unități rezidențiale, cu o valoare brută de dezvoltare estimată la 1,6 mld euro.

La 30 septembrie 2025, Grupul are autorizație de construire pentru un total de 2.828 de unități rezidențiale, încadrate într-o suprafață construită totală de 341.517 de mp. Această suprafață include și spații comerciale, spații verzi, locuri de joacă pentru copii etc. Valoarea brută de dezvoltare a acestor proiecte, este estimată de către management la 733 mil euro.

La 30 septembrie 2025, Grupul are construcția în desfășurare pentru un total de 383 de unități rezidențiale, dintre care 250 în GREENFIELD Băneasa, la o valoare brută de dezvoltare de 27,5 mil euro și 134 de unități în Boreal Plus Constanța, la o valoare brută de dezvoltare de 17,6 mil euro. Finalizarea celor două proiecte în desfășurare este estimată în 2026.

În 2026, Grupul va începe construcția a 185 unități rezidențiale în GREENFIELD Băneasa cu finalizare în 2027.

În perioada următoare managementul intenționează să lanseze construcția primei faze din proiectul Aria Verdi, localizat în Bulevardul Barbu Văcărescu din București (valoare brută de dezvoltare totală a proiectului de dezvoltare 431 mil euro) și construcția primei faze din proiectul GREENFIELD Copou Iași (valoare brută de dezvoltare a proiectului de 184 mil euro).

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 41-42/152 | **Secțiune:** Venituri pe Segmente > ACTIVE ŞI DATORII PE SEGMENTE
> **Context:** Tabel financiar – Venituri pe segmente de activitate.

<!-- PAGE 41 -->

# ACTIVE ŞI DATORII PE SEGMENTE

<table><tr><td rowspan="2">Mii euro</td><td colspan="3">DEZVOLTARE IMOBILIARĂ</td><td colspan="3">CONSTRUCȚII</td><td colspan="3">CHIRII</td><td colspan="3">ALTE ACTIVITĂȚI</td><td colspan="3">TOTAL</td></tr><tr><td>30 sep. 2025</td><td>31 dec. 2024</td><td>Var %</td><td>30 sep. 2025</td><td>31 dec. 2024</td><td>Var %</td><td>30 sep. 2025</td><td>31 dec. 2024</td><td>Var %</td><td>30 sep. 2025</td><td>31 dec. 2024</td><td>Var %</td><td>30 sep. 2025</td><td>31 dec. 2024</td><td>Var %</td></tr><tr><td>Total Active</td><td>268.402</td><td>269.525</td><td>0%</td><td>9.893</td><td>12.929</td><td>(23%)</td><td>37.356</td><td>24.619</td><td>52%</td><td>9.522</td><td>942</td><td>911%</td><td>325.173</td><td>308.015</td><td>6%</td></tr><tr><td>Eliminarea tranzacțiilor intragrup</td><td>61.172</td><td>23.506</td><td>160%</td><td>971</td><td>463</td><td>110%</td><td>-</td><td>-</td><td>0%</td><td>130</td><td>86</td><td>52%.</td><td>62.274</td><td>24.054</td><td>159%</td></tr><tr><td>Active consolidate</td><td>207.230</td><td>246.019</td><td>(16%)</td><td>8.922</td><td>12.466</td><td>(28%)</td><td>37.356</td><td>24.619</td><td>52%</td><td>9.392</td><td>856</td><td>997%</td><td>262.900</td><td>283.960</td><td>(7%)</td></tr><tr><td>%din total</td><td>79%</td><td>87%</td><td></td><td>3%</td><td>4%</td><td></td><td>14%</td><td>8%</td><td></td><td>4%</td><td>0%</td><td></td><td>100%</td><td>100%</td><td></td></tr><tr><td>Total datorii</td><td>65.685</td><td>97.121</td><td>(32%)</td><td>(411)</td><td>7.855</td><td>(105%)</td><td>-</td><td>-</td><td>0%</td><td>(58)</td><td>885</td><td>(107%)</td><td>65.215</td><td>105.861</td><td>(38%)</td></tr><tr><td>Eliminarea tranzacțiilor intragrup</td><td>13.323</td><td>15.320</td><td>(13%)</td><td>(9.118)</td><td>181</td><td>n.a.</td><td>-</td><td>-</td><td>0%</td><td>358</td><td>410</td><td>(13%)</td><td>4.563</td><td>15.911</td><td>(71%)</td></tr><tr><td>Datorii consolidate</td><td>52.362</td><td>81.801</td><td>(36%)</td><td>8.707</td><td>7.674</td><td>13%</td><td>-</td><td>-</td><td>0%</td><td>(416)</td><td>475</td><td>(188%)</td><td>60.652</td><td>89.950</td><td>(33%)</td></tr><tr><td>%din total</td><td>86%</td><td>91%</td><td></td><td>14%</td><td>9%</td><td></td><td>0%</td><td>0%</td><td></td><td>(1%)</td><td>0%</td><td></td><td>100%</td><td>100%</td><td></td></tr><tr><td>Active nete</td><td>165.361</td><td>172.404</td><td>(4%)</td><td>10.304</td><td>5.073</td><td>103%</td><td>37.356</td><td>24.619</td><td>52%</td><td>9.580</td><td>57</td><td>n.a.</td><td>259.958</td><td>202.153</td><td>29%</td></tr><tr><td>Eliminarea tranzacțiilor intragrup</td><td>47.849</td><td>8.185</td><td>485%</td><td>10.089</td><td>281</td><td>n.a.</td><td>-</td><td>-</td><td></td><td>(228)</td><td>(324)</td><td>(30%)</td><td>57.711</td><td>8.142</td><td>609%</td></tr><tr><td>Active nete consolidate</td><td>154.868</td><td>164.219</td><td>(6%)</td><td>216</td><td>4.792</td><td>(95%)</td><td>37.356</td><td>24.619</td><td>52%</td><td>9.808</td><td>381</td><td>2.474%</td><td>202.247</td><td>194.011</td><td>4%</td></tr><tr><td>%din total</td><td>77%</td><td>85%</td><td></td><td>0%</td><td>2%</td><td></td><td>18%</td><td>12%</td><td></td><td>5%</td><td>1%</td><td></td><td>100%</td><td>100%</td><td></td></tr></table>

<!-- PAGE 42 -->

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 43-45/152 | **Secțiune:** Venituri pe Segmente > VENITURI PE SEGMENTE
> **Context:** Tabel financiar – Venituri pe segmente de activitate.

# VENITURI PE SEGMENTE

<table><tr><td rowspan="2">Mii euro</td><td colspan="3">DEZVOLTARE IMOBILIARĂ</td><td colspan="3">CONSTRUCȚII</td><td colspan="3">CHIRII</td><td colspan="3">ALTE ACTIVITĂȚI</td><td colspan="3">TOTAL</td></tr><tr><td>30 sep. 2025</td><td>30 sep. 2024</td><td>Var %</td><td>30 sep. 2025</td><td>30 sep. 2024</td><td>Var %</td><td>30 sep. 2025</td><td>30 sep. 2024</td><td>Var %</td><td>30 sep. 2025</td><td>30 sep. 2024</td><td>Var %</td><td>30 sep. 2025</td><td>30 sep. 2024</td><td>Var %</td></tr><tr><td>Venituri</td><td>31.011</td><td>14.743</td><td>113%</td><td>23.133</td><td>9.952</td><td>135%</td><td>813</td><td>832</td><td>(4%)</td><td>4.572</td><td>3.397</td><td>36%</td><td>59.529</td><td>28.923</td><td>106%</td></tr><tr><td>Eliminarea tranzacțiilor intragrup</td><td>-</td><td>-</td><td>0%</td><td>1.650</td><td>32</td><td>n.a.</td><td>-</td><td>-</td><td>0%</td><td>2.055</td><td>1.171</td><td>77%</td><td>3.705</td><td>1.203</td><td>208%</td></tr><tr><td>Venituri consolidate</td><td>31.011</td><td>14.743</td><td>113%</td><td>21.482</td><td>9.920</td><td>119%</td><td>813</td><td>832</td><td>(4%)</td><td>2.517</td><td>2.226</td><td>14%</td><td>55.824</td><td>27.720</td><td>101%</td></tr><tr><td>%din total</td><td>56%</td><td>53%</td><td></td><td>38%</td><td>36%</td><td></td><td>1%</td><td>3%</td><td></td><td>5%</td><td>8%</td><td></td><td>100%</td><td>100%</td><td></td></tr><tr><td>Profit/(pierdere), înainte de impozitare</td><td>17.340</td><td>(13.794)</td><td>(227%)</td><td>747</td><td>(404)</td><td>(287%)</td><td>813</td><td>832</td><td>(1%)</td><td>3.259</td><td>1.698</td><td>94%</td><td>22.159</td><td>(11.668)</td><td>(290%)</td></tr><tr><td>Eliminarea tranzacțiilor intragrup</td><td>8.810</td><td>7.889</td><td>13%</td><td>103</td><td>(30)</td><td>100%</td><td>-</td><td>-</td><td>0%</td><td>(50)</td><td>(441)</td><td>(88%)</td><td>8.863</td><td>7.419</td><td>19%</td></tr><tr><td>Profit/(pierdere), înainte de impozitare consolidat</td><td>8.530</td><td>(5,905)</td><td>0%</td><td>644</td><td>(434)</td><td>(250%)</td><td>813</td><td>832</td><td>(1%)</td><td>3.309</td><td>2.139</td><td>56%</td><td>13.297</td><td>(3.367)</td><td>(499%)</td></tr><tr><td>%din total</td><td>64%</td><td>175%</td><td></td><td>5%</td><td>13%</td><td></td><td>6%</td><td>(25%)</td><td></td><td>25%</td><td>(64%)</td><td></td><td>100%</td><td>100%</td><td></td></tr></table>

<!-- PAGE 43 -->
<table><tr><th>Alte venituri la nivel consolidat, defalcate</th><th>9L 2025 - mii euro</th><th>9L 2024 - mii euro</th></tr><tr><td>Venituri din activitatea de Wellness în Greenfield</td><td>828</td><td>762</td></tr><tr><td>Venituri din servicii de brokeraj</td><td>100</td><td>29</td></tr><tr><td>Venituri din utilități</td><td>740</td><td>572</td></tr><tr><td>Total</td><td>1.668</td><td>1.363</td></tr></table>

IMPACT a vizat o integrare verticală a serviciilor prin înființarea sau achiziționarea diferitelor companii pentru a oferi pe piața imobiliară unități locative de calitate, la termen, într-un raport calitate/preț optim asociat cu servicii complementare de calitate. Astfel, Grupul este acum format din companii care furnizează servicii atât în cadrul Grupului, cât și pentru terți.

Activele consolidate nete ale Grupului la 30 septembrie 2025, sunt în valoare de 202.247 mii euro reprezentând o ușoară creștere, de 4%, față de 31 decembrie 2024.

Un procent de 77% din totalul activelor consolidate este utilizat în activitatea de dezvoltare imobiliară în 2025, iar în 2024, procentul este de 85%.

Activele sunt reprezentate în principal de terenuri destinate dezvoltării, precum și de stocuri în curs de dezvoltare și disponibile pentru vânzare.

Activele nete implicate în activitatea de dezvoltare imobiliară au generat un total de 31.011 mii euro în venituri (reprezentând 56% din veniturile totale din perioadă) în primele 9 luni ale anului 2025 și 14.743 mii euro (reprezentând 53% din veniturile totale din perioadă) în aceeași perioadă a anului 2024.

În primele 9 luni din 2025, din veniturile totale generate de dezvoltarea imobiliară, 8.530 mii euro au fost convertite în profit net în 2025 (64% din profitul total). În primele 9 luni ale anului 2024, activitatea imobiliară a generat o pierdere netă de 5,905 mii euro, din cauza stocurilor reduse disponibile pentru vânzare.

Serviciile de construcții sunt furnizate de compania din grup RCTI atât în cadrul Grupului, cât și pentru terți. Deși activele nete utilizate în cadrul activității reprezintă aproximativ 3%, aceste active generează o proporție semnificativă din veniturile Grupului după eliminarea tranzacțiilor intersegmentare și anunță o evoluție crescătoare în contextul contractelor semnate deja cu terți.

Serviciile de construcții către terți, efectuate de RCTI, se estimează la 30 mii euro anual. RCTI are în derulare pe perioada 2024-2026 un total de 6 contracte în valoare totală de 64,2 mii euro, pentru proiecte localizate în orașe precum Brașov, Sinaia, Craiova și București.

<!-- PAGE 44 -->
Serviciile de construcții furnizate în cadrul Grupului fluctuează semnificativ între ani, în funcție de stadiul de dezvoltare al proiectelor în care este implicată compania de dezvoltare imobiliară IMPACT.

În cursul anului 2024, au fost puse în funcțiune 732 de locuințe în GREENFIELD Băneasa, construite de RCTI, și au început vânzările, în timp ce în cursul anului 2025, RCTI a continuat dezvoltarea altor 250 de locuințe în GREENFIELD Băneasa.

Pentru ultimul trimestru din 2025, precum și pentru 2026, se preconizează că serviciile de construcții furnizate de compania RCTI în cadrul Grupului vor crește semnificativ, având în vedere lansarea următoarelor proiecte: Boreal Plus Constanța Faza 2, respectiv 134 locuințe, următoarele 185 de locuințe din Etapa IV de dezvoltare în cadrul GREENFIELD Băneasa, 401 locuințe și 5200 mp spații comerciale în cadrul Aria Verdi.

Veniturile din chirii reprezintă un flux fix de venituri în cadrul Grupului și sunt generate în principal de spațiile comerciale închiriate în cadrul GREENFIELD Băneasa Plaza (cu o valoare de piață estimată la 23 mil euro).

Alte venituri din chirii sunt generate de locuințele închiriate în cadrul proiectelor GREENFIELD Băneasa, BOREAL Plus Constanța și LUXURIA Residence.

În timp ce activele nete utilizate în scop de închiriere reprezintă aproximativ 18% din totalul activelor nete consolidate, generând 0,8 mil euro în primele 9 luni din 2025, venitul net generat este în trend ușor crescător, dar se așteaptă ca aceste active furnizoare de venit fix să fie valorificate, atunci când piața va permite, pentru a asigura profitabilitatea dorită din vânzare.

Alte venituri sunt generate de wellness, servicii de administrarea proprietăților, servicii de brokeraj și utilități.

Activele nete implicate în alte venituri, precum și veniturile generate, nu sunt semnificative la nivel de Grup, însă managementul estimează că aceste activități vor fi extinse, în linie cu creșterea activității de dezvoltare imobiliară.

<!-- PAGE 45 -->

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 46-48/152 | **Secțiune:** Rezultate Financiare la 30 Septembrie 2025 > REZULTATE FINANCIARE / 30 septembrie 2025
> **Context:** Tabel financiar – Rezultatele financiare la 30 septembrie 2025.

# REZULTATE FINANCIARE / 30 septembrie 2025

Contul de profit și pierdere

<table><tr><td colspan="2"></td><td colspan="3">Consolidat – mii euro</td><td colspan="2">Individual – mii euro</td></tr><tr><td>mii euro</td><td>9L2025</td><td>9L2024</td><td>Var %</td><td>9L2025</td><td>9L2024</td><td>Var %</td></tr><tr><td>Venituri</td><td>55.824</td><td>27.720</td><td>101%</td><td>25.125</td><td>6.338</td><td>296%</td></tr><tr><td>Profit brut</td><td>14.153</td><td>7.384</td><td>92%</td><td>7.663</td><td>2.367</td><td>224%</td></tr><tr><td>Marja brută %</td><td>25%</td><td>27%</td><td></td><td>30%</td><td>37%</td><td></td></tr><tr><td>Alte (cheltuieli)/venituri, nete</td><td>2.747</td><td>(5.514)</td><td>n/a</td><td>2.163</td><td>(4.183)</td><td>(152%)</td></tr><tr><td>% din venituri</td><td>5%</td><td>(20%)</td><td></td><td>9%</td><td>(66%)</td><td></td></tr><tr><td>EBITDA</td><td>17.745</td><td>1.870</td><td>849%</td><td>-</td><td>-</td><td>n/a</td></tr><tr><td>Marja EBITDA %</td><td>32%</td><td>7%</td><td></td><td>n/a</td><td>n/a</td><td></td></tr><tr><td>EBIT</td><td>16.901</td><td>1.870</td><td>804%</td><td>-</td><td>-</td><td>n/a</td></tr><tr><td>Marja EBIT %</td><td>30%</td><td>9%</td><td></td><td>n/a</td><td>n/a</td><td></td></tr><tr><td>Rezultatul financiar*</td><td>(3.604)</td><td>(5.237)</td><td>31%</td><td>5.298</td><td>3.290</td><td>61%</td></tr><tr><td>Rezultat net</td><td>11.397</td><td>(4.600)</td><td>(348%)</td><td>14.427</td><td>1.474</td><td>879%</td></tr><tr><td>Marja rezultatului net</td><td>20%</td><td>(17%)</td><td></td><td>57%</td><td>23%</td><td></td></tr></table>

*Rezultatul financiar la nivel individual include dividendele distribuite de către companiile din Grup, în valoare de 8.388 mii euro la 30 septembrie 2025 și 7.854 la 30 septembrie 2024.

La nivel consolidat, comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, Grupul a înregistrat o creștere a cifrei de afaceri cu 101%, la 55.824 mii euro în primele 9 luni din 2025 de la 27.720 mii euro în primele 9 luni din 2024. Această creștere este datorată în principal disponibilități unui stoc de apartamente în GREENFIELD Băneasa (732 de apartamente au fost receptionate și puse la vânzare în T4 din 2024), cât și creșterii veniturilor din servicii de construcții cu clienți din afara Grupului, de aproximativ 119%.

Alte cheltuieli/venituri includ cheltuieli generale și administrative, cheltuielile de comercializare, veniturile din reevaluarea investițiilor imobiliare cât și alte venituri sau cheltuieli operaționale. În primele 9 luni din 2025, Grupul a înregistrat alte venituri nete de 2.747 mii euro. Principalele alte venituri operaționale înregistrate sunt următoarele: venituri din reevaluare de 2.494 mii euro și venituri generate de câștigul procesului între subsidiara Clearline și Municipiul Cluj-Napoca de 2.360 mii euro.

Profitul net consolidat în primele 9 luni din 2025 este de 11.397 mii euro reflectând creșterea semnificativă a vânzărilor. În aceeași perioadă a anului trecut, Grupul a înregistrat o pierdere netă de

<!-- PAGE 46 -->
4.600 mii euro, în urma unei cifre de afaceri mai restrânse și a unor cheltuieli cu dobânzile ridicate. La 30 septembrie 2025 Grupul și-a redus semnificativ expunerea creditelor bancare și implicit cheltuiala cu dobânzile.

La nivel individual, IMPACT a înregistrat o cifră de afaceri de 25.125 mii euro în primele 9 luni din 2025, în creștere cu 296% față de aceeași perioadă a anului trecut. Această creștere semnificativă se datorează disponibilității la vânzare a stocului de apartamente din GREENFIELD Băneasa.

IMPACT a înregistrat în 2025 venituri din dividende de la companiile afiliate de 8.388 mii euro și respectiv 7.854 mii euro, reflectate în marja netă de 23% în 2024 și respectiv 57% în 2025. Profitul net înregistrat în primele 9 luni din 2025 a fost de 14.427 mii euro.

Situatia poziției financiare

<table><tr><th></th><th colspan="3">Consolidat - mii euro</th><th colspan="3">Individual - mii euro</th></tr><tr><th>mii lei</th><th>30-Sep-2025</th><th>31-Dec-2024</th><th>Var %</th><th>30-Sep-2025</th><th>31-Dec-2024</th><th>Var %</th></tr><tr><td>Active immobilizate, din care</td><td>162.350</td><td>177.516</td><td>(9%)</td><td>192.442</td><td>191.446</td><td>1%</td></tr><tr><td>Investiții imobiliare</td><td>105.395</td><td>141.567</td><td>(26%)</td><td>115.671</td><td>151.700</td><td>(24%)</td></tr><tr><td>Imobilizări corporale, din care</td><td>18.610</td><td>18.933</td><td>(2%)</td><td>9.440</td><td>9.478</td><td>(0%)</td></tr><tr><td>Fond comercial</td><td>697</td><td>712</td><td>n.a</td><td>-</td><td>-</td><td>n.a</td></tr><tr><td>Active circulante, din care</td><td>100.550</td><td>106.445</td><td>(6%)</td><td>66.885</td><td>87.118</td><td>(23%)</td></tr><tr><td>Stocuri</td><td>81.297</td><td>82.090</td><td>(1%)</td><td>57.942</td><td>74.618</td><td>(22%)</td></tr><tr><td>Creanțe comerciale și alte creanțe</td><td>6.729</td><td>8.894</td><td>(24%)</td><td>2.056</td><td>3.976</td><td>(48%)</td></tr><tr><td>Numerar și echivalente de numerar</td><td>11.760</td><td>14.470</td><td>(19%)</td><td>6.258</td><td>7.568</td><td>(17%)</td></tr><tr><td>Total active</td><td>262.900</td><td>283.961</td><td>(7%)</td><td>259.326</td><td>278.564</td><td>(7%)</td></tr><tr><td>Datorii, din care</td><td>60.652</td><td>89.949</td><td>(33%)</td><td>53.987</td><td>83.169</td><td>(35%)</td></tr><tr><td>Împrumuturi bancare și obligațiuni</td><td>37.675</td><td>63.754</td><td>(41%)</td><td>34.653</td><td>60.148</td><td>(42%)</td></tr><tr><td>Datorii comerciale și alte datorii</td><td>6.542</td><td>9.181</td><td>(29%)</td><td>3.358</td><td>6.432</td><td>(48%)</td></tr><tr><td>Impozit amânat</td><td>15.769</td><td>16.108</td><td>(2%)</td><td>15.977</td><td>16.320</td><td>(2%)</td></tr><tr><td>Datoria cu impozitul pe profit</td><td>667</td><td>880</td><td>(24%)</td><td>(1)</td><td>269</td><td>(100%)</td></tr><tr><td>Capitaluri proprii</td><td>202.247</td><td>194.012</td><td>4%</td><td>205.340</td><td>195.395</td><td>5%</td></tr><tr><td>Total datorii și capitaluri proprii</td><td>262.900</td><td>283.961</td><td>(7%)</td><td>259.326</td><td>278.564</td><td>(7%)</td></tr></table>

ACTIVE, CAPITALURI PROPRII ȘI DATORII

La nivel consolidat, la 30 septembrie 2025 investițiile imobiliare au scăzut cu 26%, la o valoare totală de 105.395 mii euro, această scădere se datorează faptului că o parte din terenuri au fost reclasificate ca stocuri/proiecte viitoare.

<!-- PAGE 47 -->
Grupul își propune ca activele folosite în furnizarea de utilități să fie închiriate sau vândute în perioada următoare.

Soldul stocurilor a scăzut cu 1% la 30 septembrie 2025, față de 31 decembrie 2024. Creanțele comerciale au scăzut cu 24% la 30 septembrie 2025, față de 31 decembrie 2024, în principal ca urmare a încasării creanței înregistrate față de Municipiul Cluj-Napoca de subsidiara Clearline la 31 decembrie 2024.

Împrumuturile bancare au scăzut cu 41% la 30 septembrie 2025 la o valoare de 37.675 mii euro.

Datoriile comerciale la 30 septembrie 2025 au fost cu 29% mai mici față de 31 decembrie 2024, în principal datorită închiderii avansurilor de la clienți și înregistrării veniturilor în proiectul GREENFIELD Băneasa.

La nivel individual, se observă o scădere a creanțelor comerciale și alte creanțe cu 48% la 30 septembrie 2025.

<!-- PAGE 48 -->

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 49/152 | **Secțiune:** Rezultate Financiare la 30 Septembrie 2025 > ACTIVUL NET LA VALOARE DE PIATĂ > ACTIVUL NET LA VALOARE DE PIATĂ
> **Context:** Tabel financiar – Rezultatele financiare la 30 septembrie 2025.

# ACTIVUL NET LA VALOARE DE PIATĂ

<table><tr><td rowspan="2"></td><td>mii euro</td><td>mii euro</td><td>mii euro</td></tr><tr><td>30-Sep-25</td><td>31-Dec-24</td><td>31-Dec-23</td></tr><tr><td>Activ net contabil</td><td>202.247</td><td>194.012</td><td>185.522</td></tr><tr><td>Include*</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>i) Reevaluarea altor active immobilizate</td><td>4.538</td><td>4.038</td><td>3.896</td></tr><tr><td>ii) Reevaluarea stocurilor</td><td>56.488</td><td>64.559</td><td>71.984</td></tr><tr><td>Activ net la valoare de piată</td><td>259.838</td><td>262.609</td><td>261.402</td></tr></table>

Valoarea activului net la 30 septembrie 2025 a fost **202,2 mil euro**, în timp ce valoarea ajustată la **valoarea de piată a fost 259,8 mil euro**.

Valoarea care nu este reflectată în situațiile financiare este în sumă totală de **57,6 mil euro**. Aceasta provine din: reevaluarea stocului de apartamente disponibile la vânzare, cât și cele în stadiu final de dezvoltare; reevaluarea activelor imobilizate, precum Wellness Club și Impact Office și reevaluarea terenurilor aflate în stocuri. Valorile reevaluate s-au bazat pe reevaluările întocmite de evaluatorul extern *Colliers Valuation and Advisory*, la data de 30 iunie 2025.

<!-- PAGE 49 -->
![img-37.jpeg](img-37.jpeg)
EVOLUȚIE ÎMPRUMUTURI ȘI COSTURI AFERENTE (pentru companiile de proiecte din cadrul Grupului IMPACT)

<table><tr><td>mii euro</td><td>Sep-24</td><td>Oct-24</td><td>Nov-24</td><td>Dec-24</td><td>Jan-25</td><td>Feb-25</td><td>Mar-25</td><td>Apr-25</td><td>May-25</td><td>Jun-25</td><td>Jul-25</td><td>Aug-25</td><td>Sep-25</td></tr><tr><td>Credite bancare</td><td>60.993</td><td>52.912</td><td>48.303</td><td>41.190</td><td>38.100</td><td>29.661</td><td>27.977</td><td>26.466</td><td>24.539</td><td>23.422</td><td>19.305</td><td>17.038</td><td>18.289</td></tr><tr><td>Cost mediu lunar credite bancare</td><td>353</td><td>297</td><td>265</td><td>220</td><td>198</td><td>153</td><td>142</td><td>132</td><td>119</td><td>111</td><td>93</td><td>82</td><td>88</td></tr><tr><td>Cost mediu creditare</td><td>6,95%</td><td>6,73%</td><td>6,57%</td><td>6,41%</td><td>6,23%</td><td>6,18%</td><td>6,10%</td><td>5,97%</td><td>5,83%</td><td>5,66%</td><td>5,76%</td><td>5,81%</td><td>5,76%</td></tr><tr><td>Obligațiuni</td><td>17.580</td><td>17.580</td><td>17.580</td><td>17.580</td><td>17.580</td><td>17.580</td><td>17.580</td><td>17.580</td><td>17.580</td><td>17.580</td><td>17.580</td><td>17.580</td><td>17.580</td></tr><tr><td>Cost mediu lunar obligațiuni</td><td>140</td><td>138</td><td>137</td><td>136</td><td>134</td><td>134</td><td>132</td><td>132</td><td>130</td><td>129</td><td>129</td><td>129</td><td>128</td></tr><tr><td>Cost mediu obligațiuni</td><td>9,55%</td><td>9,43%</td><td>9,33%</td><td>9,27%</td><td>9,18%</td><td>9,12%</td><td>9,04%</td><td>8,98%</td><td>8,89%</td><td>8,82%</td><td>8,78%</td><td>8,77%</td><td>8,77%</td></tr></table>

<table><tr><td>Total datorii financiare</td><td>78.573</td><td>70.492</td><td>65.883</td><td>58.770</td><td>55.680</td><td>47.241</td><td>45.557</td><td>44.046</td><td>42.119</td><td>41.002</td><td>36.885</td><td>34.618</td><td>35.869</td></tr><tr><td>Total cost mediu lunar</td><td>493</td><td>435</td><td>401</td><td>356</td><td>332</td><td>286</td><td>274</td><td>263</td><td>249</td><td>240</td><td>221</td><td>211</td><td>216</td></tr></table>

<table><tr><td>Cost mediu procentual credite bancare și obligațiuni</td><td>7,40%</td><td>7,40%</td><td>7,31%</td><td>7,27%</td><td>7,16%</td><td>7,27%</td><td>7,23%</td><td>7,17%</td><td>7,11%</td><td>7,01%</td><td>7,20%</td><td>7,31%</td><td>7,23%</td></tr></table>

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 50-51/152 | **Secțiune:** Rezultate Financiare la 30 Septembrie 2025 > ACTIVUL NET LA VALOARE DE PIATĂ
> **Context:** Tabel financiar – Rezultatele financiare la 30 septembrie 2025.

<!-- PAGE 50 -->
La 30 septembrie 2025, gradul de îndatorare la nivel de Grup era la 14%, urmând un trend descendent încă de la 30 septembrie 2024. Această evoluție este în linie cu obiectivele managementului de diminuare a expunerii bancare și implicit a costurilor de îndatorare în procent și în cifre absolute.

Graficul și tabelul de mai sus analizează împrumuturile centralizate la nivelul IMPACT Developer & Contractor și al companiilor de proiecte. Anul 2024 a fost un an în care profitabilitatea Grupului a fost marcată de factori externi precum contextul economic inflaționist, scumpirea creditelor pentru locuințe, cât și de factori interni precum, întârzierea livrării proiectului de 732 de apartamente din GREENFIELD Băneasa, închiderea drumului Vadul Moldovei care reprezenta o cale importantă de acces în cartier, cât și litigiul care contestă PUZ-ul din GREENFIELD Băneasa. Astfel, vânzările reduse au cauzat o necesitate suplimentară de creditare. Criza COVID a generat creșterea costurilor materialelor și a costurilor de finanțare, lucru care a pus constructorul Electrogrup al fazelor 1 și 2 din GREENFIELD Băneasa în imposibilitatea de a se încadra în prețul fix agreat prin contract, ceea ce a dus la rezilierea contractului de construire și întârzierea termenului de finalizare cu implicații și în reducerea ritmului vânzărilor. Ca o soluție pentru situația creată dar și pentru prevenirea unor situații similare, s-a procedat la integrarea capacității de construire în Grupul IMPACT prin achiziția a 51,01% din RCTI Company, companie care a finalizat toate cele 732 apartamente aflate în construcție.

Din a doua jumătate a anului 2024 și până în prezent, managementul a implementat o strategie de diminuare a expunerii la împrumuturi bancare și de optimizare a costului creditării. Această inițiativă se reflectă vizibil în tabelul de mai sus. Astfel, în trimestrul 4 al anului 2024 au fost demarate vânzările pentru proiectul de 732 de apartamente din GREENFIELD Băneasa, ceea ce a dus la închiderea unui credit de proiect în valoare de 34 mil euro în februarie 2025.

Campanii de marketing de succes în proiectele LUXURIA Residence și BOREAL Plus au adus necesarul de disponibilități bănești pentru a accelera rambursarea creditelor și reducerea semnificativă a activelor ipotecate.

Politica de finanțare viitoare are în vedere reducerea costului finanțării cumulat la sub 6% până la finele anului 2025 asociat și cu reducerea datoriilor totale cu menținerea lor pe termen lung în zona de deductibilitate și cu recuperarea deducerilor de impozit plătit pentru excesul de datorie din 2024 pentru care s-a achitat impozit pe profit în sumă de 0.7 mil euro.

<!-- PAGE 51 -->
Active ipotecate la 30 septembrie 2025 vs. 31 decembrie 2024

<table><tr><td></td><td colspan="3">30 septembrie 2025</td><td colspan="3">31 decembrie 2024</td><td></td><td></td></tr><tr><td>Denumire</td><td>Stocuri și mijloace fixe la valoare de piață - mii euro</td><td>Investiții imobiliare la valoare de piață - mii euro</td><td>Total active ipotecate - mii euro</td><td>Stocuri și mijloace fixe la valoare de piață - mii euro</td><td>Investiții imobiliare la valoare de piață - mii euro</td><td>Total active ipotecate - mii euro</td><td>Variație 2025 vs. 2024 - mii euro</td><td>Variație 2025 vs. 2024 - procentu ală</td></tr><tr><td>Apartamente Boreal Plus Constanța</td><td>283</td><td>-</td><td>283</td><td>5.887</td><td>-</td><td>5.887</td><td>(5.605)</td><td>(95%)</td></tr><tr><td>Apartamente Greenfield UTR3</td><td>14.313</td><td>-</td><td>14.313</td><td>96.292</td><td>-</td><td>96.292</td><td>(81.979)</td><td>(85%)</td></tr><tr><td>Total apartamente ipotecate</td><td>14.596</td><td>-</td><td>14.596</td><td>102.180</td><td>-</td><td>102.180</td><td>(87.584)</td><td>(86%)</td></tr><tr><td>Terenuri</td><td>10.005</td><td>39.716</td><td>49.721</td><td>27.749</td><td>54.754</td><td>82.503</td><td>(32.782)</td><td>(40%)</td></tr><tr><td>Centru Comercial Greenfield Plaza</td><td>-</td><td>10.780</td><td>10.780</td><td>2.000</td><td>21.000</td><td>23.000</td><td>(12.220)</td><td>(53%)</td></tr><tr><td>Total general</td><td>24.600</td><td>50.496</td><td>75.097</td><td>131.929</td><td>75.754</td><td>207.683</td><td>(132.586)</td><td>(64%)</td></tr><tr><td>Total active la valoare de piață</td><td></td><td></td><td>329.728</td><td></td><td></td><td>352.558</td><td></td><td></td></tr><tr><td>% active ipotecate din total active</td><td></td><td></td><td>23%</td><td></td><td></td><td>59%</td><td></td><td></td></tr></table>

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 52-53/152 | **Secțiune:** Comparație T3 Realizat 2025 vs. T3 Bugetat 2025
> **Context:** Tabel financiar – Comparație T3 realizat 2025 vs. T3 bugetat 2025 și 12 luni 2025.

<!-- PAGE 52 -->
# Comparatie T3 realizat 2025 vs. T3 bugetat 2025 și 12 luni 2025

<table><tr><td rowspan="2">mii euro</td><td>9 l 2025 realizat</td><td>9 l 2025 bugetat</td><td>12 l 2025 bugetat</td><td>Comparatie a vs. b</td><td>Comparatie a vs. c</td></tr><tr><td>a</td><td>b</td><td>c</td><td></td><td></td></tr><tr><td>Venituri</td><td>55.824</td><td>62.262</td><td>84.305</td><td>(10%)</td><td>66%</td></tr><tr><td>Costul vânzărilor</td><td>(41.356)</td><td>(42.887)</td><td>(57.514)</td><td>(4%)</td><td>72%</td></tr><tr><td>Profit brut</td><td>14.153</td><td>19.375</td><td>26.792</td><td>(27%)</td><td>47%</td></tr><tr><td>Marja brută</td><td>25%</td><td>31%</td><td>32%</td><td>(6%)</td><td>(7%)</td></tr><tr><td>Cheltuieli generale și administrative</td><td>(6.617)</td><td>(4.531)</td><td>(5.801)</td><td>46%</td><td>114%</td></tr><tr><td>Cheltuieli de comercializare</td><td>(626)</td><td>(641)</td><td>(809)</td><td>(2%)</td><td>77%</td></tr><tr><td>Alte venituri operaționale net</td><td>5.083</td><td>4.413</td><td>5.708</td><td>15%</td><td>89%</td></tr><tr><td>Alte cheltuieli operaționale net</td><td>(1.203)</td><td>(486)</td><td>(616)</td><td>(148%)</td><td>195%</td></tr><tr><td>Câștiguri din investiții imobiliare</td><td>5.796</td><td>-</td><td>-</td><td></td><td></td></tr><tr><td>Profit din exploatare</td><td>16.901</td><td>18.130</td><td>25.273</td><td>(7%)</td><td>67%</td></tr><tr><td>% Profit din exploatare / Venituri</td><td>30%</td><td>29%</td><td>30%</td><td>1%</td><td>0%</td></tr><tr><td>Rezultatul financiar net (pierdere)</td><td>(3.604)</td><td>(2.656)</td><td>(3.217)</td><td>36%</td><td>112%</td></tr><tr><td>Profit înainte de impozitare</td><td>13.297</td><td>15.474</td><td>22.056</td><td>(14%)</td><td>60%</td></tr><tr><td>% Profit înainte de impozitare / Venituri</td><td>24%</td><td>25%</td><td>26%</td><td>(1%)</td><td>(2%)</td></tr><tr><td>Cheltuiala cu impozitul pe profit</td><td>(1.899)</td><td>(2.476)</td><td>(3.529)</td><td>(23%)</td><td>54%</td></tr><tr><td>Rezultatul perioadei</td><td>11.397</td><td>12.999</td><td>18.527</td><td>(12%)</td><td>62%</td></tr><tr><td>% Profit Net/ Venituri Totale</td><td>20%</td><td>21%</td><td>22%</td><td>0%</td><td>(2%)</td></tr><tr><td>EBITDA</td><td>17.745</td><td>18.730</td><td>26.073</td><td>(5%)</td><td>68%</td></tr><tr><td>% EBITDA / Venituri Totale</td><td>32%</td><td>30%</td><td>31%</td><td>2%</td><td>1%</td></tr></table>

<!-- PAGE 53 -->
La 30 septembrie 2025, Grupul a realizat un profit din exploatare de 16,9 mil euro, față de 18,1 mil euro bugetat și un profit net de 11,4 mil euro, față de 12,9 mil euro bugetat. Cu toate acestea, marja netă a fost de 20% la 30 septembrie 2025, față de 21% bugetată. Astfel, Grupul a realizat un profit net cu 1% mai mic decât cel bugetat, în condițiile în care piața a fost caracterizată de incertitudini privind modificările fiscale și legislative.

De asemenea, marja EBITDA a fost cu 2% mai mare decât cea bugetată.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 54-55/152 | **Secțiune:** Litigii Relevante
> **Context:** Text narativ – Litigii relevante.

<!-- PAGE 54 -->
# LITIGII RELEVANTE

## a) Litigiul inițiat de Fundația EcoCivica

Dosarul nr. 4122/3/2022 a fost înregistrat pe rolul Tribunalului București, Secția Contencios Administrativ și Fiscal, în care IMPACT are calitate de Pârât, Reclamanți fiind Asociația Eco Civica și trei persoane fizice din afara cartierului GREENFIELD Băneasa dar în anturajul Eco Civica.

Obiectul dosarului este suspendarea și anularea actului administrativ HCGMB 705/18.12.2019 de aprobare a Planului Urbanistic Zonal Aleea Teișani - Drumul Pădurea Neagra nr. 56-64, suspendarea și anularea Autorizațiilor de Construire nr. 434/35/P/2020 și nr. 435/36/P/2020, anularea unor avize premergătoare, desființare lucrări. Pe baza actelor menționate mai sus s-a dezvoltat cea de-a patra fază de dezvoltare a GREENFIELD Băneasa.

Instanța de judecată a soluționat, la data de 14.08.2024, excepțiile (mijloace de apărare într-un proces civil) invocate atât de către Societate, cât și de către alți pârâți din cauză.

Instanța de judecată a apreciat că cererile formulate de Fundația EcoCivica privind suspendarea și anularea Autorizațiilor de construire sunt prescrise și au fost respinse ca prescrise, iar cererile privind suspendarea Autorizațiilor de construire, formulate de ceilalți reclamanți, au fost respinse ca fiind lipsite de obiect. Avizul de Mediu 01/16.05.2019 rămâne valabil și produce efecte juridice depline.

Procesul a continuat, iar la data de 11.04.2025, instanța a dat cuvântul pe fondul cauzei. După dezbateri, instanța a rămas în pronunțare. Pronunțarea a fost amânată succesiv până la data de 06.08.2025. La data de 6 august 2025, după mai multe termene de judecată, instanța a respins acțiunea ca neîntemeiată și a admis cererea de intervenție voluntară accesorie formulată de Asociația Lexcivica, în sprijinul poziției Societății.

Sentința instanței poate fi atacată cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

„Conducerea Societății apreciază că întregul proces de avizare și autorizare, atât al Planului Urbanistic Zonal, cât și al autorizațiilor de construire a căror anulare este solicitată, a fost realizat în mod legal, cu respectarea cerințelor impuse de autoritățile competente prin certificatele de urbanism emise. De asemenea, lucrările de edificare au fost executate în conformitate cu dispozițiile legale și condițiile stabilite prin autorizațiile de construire, aspect confirmat prin încheierea proceselor-verbale de recepție împreună cu autoritățile și entitățile implicate, inclusiv Primăria Sector 1. Clădirile au fost intabulate și au fost deja introduse în circuitul civil.

<!-- PAGE 55 -->
b) Litigiul privind accesul pe strada Vadul Moldovei, dosarul 1820/3/2023

La data de 19 ianuarie 2023, IMPACT a înregistrat pe rolul Tribunalului București – Secția a II-a Contencios Administrativ și Fiscal – o acțiune împotriva Primăriei Municipiului București, Primăriei Sectorului 1 și Regiei Naționale a Pădurilor Romsilva, solicitând instanței să oblige aceste instituții să-și respecte obligațiile asumate prin hotărârile Consiliului General al Municipiului București, ale Consiliului Local al Sectorului 1, precum și cele asumate prin actul de acceptare a donației semnat cu IMPACT încă din anul 2018, și să deschidă definitiv accesul public între Aleea Privighetorilor și Drumul Pădurea Pustnicu.

Pe parcursul procesului, o parte dintre solicitările IMPACT au fost soluționate pe cale administrativă, prin adoptarea:

- HCGMB nr. 100/02.04.2024, care autorizează solicitarea către Guvern privind transferul, cu titlu gratuit, a două tronsoane de drum forestier (Vadul Moldovei) din administrarea Romsilva în domeniul public al Municipiului București, pentru un acces temporar de 5 ani;
- HCGMB nr. 130/29.04.2024, care aprobă scoaterea definitivă din fondul forestier a unui teren de 0,3009 ha, cu destinația de drum de interes local, pentru a asigura accesul, tot pentru o perioadă de 5 ani, între Aleea Teișani și Drumul Pădurea Pustnicu.

Cu toate acestea, anumite operațiuni administrative rămân de finalizat de către Primăria Municipiului București, Romsilva și Ministerul Mediului, motiv pentru care procesul continuă.

La termenul de judecată din data de 28 octombrie 2025 instanța a rămas în pronunțare, pe care a amânat-o pentru data de 11 noiembrie 2025.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 56/152 | **Secțiune:** Indicatori Economico-Financiari
> **Context:** Tabel financiar – Indicatori economico-financiari individual și consolidat.

<!-- PAGE 56 -->
<table><tr><td colspan="3">Impact - Individual</td></tr><tr><td>Indicatorul lichidității curente</td><td>mii euro</td><td></td></tr><tr><td>Active curente</td><td>66.885</td><td rowspan="2">= 8,73</td></tr><tr><td>Datorii curente</td><td>7.659</td></tr><tr><td>Indicatorul gradului de îndatorare</td><td>mii euro</td><td></td></tr><tr><td>Capital împrumutat x 100</td><td>34.653</td><td rowspan="2">= 16,88%</td></tr><tr><td>Capital propriu</td><td>205.339</td></tr><tr><td>Viteza de rotație a debitelor-clienți</td><td>mii euro</td><td></td></tr><tr><td>Sold mediu clienți*9*360</td><td>9.635.645</td><td rowspan="2">= 31,96</td></tr><tr><td>Cifra de afaceri/12</td><td>301.505</td></tr><tr><td>Viteza de rotație a activelor imobilizate</td><td>mii euro</td><td></td></tr><tr><td>Cifra de afaceri</td><td>25.125</td><td rowspan="2">= 0,13</td></tr><tr><td>Active imobilizate</td><td>192.442</td></tr><tr><td colspan="3">Impact - Consolidat</td></tr><tr><td>Indicatorul lichidității curente</td><td>mii euro</td><td></td></tr><tr><td>Active curente</td><td>100.550</td><td rowspan="2">= 6,91</td></tr><tr><td>Datorii curente</td><td>14.560</td></tr><tr><td>Indicatorul gradului de îndatorare</td><td>mii euro</td><td></td></tr><tr><td>Capital împrumutat x 100</td><td>37.675</td><td rowspan="2">= 18,63%</td></tr><tr><td>Capital propriu</td><td>202.247</td></tr><tr><td>Viteza de rotație a debitelor-clienți</td><td>mii euro</td><td></td></tr><tr><td>Sold mediu clienți*9*360</td><td>25.007.002</td><td rowspan="2">= 37,33</td></tr><tr><td>Cifra de afaceri/12</td><td>669.888</td></tr><tr><td>Viteza de rotație a activelor imobilizate</td><td>mii euro</td><td></td></tr><tr><td>Cifra de afaceri</td><td>55.824</td><td rowspan="2">= 0,34</td></tr><tr><td>Active imobilizate</td><td>162.350</td></tr><tr><td colspan="3">Impact - Individual</td></tr><tr><td>Indicatorul gradului de îndatorare (individual)</td><td>mii euro</td><td></td></tr><tr><td>Capital împrumutat x 100</td><td>34.653</td><td rowspan="2">= 14%</td></tr><tr><td>Active la valoare de piață</td><td>252.661</td></tr><tr><td colspan="3">Impact - Consolidat</td></tr><tr><td>Indicatorul gradului de îndatorare (consolidat)</td><td></td><td>= 14%</td></tr><tr><td>Capital împrumutat x 100</td><td>37.675</td><td></td></tr><tr><td>Active la valoare de piață</td><td>259.838</td><td></td></tr></table>

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 57/152 | **Secțiune:** Concluzii și Acțiuni
> **Context:** Concluzii și acțiuni pentru îmbunătățirea performanței.

<!-- PAGE 57 -->
# CONCLUZII

- Grupul își atinge țintele de profitabilitate și rentabilitate bugetate la 30 septembrie 2025 (cu o deviație de sub 2%).
- Gradul de îndatorare al Grupului a scăzut semnificativ la 30 septembrie 2025, la 14% față de 22% la 31 decembrie 2024, reflectând strategia managementului de reducere a expunerii față de bănci și instituții financiare, reducând în același timp cheltuieli semnificative cu dobânzile, care în trecut au erodat profitabilitatea Grupului.
- În primele 9 luni din 2025 împrumuturile s-au redus cu 26 mil euro, în condițiile în care lichiditățile consolidate s-au diminuat cu 2,7 mil euro, și rămânând la un nivel de 11,7 mil euro, suficient pentru acoperirea necesarului de capital circulant.
- În primele 9 luni din anul 2025 companiile afiliate au generat dividende de 8,4 mil euro.
- Pentru IMPACT anul 2025 este unul de excepție, în care proiectele majore au fost livrate clienților, au fost depășite toate obstacolele și provocările, compania s-a capitalizat, creditele și datoriile financiare s-au redus substanțial, lichiditățile au crescut semnificativ, noi proiecte au fost puse în pipeline și noi autorizații de construire au fost obținute.

# ACȚIUNI PENTRU ÎMBUNĂTĂȚIREA PERFORMANȚEI

- Ne propunem să reducem costul de finanțare și vom acționa în sensul atragerii de finanțări cu un cost mai mic de 6%.
- Creditele noi vor fi atrase pentru finanțarea proiectelor noi sau refinanțarea celor existente și cu încadrarea în cost mai mic de 6%.
- Vom prioritiza atragerea de equity față de datorii bancare.
- Vom întreprinde acțiuni pentru diminuarea costurilor asociate contractelor de creditare prin eliberarea de sub ipotecă a activelor gajate în urma rambursării accelerate a creditelor.
- Vom face un management al costurilor de creditare pe companii pentru a menține nivelul de îndatorare în zona de deductibilitate.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 58/152 | **Secțiune:** Relația cu BVB și Investitorii
> **Context:** Relația cu BVB și investitorii.

<!-- PAGE 58 -->
# RELAȚIA CU BVB ȘI INVESTITORII

Prezentarea acțiunilor prioritare propuse să fie implementate în perioada următoare:

a) Creșterea lichidității acțiunii
- Avem inițiat un program activ de „market making”, prin colaborare cu Raiffeisen Bank International AG, participant la piață autorizat, pentru a asigura prezența constantă a cotațiilor de cumpărare și vânzare.
- Diversificarea bazei de investitori, inclusiv atragerea de fonduri instituționale și private românești și străine.
- Promovarea activă a Companiei, A Strategiei pe termen mediu și lung precum și a Proiectelor prin evenimente de tip road-show, participări la conferințe de „equity research” atât în țară cât și în străinătate (ex. organizate de Raiffeisen, Wood, etc), prezentări în presa financiară.

b) Majorarea free-float-ului
- Creșterea free-float-ului de la 22,64% spre 25%, prag minim oficial pentru eligibilitatea în indicele BET, prin:
- vânzarea parțială a participațiilor deținute de acționarii majoritari,
- majorări de capital.
- Această măsură ar crește nu doar eligibilitatea, ci și atractivitatea acțiunii din perspectiva fondurilor de investiții și ETF-urilor locale și internaționale.

c) Îmbunătățirea frecvenței de tranzacționare
- Scop: acțiunea IMP să fie tranzacționată în cel puțin 95% din ședințele de bursă din ultimele 6 luni.
- Acest lucru poate fi atins prin:
- menținerea unei comunicări și campanii susținute cu piață
- încurajarea tranzacțiilor zilnice prin parteneriate cu brokeri și furnizarea de rapoarte de analiză dedicate.

d) Transparență și guvernare corporativă
- Continuarea publicării rapoartelor financiare, în format complet IFRS și în limba engleză.
- Publicarea anuală a unui raport de sustenabilitate.
- Introducerea votului electronic la AGOA și AGEA: participare mai largă și mai activă a investitorilor, precum și creșterea transparenței și încrederii în relația companie–acționar.

e) Monitorizarea atentă a criteriilor tehnice BET
Urmărirea constantă a:
- Volumului tranzacționat vs. companiile de pe ultimele poziții din BET (ex: TTS, TRP),
- Ponderii estimative a IMP în indice la o eventuală includere,
- Rapoartelor semestriale de revizuire publicate de BVB.

f) Consolidarea valorii nominale
- Simplificarea structurii acționariatului.
- O percepție mai premium a prețului acțiunii.
- Creșterea atractivității acțiunii pentru investitori instituționali.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 59-62/152 | **Secțiune:** Declarația Conducerii
> **Context:** Declarația conducerii privind situațiile financiare.

<!-- PAGE 59 -->
# DECLARAȚIA CONDUCERII

Subsemnații George Toma Mucibabici, în calitate de Președinte al Consiliului de Administrație, Dan Sebastian Câmpeanu, în calitate de Director General și Claudiu Bistriceanu, în calitate de Director Financiar al Impact Developer & Contractor S.A. (în continuare „Societatea”), având în vedere art. 63 din Legea nr. 24/2017 privind emitenții de instrumente financiare și operațiuni de piață și art. 223 din Regulamentul ASF nr.5/2018 privind emitenții și operațiunile cu valori mobiliare,

Prin prezenta declarăm că, după cunoștințele noastre, situațiile financiar-contabile anuale (individuale și consolidate) la 30 septembrie 2025 întocmite în conformitate cu standardele contabile aplicabile oferă o imagine corectă și conformă cu realitatea activelor, obligațiilor, poziției financiare, contului de profit și pierdere ale Societății și respectiv ale subsidiarelor sale incluse în procesul de consolidare a situațiilor financiare, și Rapoartele Consiliului de Administrație (asupra situațiilor financiare consolidate întocmite în conformitate cu Standardele Internaționale de Raportare Financiară, astfel cum este prevăzut în Ordinul Ministerului Finanțelor Publice nr. 2844/2016 cu modificările și clarificările ulterioare) cuprind o analiză corectă a dezvoltării și performanțelor Societății și respectiv ale subsidiarelor sale incluse în procesul de consolidare a situațiilor financiare, precum și o descriere a principalelor riscuri și incertitudini specifice activității desfășurate.

# Președinte al Consiliului de Administrație

George Toma Mucibabici

# Director General

Dan Sebastian Câmpeanu

# Director Financiar

Claudiu Bistriceanu

<!-- PAGE 60 -->
![img-38.jpeg](img-38.jpeg)

www.impactsa.ro

<!-- PAGE 61 -->
IMPACT DEVELOPER & CONTRACTOR S.A.

SITUAȚII FINANCIARE CONSOLIDATE NEAUDITATE ȘI SIMPLIFICATE LA DATA ȘI PENTRU PERIOADA DE 9 LUNI ÎNCHIETĂ LA 30 SEPTEMBRIE 2025

ÎNTOCMITE ÎN CONFORMITATE CU STANDARDELE INTERNAȚIONALE DE RAPORTARE FINANCIARĂ ADOPTATE DE CĂTRE UNIUNEA EUROPEANĂ

<!-- PAGE 62 -->
SITUAȚIA CONSOLIDATĂ NEAUDITATĂ ȘI SIMPLIFICATĂ A POZIȚIEI FINANCIARE 2 – 3

SITUAȚIA CONSOLIDATĂ NEAUDITATĂ ȘI SIMPLIFICATĂ A PROFITULUI SAU PIERDEREI ȘI ALTOR ELEMENTE ALE REZULTATULUI GLOBAL 4

SITUAȚIA CONSOLIDATĂ NEAUDITATĂ ȘI SIMPLIFICATĂ A MODIFICĂRILOR CAPITALURILOR PROPRII 5 – 6

SITUAȚIA CONSOLIDATĂ NEAUDITATĂ ȘI SIMPLIFICATĂ A FLUXURILOR DE NUMERAR 7

NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE NEAUDITATE ȘI SIMPLIFICATE 8 – 44

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 63-64/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Poziția Financiară
> **Context:** Tabel financiar – Situația consolidată a poziției financiare la 30.09.2025.

<!-- PAGE 63 -->
<table><tr><td rowspan="2"></td><td rowspan="2">Nota</td><td>30 septembrie</td><td>31 decembrie</td></tr><tr><td>2025</td><td>2024</td></tr><tr><td colspan="4">ACTIVE</td></tr><tr><td colspan="4">Active immobilizate</td></tr><tr><td>Imobilizări corporale</td><td>7</td><td>94.557</td><td>94.175</td></tr><tr><td>Imobilizări necorporale</td><td></td><td>849</td><td>1.012</td></tr><tr><td>Fond comercial</td><td></td><td>3.543</td><td>3.543</td></tr><tr><td>Active aferente dreptului de utilizare</td><td></td><td>692</td><td>1.571</td></tr><tr><td>Investiții imobiliare</td><td></td><td>535.525</td><td>704.167</td></tr><tr><td>Proiecte viitoare</td><td>9</td><td>189.751</td><td>78.515</td></tr><tr><td>Total active immobilizate</td><td></td><td>824.917</td><td>882.983</td></tr><tr><td colspan="4">Active circulante</td></tr><tr><td>Stocuri</td><td>10</td><td>413.078</td><td>408.324</td></tr><tr><td>Creanțe comerciale și alte creanțe</td><td>11</td><td>34.192</td><td>44.242</td></tr><tr><td>Plăți în avans și alte active circulante</td><td>11</td><td>3.880</td><td>4.929</td></tr><tr><td>Numerar și echivalente de numerar</td><td>12</td><td>59.754</td><td>71.974</td></tr><tr><td>Total active circulante</td><td></td><td>510.903</td><td>529.469</td></tr><tr><td>Total active</td><td></td><td>1.335.820</td><td>1.412.452</td></tr><tr><td colspan="4">CAPITALURI PROPRII ŞI DATORII</td></tr><tr><td colspan="4">Capitaluri proprii</td></tr><tr><td>Capital social</td><td>13</td><td>598.699</td><td>598.699</td></tr><tr><td>Prime de capital</td><td></td><td>45.985</td><td>41.379</td></tr><tr><td>Alte rezerve</td><td></td><td>51.659</td><td>47.214</td></tr><tr><td>Acțiuni proprii</td><td></td><td>(796)</td><td>-</td></tr><tr><td>Rezultatul reportat</td><td></td><td>322.366</td><td>269.760</td></tr><tr><td>Capitaluri proprii atribuibile Societății mamă</td><td></td><td>1.017.913</td><td>957.052</td></tr><tr><td>Interese care nu controlează</td><td></td><td>9.726</td><td>7.984</td></tr><tr><td>Total capitaluri proprii</td><td></td><td>1.027.639</td><td>965.036</td></tr><tr><td colspan="4">Datorii pe termen lung</td></tr><tr><td>Împrumuturi</td><td>14</td><td>147.868</td><td>181.158</td></tr><tr><td>Datorii comerciale și alte datorii</td><td>15</td><td>6.210</td><td>5.834</td></tr><tr><td>Datorii privind impozitul amânat</td><td></td><td>80.122</td><td>80.122</td></tr><tr><td>Total datorii pe termen lung</td><td></td><td>234.200</td><td>267.114</td></tr></table>

<!-- PAGE 64 -->
<table><tr><td></td><td>Nota</td><td>30 septembrie 2025</td><td>31 decembrie 2024</td></tr><tr><td colspan="4">Datorii curente</td></tr><tr><td>Împrumuturi</td><td>14</td><td>43.563</td><td>135.961</td></tr><tr><td>Datorii comerciale și alte datorii</td><td>15</td><td>17.164</td><td>24.512</td></tr><tr><td>Datorii privind impozitul pe profit</td><td></td><td>3.389</td><td>4.377</td></tr><tr><td>Datorii aferente contractelor cu clienții</td><td></td><td>9.734</td><td>15.320</td></tr><tr><td>Provizioane pentru riscuri și cheltuieli</td><td></td><td>131</td><td>132</td></tr><tr><td>Total datorii curente</td><td></td><td>73.981</td><td>180.302</td></tr><tr><td>Total datorii</td><td></td><td>308.181</td><td>447.416</td></tr><tr><td>Total capitaluri proprii și datorii</td><td></td><td>1.335.820</td><td>1.412.452</td></tr></table>

Situatiile financiare consolidate prezentate au fost aprobate de către conducere la data de 14 noiembrie 2025 și semnate în numele acesteia de către:

George Toma Mucibabici
Președinte CA

Dan Sebastian Câmpeanu
Director general

Claudiu Bistriceanu
Director financiar

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 65/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Profit sau Pierdere
> **Context:** Tabel financiar – Situația consolidată a profitului/pierderii 9 luni 2025.

<!-- PAGE 65 -->
<table><tr><th rowspan="2"></th><th rowspan="2">Nota</th><th colspan="2">Perioada de 9 luni încheiată la</th></tr><tr><th>30 septembrie 2025</th><th>30 Septembrie 2024</th></tr><tr><td>Venituri</td><td>16</td><td>280.666</td><td>137.891</td></tr><tr><td>Costul vânzărilor</td><td>16</td><td>(209.508)</td><td>(101.161)</td></tr><tr><td>Marja brută</td><td></td><td>71.158</td><td>36.730</td></tr><tr><td>Cheltuieli generale și administrative</td><td>17</td><td>(31.688)</td><td>(22.470)</td></tr><tr><td>Cheltuieli de marketing</td><td></td><td>(3.147)</td><td>(1.604)</td></tr><tr><td>Alte venituri din exploatare</td><td>18</td><td>25.556</td><td>2.428</td></tr><tr><td>Alte cheltuieli de exploatare</td><td>18</td><td>(6.048)</td><td>(5.018)</td></tr><tr><td>Amortizare</td><td></td><td>-</td><td>(2.763)</td></tr><tr><td>Câștiguri din investiții imobiliare</td><td></td><td>29.140</td><td>-</td></tr><tr><td>Profit din exploatare</td><td></td><td>84.971</td><td>9.303</td></tr><tr><td>Venituri financiare</td><td>19</td><td>1.743</td><td>9.520</td></tr><tr><td>Cheltuieli financiare</td><td>19</td><td>(19.863)</td><td>(27.303)</td></tr><tr><td>Rezultatul financiar net (pierdere)</td><td></td><td>(18.120)</td><td>(26.053)</td></tr><tr><td>Profit înainte de impozitare</td><td></td><td>66.851</td><td>(16.750)</td></tr><tr><td>Cheltuiala / (venitul) cu impozitul pe profit</td><td></td><td>(9.550)</td><td>(6.133)</td></tr><tr><td>Profit net</td><td></td><td>57.301</td><td>(22.883)</td></tr><tr><td>- Interese care nu controlează</td><td></td><td>2.756</td><td>(1.110)</td></tr><tr><td>- Societatea mamă</td><td></td><td>54.545</td><td>(11.701)</td></tr><tr><td>Alte elemente ale rezultatului global</td><td></td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Total elemente ale rezultatului global</td><td></td><td>57.301</td><td>(22.883)</td></tr><tr><td>Elemente ale rezultatului global, atribuibile către:</td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Interese care nu controlează</td><td></td><td>57.301</td><td>(1.953)</td></tr><tr><td>Societatea mamă</td><td></td><td>2.756</td><td>(20.930)</td></tr></table>

Situațiile financiare consolidate prezentate au fost aprobate de către conducere la data de 14 noiembrie 2025 și semnate în numele acesteia de către:

George Toma Mucibabici
Președinte CA

Dan Sebastian Câmpeanu
Director general

Claudiu Bistriceanu
Director financiar

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 66-67/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Modificări Capitaluri Proprii
> **Context:** Tabel financiar – Modificările capitalurilor proprii consolidate.

<!-- PAGE 66 -->
<table><tr><td></td><td>Nota</td><td>Capital social</td><td>Prime de capital</td><td>Rezerva din reevaluare</td><td>Alte rezerve</td><td>Acțiuni proprii</td><td>Rezultatul reportat</td><td>Total capitaluri proprii ale companiei mamă</td><td>Interese care nu controlează</td><td>Total capitaluri proprii</td></tr><tr><td>Sold la 1 ianuarie 2025</td><td></td><td>598.699</td><td>41.379</td><td>-</td><td>47.214</td><td>-</td><td>269.760</td><td>957.052</td><td>7.984</td><td>965.036</td></tr><tr><td>Alte elemente ale rezultatului global</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Profit net</td><td></td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>54.545</td><td>54.545</td><td>2.756</td><td>57.301</td></tr><tr><td>Total alte elemente ale rezultatului global</td><td></td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>54.545</td><td>54.545</td><td>2.756</td><td>57.301</td></tr><tr><td>Acțiuni proprii</td><td></td><td>-</td><td>4.606</td><td>-</td><td>-</td><td>(796)</td><td>(4.606)</td><td>(796)</td><td>-</td><td>(796)</td></tr><tr><td>Dividende acordate acționarilor</td><td></td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td></td><td>-</td><td>-</td><td>(1.014)</td><td>(1.014)</td></tr><tr><td>Rezerve legale</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>4.445</td><td></td><td>(4.445)</td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Alte modificări ale capitalului social</td><td></td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>7.113</td><td>7.113</td><td>-</td><td>7.113</td></tr><tr><td>Sold la 30 septembrie 2025</td><td></td><td>598.699</td><td>45.985</td><td>-</td><td>51.659</td><td>(796)</td><td>322.366</td><td>1.017.914</td><td>9.726</td><td>1.027.639</td></tr></table>

Situatiile financiare consolidate prezentate au fost aprobate de către conducere la data de 14 noiembrie 2025 și semnate în numele acesteia de către:

George Toma Mucibabici
Președinte CA

Dan Sebastian Câmpeanu
Director general

Claudiu Bistriceanu
Director financiar

<!-- PAGE 67 -->
<table><tr><td></td><td>Notă</td><td>Capital social</td><td>Prime de capital</td><td>Rezerva din reevaluare</td><td>Alte rezerve</td><td>Acțiuni proprii</td><td>Rezultatul reportat</td><td>Total capitaluri proprii ale companiei mamă</td><td>Interese care nu controlează</td><td>Total capitaluri proprii</td></tr><tr><td>Sold la 1 ianuarie 2024</td><td></td><td>598.884</td><td>41.462</td><td>-</td><td>41.590</td><td>(268)</td><td>216.709</td><td>898.377</td><td>8.718</td><td>907.095</td></tr><tr><td>Alte elemente ale rezultatului global</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Profit net</td><td></td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>58.675</td><td>58.675</td><td>1.921</td><td>60.596</td></tr><tr><td>Total alte elemente ale rezultatului global</td><td></td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>58.675</td><td>58.675</td><td>1.921</td><td>60.596</td></tr><tr><td>Acțiuni proprii</td><td></td><td>(185)</td><td>(83)</td><td>-</td><td>-</td><td>268</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Dividende acordate acționarilor</td><td></td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>(2.655)</td><td>(2.655)</td></tr><tr><td>Constituirea rezervelor legale</td><td></td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>5.624</td><td>-</td><td>(5.624)</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Sold la 31 decembrie 2024</td><td></td><td>598.699</td><td>41.379</td><td>-</td><td>47.214</td><td>-</td><td>269.760</td><td>957.052</td><td>7.984</td><td>965.036</td></tr></table>

Situatiile financiare consolidate prezentate au fost aprobate de către conducere la data de 14 noiembrie 2025 și semnate în numele acesteia de către:

George Toma Mucibabici
Președinte CA

Dan Sebastian Câmpeanu
Director general

Claudiu Bistriceanu
Director financiar

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 68/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Fluxuri de Numerar
> **Context:** Tabel financiar – Fluxuri de numerar consolidate 9 luni 2025.

<!-- PAGE 68 -->
<table><tr><td rowspan="3"></td><td rowspan="3">Note</td><td colspan="2">Perioada de 9 luni încheiată la</td></tr><tr><td>30 septembrie</td><td>30 septembrie</td></tr><tr><td>2025</td><td>2024</td></tr><tr><td>Profit net</td><td></td><td>57.301</td><td>(22.883)</td></tr><tr><td>Ajustări pentru a reconcilia profitul net cu fluxurile nete de numerar:</td><td></td><td>(11.887)</td><td>34.328</td></tr><tr><td>Câștiguri din evaluarea investițiilor imobiliare</td><td></td><td>(29.140)</td><td>-</td></tr><tr><td>Pierdere/ (Câștig) din cedarea imobilizărilor</td><td>7</td><td>-</td><td>(1.668)</td></tr><tr><td>Reluarea pierderii din depreciere pentru PPE</td><td></td><td>-</td><td>1.054</td></tr><tr><td>Amortizarea imobilizărilor</td><td>7</td><td>3.983</td><td>2.763</td></tr><tr><td>Deprecierea stocurilor (reluarea pierderii)</td><td>18</td><td>(4.867)</td><td>(7)</td></tr><tr><td>Deprecierea creanțelor</td><td>18</td><td>1.005</td><td>-</td></tr><tr><td>Venituri financiare</td><td>19</td><td>(1.743)</td><td>(1.250)</td></tr><tr><td>Cheltuieli financiare</td><td>19</td><td>19.863</td><td>27.303</td></tr><tr><td>Cheltuiala/(venitul) cu impozitul pe profit</td><td></td><td>(988)</td><td>6.133</td></tr><tr><td>Ajustări ale fondului de rulment</td><td></td><td>98.481</td><td>42.379</td></tr><tr><td>Scăderea/(creșterea) creanțelor comerciale și altor creanțe</td><td>11</td><td>15.362</td><td>(5.521)</td></tr><tr><td>Scăderea plăților în avans</td><td>11</td><td>1.049</td><td>1.503</td></tr><tr><td>Scăderea stocurilor</td><td>10</td><td>95.416</td><td>55.635</td></tr><tr><td>(Scădere)/creștere a datoriilor comerciale, a altor datorii și a datoriilor contractuale</td><td>15</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Impozitul pe venit plătit</td><td></td><td>(13.346)</td><td>(3.099)</td></tr><tr><td>Fluxuri nete de trezorerie din activitățile de exploatare</td><td></td><td>143.895</td><td>53.824</td></tr><tr><td>Activități de investiții</td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Achiziție de imobilizări corporale</td><td>7</td><td>(3.675)</td><td>(10.698)</td></tr><tr><td>Încasări din investiții imobiliare</td><td></td><td>-</td><td>(1.343)</td></tr><tr><td>Cheltuieli de capital pentru investiții imobiliare finalizate</td><td></td><td>(915)</td><td>-</td></tr><tr><td>Cheltuieli cu investiții imobiliare în curs de dezvoltare</td><td>8</td><td>(7.836)</td><td>-</td></tr><tr><td>Cheltuieli cu imobilizări corporale în curs de dezvoltare</td><td></td><td>-</td><td>1.334</td></tr><tr><td>Încasări din vânzarea de imobilizări corporale</td><td>7</td><td>347</td><td>607</td></tr><tr><td>Fluxuri nete de trezorerie din activități de investiții</td><td></td><td>(12.079)</td><td>(10.100)</td></tr><tr><td>Activități financiare</td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Încasări din împrumuturi</td><td>14</td><td>70.600</td><td>87.344</td></tr><tr><td>Rambursarea principalului împrumuturilor</td><td>14</td><td>(202.672)</td><td>(96.746)</td></tr><tr><td>Dividende plătite</td><td></td><td>(1.014)</td><td>(1.033)</td></tr><tr><td>Dobândă plătită</td><td>14</td><td>(10.949)</td><td>(21.500)</td></tr><tr><td>Fluxuri nete de trezorerie din activități de finanțare</td><td></td><td>(144.035)</td><td>(31.935)</td></tr><tr><td>Creștere netă / (scădere) a numerarului și a echivalentelor de numerar</td><td></td><td>(12.220)</td><td>11.790</td></tr><tr><td>Sold inițial Numerar și echivalente de numerar</td><td>12</td><td>71.974</td><td>51.293</td></tr><tr><td>Sold final Numerar și echivalente de numerar</td><td>12</td><td>59.754</td><td>63.085</td></tr></table>

Situatiile financiare consolidate prezentate au fost aprobate de către conducere la data de 14 noiembrie 2025 și semnate în numele acesteia de către:

George Toma Mucibabici
Președinte CA

Dan Sebastian Câmpeanu
Director general

Claudiu Bistriceanu
Director financiar

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 69-70/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > 2. BAZELE ÎNTOCMIRII
> **Context:** Tabel financiar – Note la situațiile financiare consolidate neauditate la 30.09.2025.

<!-- PAGE 69 -->

# 1. ENTITATEA CARE RAPORTEAZĂ

Impact Developer & Contractor SA („Societatea” sau „Societatea mamă”) este o societate cu sediul în România având ca obiect de activitate dezvoltarea și vânzarea de imobile și construcții imobiliare. Societatea are cod fiscal 1553483 și este înregistrată la Registrul Comerțului sub nr. J2018007228408. Sediul social al Societății este în București, Sector 1, Șoseaua Pădurea Mogoșoaia 31-41.

Structura acționariatului la 30 septembrie 2025 și 31 decembrie 2024 este prezentată în Nota 13.

Situațiile financiare consolidate ale Grupului la 30 septembrie 2025 cuprind Societatea și filialele sale (denumite împreună cu Societatea „Grupul”) după cum urmează:

<table><tr><th></th><th>Țara de înregistrare</th><th>Natura activității</th><th>% controlat de Grup la 30 septembrie 2025</th><th>% controlat de Grup la 31 decembrie 2024</th></tr><tr><td>Clearline Development and Management SRL</td><td>România</td><td>Dezvoltare imobiliară</td><td>100%</td><td>100%</td></tr><tr><td>Spatzioo Management SRL</td><td>România</td><td>Administrare imobile</td><td>100%</td><td>100%</td></tr><tr><td>Bergamot Development Phase II SRL</td><td>România</td><td>Dezvoltare imobiliară</td><td>100%</td><td>100%</td></tr><tr><td>Bergamot Development SRL</td><td>România</td><td>Dezvoltare imobiliară</td><td>100%</td><td>100%</td></tr><tr><td>Impact Finance & Sales SRL</td><td>România</td><td>Intermediere financiară</td><td>100%</td><td>100%</td></tr><tr><td>Greenfield Copou Residence SRL</td><td>România</td><td>Dezvoltare imobiliară</td><td>100%</td><td>100%</td></tr><tr><td>Greenfield Copou Residence Phase II SRL</td><td>România</td><td>Dezvoltare imobiliară</td><td>100%</td><td>100%</td></tr><tr><td>Aria Verdi Development SRL</td><td>România</td><td>Dezvoltare imobiliară</td><td>100%</td><td>100%</td></tr><tr><td>Greenfield Property Management SRL</td><td>România</td><td>Dezvoltare imobiliară</td><td>100%</td><td>100%</td></tr><tr><td>RCTI Company SRL</td><td>România</td><td>Lucrări de construcții</td><td>51,01%</td><td>51,01%</td></tr><tr><td>Impact Alliance Architecture SRL</td><td>România</td><td>Servicii arhitectură</td><td>51%</td><td>51%</td></tr><tr><td>Impact Alliance Moldova SRL</td><td>România</td><td>Lucrări de construcții</td><td>51%</td><td>51%</td></tr><tr><td>Asociația „Impact pentru viitor”</td><td>România</td><td>Organizație non-profit</td><td></td><td></td></tr></table>

Societatea este una dintre primele societăți active în domeniul dezvoltării imobiliare în România, fiind constituită în anul 1991 prin subscripție publică. În anul 1995, Societatea a lansat conceptul de ansamblu rezidențial pe piața românească. Începând din anul 1996, Societatea este cotată la Bursa de Valori București (BVB).

În 2025, activitatea Grupului a constat în principal din dezvoltarea proiectelor rezidențiale din Greenfield Băneasa și vânzarea proiectelor rezidențiale din Greenfield Băneasa, Luxuria Residence din București și Boreal Plus din Constanța.

<!-- PAGE 70 -->

# 2. BAZELE ÎNTOCMIRII

Aceste situații financiare consolidate au fost întocmite în conformitate cu Standardele Internaționale de Raportare Financiară adoptate de către Uniunea Europeană („IFRS UE”).

Situațiile financiare au fost întocmite pe baza continuității activității și pe baza costului istoric, cu excepția investițiilor imobiliare, care sunt prezentate la valoarea justă, așa cum este explicat în politicile contabile de mai jos.

Pentru întocmirea situațiilor financiare consolidate, conducerea a luat în considerare implicațiile schimbărilor climatice și a încorporat astfel de riscuri în ipotezele utilizate pentru determinarea valorii juste a investițiilor imobiliare.

Conducerea este conștientă de potențialele riscuri legate de schimbările climatice asupra operațiunile sale, precum și ale partenerilor săi, și monitorizează și evaluează în mod regulat impactul acestor riscuri pentru a adopta măsuri adecvate, dacă este cazul. Pentru mai multe detalii cu privire la aspectele legate de schimbările climatice care afectează activitățile Grupului, vă rugăm să consultați Raportul anual de sustenabilitate publicat pe site-ul Societății. Acest raport nu face parte din situațiile financiare sau din raportul anual.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 71/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE
> **Context:** Text narativ – Politici contabile semnificative.

# (a) Bazele consolidării

Situațiile financiare consolidate includ situațiile financiare ale societății și ale entităților controlate de Societate (filialele acesteia) la data raportării (30 septembrie 2025). Grupul controlează o entitate atunci când sunt îndeplinite următoarele condiții:

a) Autoritatea asupra entității în care s-a investit: Grupul are drepturi existente care îi conferă capacitatea curentă de a coordona activitățile relevante ale entității în care s-a investit; b) Expunerea sau drepturile asupra rentabilității variabile: Grupul trebuie să aibă capacitatea de a obține rentabilitate din implicarea sa în entitatea în care s-a investit; c) Capacitatea de a utiliza autoritatea pentru a influența rentabilitatea: Grupul trebuie să aibă capacitatea practică de a-și utiliza autoritatea pentru a influența rentabilitatea.

Grupul reevaluează măsura în care controlează sau nu o entitate în care s-a investit în cazul în care datele și circumstanțele indică faptul că există modificări ale unuia sau mai multora dintre cele trei elemente ale controlului enumerate mai sus.

Consolidarea unei filiale începe atunci când Societatea obține controlul asupra filialei și încetează atunci când Societatea pierde controlul asupra filialei. În mod specific, rezultatele filialelor achiziționate sau cedate în cursul anului sunt incluse în contul de profit sau pierdere de la data la care Societatea dobândește controlul până la data la care Societatea încetează să controleze filiala. Profitul sau pierderea și fiecare componentă a altor elemente ale rezultatului global sunt atribuite deținătorilor de acțiuni ai Societății mamă și intereselor care nu controlează, chiar dacă prin aceasta determină un sold negativ intereselor care nu controlează.

Atunci când este necesar, se fac ajustări în situațiile financiare ale filialelor pentru a aduce politicile contabile aplicate în acord cu politicile contabile ale Grupului. Toate activele și datoriile, capitalurile proprii, veniturile, cheltuielile și fluxurile de numerar aferente tranzacțiilor între membrii Grupului sunt eliminate la consolidare.

<!-- PAGE 71 -->

## (b) Principiul continuității activității

Situațiile financiare consolidate au fost întocmite în baza principiului continuității activității, deoarece conducerea consideră că Grupul are resurse adecvate pentru a-și continua activitatea în viitorul previzibil.

Perturbările semnificative de pe piețele globale cauzate de pandemia de Covid-19, urmate apoi de război în Ucraina și Israel și contextul economic inflationist actual au avut un efect larg asupra entităților care activează într-o mare varietate de industrii, creând o volatilitate larg răspândită și perturbări ale lanțurilor de aprovizionare. Grupul a pregătit previziuni bazate pe activitatea din perioada următoare, considerând contractele de pre-vânzare existente, evoluțiile anticipate ale proiectelor de imobiliare, precum și ieșirile viitoare de numerar contractuale și estimate și contractuale.

Grupul se așteaptă la o creștere a activității de dezvoltare pe parcursul anului 2025, întrucât intenționează să finalizeze Faza 5 a proiectului Greenfield Băneasa-Teilor, să lanseze dezvoltarea Fazei 4 a aceluiași proiect și să obțină autorizații de construire pentru proiecte viitoare (Greenfield Băneasa UTR4 și Aria Verdi).

Grupul a obținut autorizația de construire pentru Greenfield Copou Iași și se află în prezent în proces de negociere cu băncile finanțatoare pentru securizarea finanțării și, de asemenea, cu antreprenorii generali și cu echipa de arhitecții pentru optimizarea costurilor și timpilor de execuție.

Având în vedere aceste previziuni, directorii rămân de părere că aranjamentele de finanțare și structura de capital ale Grupului asigură atât facilitățile necesare de finanțare, cât și îndeplinirea indicatorilor financiari pentru a permite Grupului să-și desfășoare activitatea pentru cel puțin următoarele 12 luni. În consecință, situațiile financiare au fost întocmite pe baza principiului continuității activității.

## 3. MONEDA FUNCȚIONALĂ ȘI MONEDA DE PREZENTARE

Situațiile financiare consolidate sunt prezentate în lei românești („lei“, „RON“), aceasta fiind și moneda funcțională a Grupului. Toate informațiile financiare sunt prezentate în mii lei, dacă nu este indicat altfel.

## 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE

Politicile contabile utilizate de Grup sunt în conformitate cu Standardele Contabile IFRS adoptate de UE.

Politicile contabile prezentate mai jos au fost aplicate de către toate entitățile Grupului, în mod consecvent, pentru toate perioadele prezentate în aceste situații financiare consolidate.

Mai jos este prezentat un sumar al politici contabile semnificative:

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 72/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > (c) Stocuri
> **Context:** Text narativ – Note la situațiile financiare consolidate neauditate la 30.09.2025.

### (a) Numerar și echivalente de numerar

Numerarul și echivalentele de numerar includ solduri de numerar, depozite și investiții pe termen scurt, foarte lichide, cu scadențe inițiale mai mici de trei luni sau mai puțin, care sunt ușor convertibile în sume cunoscute de numerar și care sunt supuse unui risc nesemnificativ de modificare a valorii.

### (b) Creanțe comerciale

Creanțele comerciale sunt sume datorate de clienți pentru veniturile din chirii și comisioanele de servicii de la chiriași, precum și servicii de construcții obținute în cursul normal al activității. Dacă încasarea este așteptată în cel mult un an, acestea sunt clasificate la active circulante. Dacă nu, ele sunt prezentate la active imobilizate. Creanțele comerciale sunt recunoscute inițial la valoarea justă, în general la valoarea contraprestației care este necondiționată. Grupul deține creanțele comerciale cu obiectivul de a încasa fluxurile de numerar

Notele atașate fac parte integrantă din aceste situații financiare consolidate.

<!-- PAGE 72 -->
contractuale și, prin urmare, le evaluează ulterior la cost amortizat folosind metoda dobânzii efective. De asemenea, creanțele comerciale fac obiectul cerințelor de depreciere ale IFRS 9. Grupul aplică abordarea simplificată IFRS 9 pentru evaluarea pierderilor din credit preconizate.

Creanțele comerciale sunt eliminate atunci când nu există o așteptare rezonabilă de recuperare. Indiciile că nu există o așteptare rezonabilă de recuperare includ, printre altele, eșecul unui debitor de a se încheia un plan de rambursare cu Grupul.

## (c) Stocuri

Stocurile sunt active deținute în scopul vânzării în cursul normal al activității sau care sunt în proces de producție pentru o astfel de vânzare sau sunt sub formă de materiale sau consumabile care urmează să fie consumate în procesul de producție sau în prestarea de servicii.

Baza de evaluare a stocurilor este valoarea cea mai mică dintre cost și valoarea realizabilă netă.

Costul este definit ca suma tuturor costurilor de cumpărare, a costurilor de conversie și a altor costuri suportate pentru aducerea stocurilor în locația și starea lor actuală. Costul include materialele directe și, acolo unde este cazul, manopera directă și costurile indirecte de producție suportate pentru aducerea stocurilor în locația și starea lor actuală. Valoarea realizabilă netă reprezintă prețul estimat de vânzare minus toate costurile estimate de finalizare și costurile care urmează a fi suportate pentru marketing, vânzare și distribuție. Prețul estimat de vânzare este determinat în baza rapoartelor de evaluare furnizate de Colliers, pentru fiecare unitate individuală înregistrată în stocuri.

Deoarece procesul de producție este mai lung de un an, costurile îndatorării suportate în timpul procesului de producție sunt, de asemenea, capitalizate în costul stocurilor (IAS 23).

Valoarea stocurilor recunoscute drept cheltuieli în cursul perioadei, denumite costul vânzărilor, constă în acele costuri incluse anterior în evaluarea inventarului care a fost vândut, precum și cheltuielile generale de producție nealocate (și anume comisioanele agenților de vânzări).e

Costul lucrărilor de infrastructură incluse în proiectele imobiliare este raportat în stocuri și este alocat costului fiecărui apartament din proiectul aferent. Costul este transferat în costul vânzărilor pe măsură ce apartamentele sunt vândute.

Costul stocurilor este evaluat folosind următoarele tehnici:

- Proprietăți rezidențiale: Identificare specifică
- Terenuri: Identificare specifică
- Altele: Primul intrat-primul ieșit (FIFO)

Societatea operează într-o industrie în care produsele finite sunt produse într-o perioadă de timp prelungită și, prin urmare, conducerea a evaluat ciclul normal de producție pentru dezvoltarea proiectelor rezidențiale la 4 ani. Ca atare, toate stocurile sale care urmează să fie transformate în venituri în mai puțin 4 ani de la data raportării, sunt considerate stocuri pe termen scurt, în timp ce restul este clasificat ca proiect viitor în imobilizări. Pentru mai multe detalii despre Proiecte viitoare, consultați Nota 9.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 73-74/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > (d) Imobilizări corporale
> **Context:** Enumerare/Listă – Note la situațiile financiare consolidate neauditate la 30.09.2025.

## (d) Imobilizări corporale

Imobilizările nefinanciare au în principal caracter operațional (adică sunt utilizate în mod activ în afacere, mai degrabă decât deținute ca investiții pasive) și pot fi clasificate în două tipuri de bază: corporale și necorporale. Activele corporale au substanțe fizice.

Un element de imobilizări corporale este recunoscut numai dacă sunt îndeplinite două condiții:

<!-- PAGE 73 -->
- Este probabilă generarea de beneficii economice viitoare asociate elementului către entitate.
- Costul elementului de imobilizări poate fi determinat în mod fiabil.

Imobilizările corporale sunt prezentate în situația poziției financiare la cost minus orice amortizare acumulată și orice pierderi din depreciere acumulate.

Costul unui element de imobilizări corporale include:
- Prețul de achiziție, inclusiv costuri legale și de brokeraj, taxele de import și taxe de achiziție nerambursabile.
- Orice costuri direct atribuibile suportate pentru aducerea activului în locația și starea de funcționare preconizată de conducere, inclusiv pregătirea amplasamentului, livrarea și manipularea, instalarea, configurarea și testarea.
- Costurile estimate de dezmembrare și mutarea elementului și refacerea amplasamentului.

Costurile imobilizărilor corporale sunt alocate prin amortizare perioadelor în care este utilizat activul. Metoda de amortizare utilizată este amortizarea liniară fără valoare reziduală.

Terenurile nu se amortizează.

Amortizarea este înregistrată în situația profitului sau pierderii.

Duratele de viață utilă estimate ale imobilizărilor corporale pentru perioadele curente și perioadele comparative sunt după cum urmează:
- Clădiri: 40 ani
- Instalații și echipamente: 3-12 ani
- Mobilier și instalații: 5-10 ani

Duratele de viață utilă estimate, valorile reziduale și metoda de amortizare sunt revizuite la sfârșitul fiecărei perioade de raportare.

Un element de imobilizări corporale este scos din evidență la vânzare sau atunci când nu mai sunt așteptate beneficii economice viitoare din utilizarea sau cedarea acestuia. În astfel de cazuri, activul este scos din situația poziției financiare, atât activul, cât și contra activul aferent – amortizarea acumulată. Diferența dintre valoarea netă contabilă și orice încasări primite va fi recunoscută în contul de profit și pierdere.

(e) Costurile îndatorării

Costurile îndatorării sunt reprezentate de dobânzi și alte costuri suportate de Grup în legătură cu împrumuturile. Costurile îndatorării includ cheltuielile cu dobânzile calculate utilizând metoda dobânzii efective, dobânzile aferente datoriilor de leasing sau diferențele de curs valutar aferente împrumuturilor în valută.

Costurile îndatorării direct atribuibile achiziției, construcției sau producției activelor eligibile sunt capitalizate ca parte a costului activului.

Un activ eligibil este un activ care necesită o perioadă de timp semnificativă pentru a fi adus în starea de utilizare sau vânzare (stocuri, construcții).

Costurile îndatorării pentru împrumuturile generale se adaugă la costul activelor eligibile (în conformitate cu IAS 23). Rata aplicabilă pentru capitalizare este rata medie ponderată a dobânzii la împrumuturile obținute de Grup.

<!-- PAGE 74 -->
Capitalizarea costurilor îndatorării încetează atunci când aproape activitățile de construcție a activului sunt, în mod substanțial, finalizate.

Veniturile din investiții obținute din plasarea temporară a sumelor provenite din împrumuturi specifice, în așteptarea utilizării acestora pentru construcția activelor eligibile, sunt deduse din costurile îndatorării eligibile pentru capitalizare.

Toate celelalte costuri ale îndatorării sunt recunoscute în profit sau pierdere în perioada în care sunt suportate.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 75-76/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > (f) Investiții imobiliare
> **Context:** Enumerare/Listă – Note la situațiile financiare consolidate neauditate la 30.09.2025.

## (f) Investiții imobiliare

Investițiile imobiliare sunt proprietăți (terenuri și/sau clădiri) deținute cu intenția de a obține venituri din chirie sau din aprecierea de capital (sau ambele), inclusiv proprietăți imobilizare aflate în construcție pentru astfel de scopuri, sunt evaluate inițial la cost, inclusiv costurile de tranzacție. Investițiile imobiliare includ și terenuri cu utilizare viitoare nedeterminată. De regulă, Grupul achiziționează loturi mari de teren, întrucât modelul său de afaceri este acela de a construi proiecte mari (de aproximativ 1.000 de unități per proiect), prin urmare durata de obținere a autorizațiilor de construire necesare poate fi incertă, perioadă în care condițiile inițiale care stau la baza estimărilor în legătură cu proiectele s-ar putea modifica (creșterea prețurilor de construcție, strategia de dezvoltare a conducerii, modificări ale legislației etc.). Ca atare, având în vedere probabilitatea rezonabilă ca loturile de teren să nu fie utilizate conform intenției conducerii, din cauza incertitudinilor care nu se află sub controlul Grupului, conducerea recunoaște inițial loturile mari de teren în investiții imobiliare până la obținerea autorizației de construire, realizarea unui concept detaliat al proiectului și au fost făcuți pași semnificativi pentru identificarea companiilor de construcții și finanțarea proiectului.

După recunoașterea inițială, investiția imobiliară este evaluată pe baza modelului valorii juste, modificările valorii juste fiind recunoscute în profit sau pierdere.

Atunci când utilizarea unei proprietăți este modificată, astfel încât aceasta este reclasificată în imobilizări corporale sau stocuri, valoarea sa justă de la data reclasificării devine costul proprietății în scopuri contabile ulterioare.

O investiție imobiliară este derecunoscută la cedare sau atunci când investiția imobiliară este permanent retrasă din utilizare și nu sunt așteptate beneficii economice viitoare din cedare. Orice câștig sau pierdere care rezultă din derecunoașterea proprietății (calculat(ă) ca diferență între veniturile nete din cedare și valoarea contabilă a activului) este inclus(ă) în profit sau pierdere în perioada în care proprietatea este derecunoscută.

Deși conducerea Grupului evaluează în mod regulat cea mai bună utilizare a terenurilor recunoscute în investiții imobiliare, transferul de la investiții imobiliare la stocuri se face numai atunci când există o schimbare efectivă a utilizării, mai degrabă decât o modificare a intențiilor entității.

Grupul transferă terenurile clasificate la investiții imobiliare în stocuri în momentul în care există suficiente dovezi că incertitudinile care împiedicau anterior dezvoltarea au fost rezolvate sau au fost reduse în mod semnificativ. Astfel de dovezi includ în general (dar nu se limitează la):

- Obținerea autorizațiilor de construire sau a autorizațiilor de reglementare valabile;
- Finalizarea și aprobarea planurilor detaliate de dezvoltare și a specificațiilor de proiect de către conducere;
- Angajamentul conducerii de a începe proiectul, susținut de decizii oficiale;
- Inițierea în mod semnificativ a activităților care demonstrează intenția de vânzare (de exemplu, identificarea companiilor de construcții, încheierea de contracte, obținerea de acorduri de finanțare specifice proiectului).

<!-- PAGE 75 -->
(g) Deprecierea activelor nefinanciare

O depreciere există atunci când valoarea recuperabilă (cea mai mare valoare dintre valoarea justă minus costurile de vânzare și valoarea de utilizare) este mai mică decât valoarea contabilă. Evaluarea trebuie făcută la nivel de active specifice sau pentru cel mai mic grup de active pentru care entitatea are fluxuri de numerar identificabile (unitatea generatoare de numerar).

Grupul evaluează la sfârșitul fiecărei perioade de raportare dacă există vreun indiciu că un activ nefinanciar (altele decât stocurile și creanțele privind impozitul amânat) ar putea fi depreciat. Valoarea contabilă a activului este comparată cu valoarea recuperabilă. Dacă valoarea recuperabilă este mai mică decât valoarea contabilă, o pierdere din depreciere este recunoscută pentru diferență în profit sau pierdere.

(h) Combinări de întreprinderi și fond comercial

Combinările de întreprinderi sunt contabilizate folosind metoda achiziției. Costul unei achiziții este evaluat ca suma totală a contraprestației transferate, care este evaluată la valoarea justă la data achiziției, și valoarea oricăror interese care nu controlează în entitatea dobândită. Pentru fiecare combinare de întreprinderi, Grupul alege dacă evaluează interesele care nu controlează în entitatea achiziționată la valoarea justă sau la cota proporțională din activele nete identificabile ale entității dobândite. Costurile aferente achiziției sunt înregistrate în cheltuieli pe măsură ce sunt suportate și sunt incluse în cheltuielile administrative.

Grupul stabilește că a achiziționat o întreprindere atunci când ansamblul integrat de activități și active achiziționate include intrări și un proces care, împreună, contribuie în mod semnificativ la capacitatea de a produce rezultate. Procesul dobândit este considerat semnificativ dacă este critic pentru capacitatea de a continua să producă rezultate, iar intrările dobândite includ o forță de muncă organizată cu abilitățile, cunoștințele sau experiența necesare pentru a efectua acel proces sau contribuie semnificativ la capacitatea de a continua să producă rezultate și este considerat unic sau limitat sau nu poate fi înlocuit fără costuri, eforturi sau întârzieri semnificative ale capacității de a continua să producă rezultate.

Fondul comercial este inițial evaluat la cost (fiind excesul calculat dintre suma totală a contraprestației transferate și suma recunoscută a intereselor care nu controlează și orice interes anterior deținut asupra activelor nete identificabile dobândite și a datoriilor asumate). Dacă valoarea justă a activelor nete dobândite este mai mare decât contravaloarea totală a contraprestației transferate, Grupul reevaluează dacă a identificat corect toate activele dobândite și toate datoriile asumate și revizuiește procedurile utilizate pentru a evalua sumele care trebuie recunoscute la data achiziției. Dacă reevaluarea conduce tot la un exces al valorii juste a activelor nete dobândite față de contraprestația totală transferată, atunci câștigul este recunoscut în profit sau pierdere.

După recunoașterea inițială, fondul comercial este evaluat la cost minus orice pierderi din depreciere acumulate. În scopul testării deprecierii, fondul comercial achiziționat într-o combinare de întreprinderi este, alocat, începând cu data achiziției, fiecărei unități generatoare de numerar a Grupului care se preconizează că va beneficia de combinare, indiferent dacă alte active sau datorii ale entității dobândite sunt alocate acelor unități.

În cazul în care fondul comercial a fost alocat unei unități generatoare de numerar (CGU) și o parte din activitatea acelei unități este cedată, fondul comercial asociat cu activitatea cedată este inclus în valoarea contabilă a unității generatoare de numerar atunci când se determină câștigul sau pierderea din cedare. Fondul comercial cedat în aceste circumstanțe este evaluat pe baza valorilor relative ale activității cedate și a părții din unitatea generatoare de numerar reținută.

<!-- PAGE 76 -->

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 77/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > (k) Venituri din contractele cu clienții
> **Context:** Text narativ – Note la situațiile financiare consolidate neauditate la 30.09.2025.

## (i) Capitaluri proprii

### Acțiuni proprii

Atunci când acțiunile recunoscute în capitaluri proprii sunt răscumpărate, valoarea contraprestației plătite, care include costurile direct atribuibile, nete de orice efecte fiscale, este recunoscută ca o deducere din capitalurile proprii. Acțiunile răscumpărate sunt clasificate ca acțiuni proprii și sunt prezentate în rezervele privind acțiunile proprii. Acțiunile proprii sunt supuse restricțiilor conform Legii societăților comerciale din România.

### Dividende

Dividendele reprezintă distribuția pro-rata a profiturilor către proprietarii entității. Data aprobării este data la care acționarii votează acceptarea dividendelor declarate. Această dată implică apariția unei obligații legale din partea entității.

Grupul nu declară dividende care depășesc valoarea rezultatului reportat.

## (j) Datorii curente, provizioane, datorii contingente și evenimente ulterioare perioadei de raportare

Datoriile curente sunt cele care sunt în termen de 12 luni de la data raportării. Datoriile curente includ porțiunea curentă a datoriei pe termen lung și descoperirile de cont, dividendele declarate, alte obligații care sunt datorate la cerere, creditul comercial, cheltuielile acumulate, veniturile amânate în avans, avansurile de la clienți. Nu este permisă compensarea activelor curente cu datoriile curente aferente.

Datoriile, în condiții normale, nu sunt purtătoare de dobândă și sunt evaluate la valoarea lor nominală.

Valoarea contabilă a datoriilor comerciale și a altor datorii exprimate în valută este determinată în acea valută și convertită la cursul spot valabil la sfârșitul fiecărei perioade de raportare.

Grupul de recunoaște datoriile financiare atunci și numai atunci când obligațiile Grupului sunt onorate, anulate sau au expirat. Diferența dintre valoarea contabilă a datoriei financiare de recunoscute și contraprestația plătită și de plătit este recunoscută în profit sau pierdere.

Acele datorii pentru care suma sau momentul cheltuielilor aferente sunt incerte sunt considerate provizioane. Un provizion este recunoscut numai dacă: entitatea are o obligație curentă apărută ca urmare a unui eveniment anterior; este probabil ca o ieșire de resurse să fie necesară pentru decontarea obligației și se poate face o estimare credibilă a valorii obligației.

Modificările în provizioane sunt recunoscute la sfârșitul fiecărei perioade de raportare; provizioanele sunt ajustate pentru a reflecta cea mai bună estimare la data curentă. Modificarea estimării este recunoscută în profit sau pierdere.

Datoriile contingente nu sunt recunoscute în situația poziției financiare. Ele sunt prezentate doar în note.

Evenimentele care au loc după data de raportare, care oferă informații suplimentare despre condițiile care existau la data raportării (evenimente care conduc la ajustarea situațiilor financiare) sunt reflectate în situațiile financiare consolidate. Evenimentele care au avut loc după data de raportare care oferă informații despre evenimentele care au avut loc după data de raportare (evenimente care nu conduc la ajustarea situațiilor financiare), atunci când sunt semnificative, sunt prezentate în notele la situațiile financiare consolidate. Atunci când ipoteza continuității activității nu mai este adecvat la sau după data de raportare, situațiile financiare nu sunt întocmite pe baza principiului continuității activității.

<!-- PAGE 77 -->

## (k) Venituri din contractele cu clienții

Veniturile sunt recunoscute atunci când obligația contractuală este îndeplinită prin transferul unui bun sau serviciu promis unui client. Veniturile sunt recunoscute atunci când clientul dobândește controlul asupra bunurilor sau serviciilor prestate, la valoarea care reflectă prețul la care Grupul se așteaptă să fie îndreptățit să îl primească în schimbul acelor bunuri sau servicii. Veniturile sunt recunoscute la valoarea justă a serviciilor prestate sau a bunurilor livrate, fără TVA, accize sau alte taxe aferente vânzării.

Venitul reprezintă valoarea justă a contraprestației primite sau de primit, net de TVA, după eliminarea vânzărilor în cadrul Grupului. Veniturile și profitul sunt recunoscute după cum urmează:

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 78/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > (l) Leasing
> **Context:** Text narativ – Note la situațiile financiare consolidate neauditate la 30.09.2025.

### (i) Venituri din vânzarea proprietăților rezidențiale

Veniturile din vânzarea proprietăților rezidențiale în cursul normal al activității sunt evaluate la valoarea justă a sumei încasate sau care urmează să fie încasată la finalizarea legală. Veniturile sunt recunoscute atunci când controlul activului fost transferat către client, acest lucru se întâmplă în general atunci când dreptul de proprietate asupra proprietății este transferat către client la finalizarea legală și posibilă returnare a bunurilor poate fi estimată în mod fiabil. Acesta este momentul în care toate obligațiile contractuale de performanță sunt îndeplinite în conformitate cu prevederile IFRS 15 și nu mai există o implicare a conducerii în legătură cu bunurile, iar valoarea veniturilor poate fi determinată în mod fiabil. Dacă este probabil ca anumite reduceri să fie acordate, iar valoarea lor poate fi determinată în mod credibil, atunci acestea sunt recunoscute ca o reducere a veniturilor la recunoașterea veniturilor din vânzare. Nu se consideră a fi o componentă semnificativă de finanțare în contractele cu clienții deoarece perioada dintre recunoașterea veniturilor și încasare este aproape întotdeauna mai mică de un an, Societatea are și contracte cu plată în rate pe o perioadă mai mare de un an, dar acestea nu sunt semnificative.

Plata se face în tranșe, respectiv 2.000 EUR (fără TVA) la semnarea rezervării inițiale a unității rezidențiale, 15% din prețul total al contractului la semnarea antecontractului de vânzare și suma rămasă la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, când controlul este transmis clientului. În plus, conform clauzelor contractuale standard, clientul nu are dreptul să renunțe la contract, sau la o rambursare corespunzătoare a avansului plătit. În cazuri specifice și izolate, Societatea poate fi de acord să rezilieze antecontractul de vânzare și să ramburseze avansul către client. În plus, odată cu semnarea contractului final de vânzare-cumpărare nu există nicio opțiune de rambursare; totuși, clientul are dreptul la 2 ani de garanție pentru calitatea unității rezidențiale livrate. Garanțiile sunt back-to-back, adică acestea sunt furnizate de către vânzător (Impact Developer & Contractor S.A., Bergamot Developments I sau Bergamot Developments II) clientului, dar vânzătorul transmite responsabilitatea antreprenorului general (RCTI Company SRL), care, la rândul său, se adresează subcontractorului responsabil cu lucrările și repararea corespunzătoare.

### (ii) Venituri din sistemul de apă și canalizare

Grupul deține în cadrul proiectului Greenfield Băneasa sistemul de apă și canalizare. Veniturile din alimentarea cu apă sunt recunoscute în momentul în care sunt realizate, împreună cu cheltuielile cu apă facturate de furnizori. Grupul refacează utilitățile cu o marjă, include costurile administrative de întreținere a apei uzate plus un profit. Prețul facturat de Grup este aprobat de Autoritatea Națională de Reglementare a Sectorului Energetic (ANRE).

### (iii) Venituri din servicii de construcții

Pentru serviciile de construcții, veniturile sunt recunoscute în timp, pe măsură ce serviciile sunt prestate. Stadiul de finalizare pentru determinarea sumei venitului de recunoscut este evaluat pe baza unor situații a lucrărilor efectuate și aprobate de client. Dacă serviciile în cadrul unui singur acord sunt prestate în perioade de raportare diferite, atunci contraprestația este alocată pe baza prețurilor de vânzare individuale relative. Prețul de vânzare individual este determinat pe baza prețurilor de listă la care Grupul vinde serviciile în tranzacții separate.

<!-- PAGE 78 -->

## (l) Leasing

Grupul analizează la începutul contractului măsura în care un contract este sau conține un contract leasing, respectiv măsura în care contractul conferă dreptul de a utiliza un activ identificabil pentru o perioadă de timp în schimbul contraprestației.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 79/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > Grupul în calitate de locator
> **Context:** Text narativ – Note la situațiile financiare consolidate neauditate la 30.09.2025.

### Grupul în calitate de locatar

Grupul aplică o singură abordare de recunoaștere și evaluare pentru toate contractele de leasing, cu excepția contractelor de leasing pe termen scurt și a activelor cu valoare mică. Grupul recunoaște datoriile de leasing pentru plățile de leasing și dreptul de utilizare a activelor, reprezentând drepturile de utilizare a activului suport. i) Drepturi de utilizare a activelor: Grupul recunoaște drepturile de utilizare a activelor la data începerii unui contract de leasing (adică data la care activul suport este disponibil pentru utilizare). Drepturile de utilizare a activelor sunt evaluate la cost, excluzând amortizarea acumulată și pierderile din depreciere, și ajustate pentru orice reevaluare a datoriilor de leasing. Costul aferent drepturilor de utilizare a activelor include valoarea datoriei de leasing recunoscute la costurile inițiale directe și plățile de leasing efectuate la sau înainte de data începerii, excluzând orice beneficii de leasing primite. Drepturile de utilizare a activelor sunt amortizate liniar pe perioada cea mai scurtă dintre termenul de leasing și durata de viață utilă estimată a activelor.

Dacă proprietatea asupra unui activ suport este transferată Grupului la sfârșitul termenului de leasing sau costul reflectă exercitarea unei opțiuni de cumpărare, amortizarea este calculată utilizând durata de viață utilă estimată a activului. Durata contractului de leasing a fost considerată perioada irevocabilă a contractului, avându-se în vedere și opțiunea de prelungire.

La data începerii contractului de leasing, Grupul recunoaște datoriile de leasing, evaluate la valoarea curentă a plăților de leasing care urmează să fie efectuate pe toată durata contractului de leasing. Plățile de leasing includ plăți fixe (inclusiv plățile fixe în substanță), excluzând orice beneficii de leasing de primit, plăți variabile de leasing care depind de un indice sau rată și sumele care se preconizează a fi plătite în baza garanției valorii reziduale. Plățile de leasing includ, de asemenea, prețul de exercitare al unei opțiunii de cumpărare care este în mod rezonabil sigur că va fi exercitată de către Grup și plățile de penalități pentru încetarea contractului de leasing, dacă termenul contractului reflectă opțiunea Grupului de a rezilia contractul de leasing. Plățile variabile de leasing care nu depind de un indice sau de o rată sunt recunoscute ca o cheltuială în perioada în care apar evenimentul sau condițiile care determină plățile.

Pentru a calcula valoarea curentă a plăților de leasing, Grupul folosește rata de credit incrementală la data începerii contractului de leasing, deoarece rata dobânzii implicite a contractului de leasing nu este ușor de determinat.

După data începerii contractului, valoarea datoriei de leasing este majorată pentru a reflecta creșterea dobânzii și este redusă pentru plățile de leasing efectuate. În plus, valoarea contabilă a contractului de leasing este reevaluată dacă există o schimbare, respectiv o modificare a termenului de leasing, o modificare a plăților de leasing (modificare a plăților viitoare care rezultă dintr-o modificare a unui indice sau a unei rate utilizate pentru a determina acele plăți de leasing) sau o modificare a evaluării cu privire la opțiunea de cumpărare a activului suport. Datoriile de leasing sunt incluse în Nota 14 – Împrumuturi.

## Grupul în calitate de locator

Contractele de leasing în care Grupul nu transferă în mod substanțial toate riscurile și beneficiile aferente dreptului de proprietate asupra unui activ sunt clasificate drept leasing operațional. Veniturile rezultate din chirii sunt contabilizate liniar pe durata contractului de leasing și sunt incluse în venituri în situația profitului sau pierderii, datorită naturii lor operaționale.

<!-- PAGE 79 -->

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 80/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > Impozit curent
> **Context:** Text narativ – Note la situațiile financiare consolidate neauditate la 30.09.2025.

## (m) Tranzacții în valută

Moneda funcțională utilizată de entitățile Grupului este RON (lei românesc).

Tranzacțiile în valută sunt convertite în moneda funcțională ale entităților Grupului la cursurile de schimb de la datele tranzacțiilor. Activele și datoriile monetare exprimate în valută sunt convertite în moneda funcțională la cursul de schimb de la data raportării. Câștigurile și pierderile din diferențele de curs valutar aferente elementelor monetare sunt calculate ca diferență între costul amortizat în moneda funcțională la începutul anului, ajustat cu dobânda efectivă, plățile și încasările din cursul anului, pe de o parte și costul amortizat în valută străină convertit la cursul de schimb în vigoare la sfârșitul anului.

Activele și datoriile nemonetare care sunt evaluate la valoarea justă într-o valută sunt convertite în moneda funcțională la cursul de schimb de la data la care a fost determinată valoarea justă.

Elementele nemonetare evaluate pe baza costului istoric în valută sunt convertite la cursul de schimb de la data tranzacției.

Diferențele de curs valutar rezultate din conversie sunt recunoscute în Situația Consolidată a Profitului sau Pierderii și Alte Rezultate Globale și prezentate în cheltuieli/venituri financiare.

## (n) Instrumente financiare

Activele financiare cu fluxuri de numerar reprezintă doar plățile de principal și dobândă al căror model de afaceri este să fie deținut cu scopul de a colecta fluxurile de numerar contractuale și sunt evaluate la cost amortizat.

Un activ financiar sau o datorie financiară este recunoscută în situația poziției financiare atunci când Grupul devine parte la prevederea contractuală a instrumentului.

Pentru instrumentele financiare care sunt evaluate la cost amortizat, costurile tranzacției sunt incluse ulterior în calculul costului amortizat folosind metoda dobânzii efective și amortizate prin profit sau pierdere pe durata de viață a instrumentului.

Datoriile financiare sunt clasificate ca fiind evaluate ulterior la cost amortizat (datorii comerciale, datorii cu împrumuturi cu rate standard ale dobânzii, împrumuturi bancare).

## (o) Impozitare

Cheltuiala cu impozitul pe profit cuprinde impozitul curent și impozitul amânat.

## Impozit curent

Impozitul pe profit de plătit în prezent se bazează pe profitul impozabil pentru anul curent. Profitul impozabil diferă de profitul înainte de impozitare, așa cum este raportat în contul de profit și pierdere, deoarece exclude elementele de venit sau cheltuieli care sunt impozabile sau deductibile în alți ani și, în plus, exclude elementele care nu sunt niciodată impozabile sau deductibile.

Datoria Grupului pentru impozitul pe profit curent este calculată utilizând ratele de impozitare care au fost adoptate sau în mare măsură adoptate până la data bilanțului.

<!-- PAGE 80 -->

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 69-81/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > Impozit amânat
> **Context:** Text narativ – Note la situațiile financiare consolidate neauditate la 30.09.2025.

# Impozit amânat

Impozitul amânat este recunoscut în legătură cu diferențele temporare dintre valorile contabile ale activelor și datoriilor în scopul raportării financiare și baza fiscală a acestora.

Impozitul amânat nu este recunoscut pentru:

a) Diferențele temporare privind recunoașterea inițială a activelor și datoriilor într-o tranzacție care:
- nu reprezintă o combinare de întreprinderi; și
- la momentul tranzacției nu afectează nici profitul sau pierderea contabil(ă), nici profitul sau pierderea fiscală; b) Diferențele temporare asociate investițiilor în filiale, entități asociate și intereselor de participare, în măsura în care Grupul este capabil să controleze momentul reluării diferențelor temporare și este probabil ca acestea să nu fie reluate în viitorul previzibil; și c) Diferențe temporare impozabile care rezultă din recunoașterea inițială a fondului comercial.

Creanțele privind impozitul amânat sunt recunoscute pentru pierderi fiscale neutilizate, credite fiscale neutilizate și diferențe temporare deductibile în limita probabilității ca va exista profit impozabil viitor față de care acestea pot fi utilizate. Profiturile impozabile viitoare sunt determinate pe baza reluării diferențelor temporare impozabile relevante. Dacă suma diferențelor temporare impozabile este insuficientă pentru a recunoaște integral o creanță privind impozitul amânat, atunci sunt luate în considerare profiturile impozabile viitoare, ajustate cu reluarea diferențelor temporare existente. Creanțele privind impozitul amânat sunt revizuite la fiecare dată de raportare și sunt reduse în măsura în care nu mai este probabil ca beneficiul fiscal aferent să fie realizat; astfel de reduceri sunt inversate atunci când probabilitatea unor profituri impozabile viitoare se îmbunătățește. Evaluarea impozitului amânat reflectă consecințele fiscale care ar rezulta din modul în care Grupul se așteaptă, la data de raportare, să recupereze sau să deconteze valoarea contabilă a activelor și datoriilor sale. În acest scop, valoarea netă contabilă a investiției imobiliare evaluată la valoarea justă se presupune a fi recuperată prin vânzare, iar Grupul nu a respins această prezumție.

Creanțele și datoriile privind impozitul amânat sunt compensate numai dacă sunt îndeplinite anumite criterii.

# (p) Raportare pe segmente

Grupul generează venituri în principal din vânzarea proprietăților rezidențiale. În plus, pentru a-și susține activitatea de bază, Grupul și-a extins activitatea la servicii de construcții, închiriere și management al proprietăților.

Grupul are două segmente raportabile, după cum sunt descrise mai jos, care reprezintă unitățile strategice de afaceri ale Grupului:

- Dezvoltarea proprietăților rezidențiale: Grupul este implicat în dezvoltarea și vânzarea proprietăților rezidențiale;
- Servicii de construcții: Grupul folosește o companie din grup pentru construirea proprietăților sale pentru vânzare. În plus, firma de construcții obține venituri din servicii de construcții de la terți;
- Alte venituri includ venituri din închirierea de proprietăți de investiții sau proprietăți rezidențiale și venituri, venituri din gestionarea facilităților, servicii de wellness și fitness și utilități.

Performanța este măsurată pe baza profitului segmentului înainte de impozitul pe profit, așa cum este inclus în rapoartele interne de management care sunt revizuite de Directorul General și Directorul Financiar al Grupului. Profitul de segment este utilizat pentru a măsura performanța, deoarece conducerea consideră că astfel de informații sunt cele mai relevante în evaluarea rezultatelor anumitor segmente în raport cu alte entități care operează în aceste industrii.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 81/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > (p) Raportare pe segmente
> **Context:** Text narativ – Note la situațiile financiare consolidate neauditate la 30.09.2025.

<!-- PAGE 81 -->
q) Plăți pe bază de acțiuni

Valoarea justă la data acordării a acordurilor de plată pe bază de acțiuni decontate prin acțiuni acordate angajaților este, în general, recunoscută ca o cheltuială, cu o creștere corespunzătoare a capitalurilor proprii, pe perioada de atribuire a premiilor. Suma recunoscută ca cheltuială este ajustată pentru a reflecta numărul de premii pentru care se așteaptă să fie îndeplinite condițiile de performanță aferente serviciului și non-piată, astfel încât suma recunoscută în cele din urmă se bazează pe numărul de premii care îndeplinesc condițiile de performanță aferente serviciului și non-piată la data de maturizare.

Valoarea justă corespunzătoare a sumei plătibile angajaților cu privire la SAR, care sunt decontate în numerar, este recunoscută ca o cheltuială cu creșterea corespunzătoare a datoriilor pe perioada în care angajații devin necondiționat dreptul la plată. Datoria este reevaluată la fiecare dată de raportare și la data decontării pe baza valorii juste a SAR-urilor. Orice modificări ale datoriilor sunt recunoscute în profit sau pierdere.

r) Părți afiliate

Părțile sunt considerate afiliate atunci când una dintre părți, fie prin proprietate, drepturi contractuale, relație de familie sau altfel, are capacitatea de a controla sau influența în mod semnificativ cealaltă parte, direct sau indirect. Părțile afiliate includ persoane fizice care sunt proprietari principali, personalul cheie de conducere al filialelor Grupului și membrii Consiliului de Administrație și membrii familiilor acestora, precum și orice companie care este parte afiliată entităților Grupului.

5. RAȚIONAMENTE CONTABILE RELEVANTE ȘI SURSE CHEIE PENTRU INCERTITUDINEA DE ESTIMARE

În aplicarea politicilor contabile ale Grupului, care sunt descrise în nota 4, administratorilor li se cere să emită raționamente (altele decât cele care implică estimări) care au un impact semnificativ asupra sumelor recunoscute și să facă estimări și ipoteze cu privire la valorile contabile ale activelor și datoriilor care nu sunt ușor evidente din alte surse. Estimările și ipotezele asociate se bazează pe experiența istorică și pe alți factori relevanți.

Rezultatele reale pot diferi de aceste estimări. Estimările și ipotezele subadiacente sunt revizuite în mod continuu. Revizuirile estimărilor contabile sunt recunoscute în perioada în care estimarea este revizuită dacă revizuirea afectează numai acea perioadă, sau în perioada revizuirii și perioadele viitoare dacă revizuirea afectează atât perioadele curente, cât și perioadele viitoare.

(i) Evaluarea la valoarea justă și procesele de evaluare

Grupul a obținut un raport emis de Colliers Valuation and Advisory S.R.L. la 31 decembrie 2024 care stabilește valorile de piață estimate pentru investițiile imobiliare ale Grupului și proprietățile dezvoltate pentru vânzare în starea lor actuală. Colliers este o societate independentă specializată în domeniul evaluării, care deține calificarea profesională relevantă recunoscută și experiență recentă în ceea ce privește amplasările și categoriile proprietăților evaluate. Evaluarea s-a bazat pe ipoteza privind cea mai bună utilizare a fiecărei proprietăți de către un terț dezvoltator.

Pe piața din România, valorile efective ale tranzacțiilor imobiliare nu sunt publice și nu există un volum mare de tranzacții pe loturi mari de teren. Prin urmare, metoda comparării vânzărilor are limitări inerente, fiind nevoie de un nivel semnificativ de judecată pentru a fi aplicată.

Activele imobilizate sunt evaluate în principal utilizând abordarea comparației vânzărilor. Ipotezele principale care stau la baza valorii de piață a grupurilor de active imobilizate sunt:

- selectarea terenurilor comparabile cu scopul de a determina „prețul ofertat” considerat ca bază pentru a forma un preț orientativ;

Notele atașate fac parte integrantă din aceste situații financiare consolidate.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 82/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > (p) Raportare pe segmente
> **Context:** Text narativ – Note la situațiile financiare consolidate neauditate la 30.09.2025.

<!-- PAGE 82 -->
- valoarea ajustărilor care trebuie aplicate în raport cu prețul ofertat pentru a reflecta prețurile tranzacțiilor și diferențele în ceea ce privește amplasarea și starea inclusiv stadiul disputelor legale descrise în Nota 21 Contingente.

Evaluarea este foarte sensibilă la aceste variabile, iar ajustările acestor intrări ar avea un impact direct asupra evaluării rezultate.

(ii) Transferul de active la investiții imobiliare cât și de la investiții imobiliare

IAS 40 (investiții imobiliare) prevede că transferurile de la și către investiții imobiliare să fie evidențiate printr-o schimbare a utilizării. Condițiile care indică o modificare a utilizării sunt judecate, iar tratamentul poate avea un impact semnificativ asupra situațiilor financiare, deoarece investițiile imobiliare sunt înregistrate la valoarea justă și stocurile sunt înregistrate la cost.

- Pentru terenurile Ghencea și Barbu Văcărescu, conducerea a evaluat criteriile de recunoaștere și clasificare conform IAS40 și a concluzionat că terenurile respective ar trebui să rămână clasificate drept investiții imobiliare până la luarea unei decizii de modificare a utilizării. În prezent, există diverse inițiative întreprinse pentru a spori valoarea acelor active (incluzând concept de proiect și autorizații de construire, supuse incertitudinii politice), dar la 31 decembrie 2024 și până la data aprobării prezentelor situații financiare nu a fost luată nicio decizie fermă și oficială de către Companie cu privire la utilizarea efectivă a acelor terenuri; în consecință, aceste active sunt clasificate drept investiții imobiliare la 31 decembrie 2024 (la fel la 31 decembrie 2023) și au continuat să fie înregistrate la valoarea justă la data bilanțului.

- Pentru o parte din terenul Greenfield constând în terenuri vacante, Managementul a evaluat criteriile de recunoaștere și clasificare conform IAS40 și a concluzionat că terenurile respective ar trebui să rămână clasificate drept investiții imobiliare până la o decizie de modificare a utilizării. Conducerea nu a planificat nicio dezvoltare potențială în următorii 3-4 ani de la data bilanțului și există mai multe scenarii disponibile. Ca atare, având în vedere că există încă o utilizare nedeterminată și că Societatea continuă să dețină terenurile respective pentru aprecierea viitoare, în conformitate cu prevederile IAS40 acestea continuă să fie contabilizate la valoarea justă în cadrul investițiilor imobiliare.

- Compania a încheiat contracte de închiriere pentru anumite apartamente. Conducerea a evaluat criteriile de clasificare în conformitate cu IAS40 și IAS2 și a concluzionat că acele apartamente ar trebui să fie în continuare clasificate ca stocuri, având în vedere că unitățile sunt disponibile pentru vânzare, iar activitatea de închiriere se desfășoară pentru a optimiza fluxurile de numerar pe termen scurt.

Dacă s-ar fi aplicat raționamente diferite în determinarea scopului de utilizare, situațiile financiare ar fi putut fi semnificativ diferite ca urmare a abordării de metode diferite de evaluare a stocurilor și a investițiilor imobiliare.

(iii) Aspecte juridice

Conducerea Grupului analizează periodic situația tuturor litigiilor aflate în derulare și, după consultarea consilierilor juridici și a Consiliului de Administrație, decide asupra necesității recunoașterii provizioanelor referitoare la sumele implicate sau la prezentarea lor în situațiile financiare. Aspectele juridice cheie sunt prezentate la Nota 21.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 83/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > (p) Raportare pe segmente
> **Context:** Text narativ – Note la situațiile financiare consolidate neauditate la 30.09.2025.

<!-- PAGE 83 -->
(iv) Alocarea costurilor

Pentru a determina profitul pe care Grupul ar trebui să-l recunoască din evoluțiile sale într-o anumită perioadă, Grupul trebuie să aloce costurile de dezvoltare la nivelul întregului site între unitățile vândute în anul curent și care urmează să fie vândute în anii următori. Practica industriei variază în ceea ce privește metodele utilizate și în efectuarea acestor evaluări există un grad de incertitudine inerentă. Proiectele viitoare cărora le sunt alocate costuri sunt doar cele a căror dezvoltare este sigură – adică terenul este deja inclus în inventar. Dacă există o schimbare în planurile de dezvoltare viitoare față de cele anticipate în prezent, atunci rezultatul ar fi fluctuații în recunoașterea costurilor și profitului pe diferite faze ale proiectului.

(v) Ciclul de producție

Ciclul de exploatare al Grupului este determinat pe baza naturii activităților sale de afaceri. Conducerea a exercitat un raționament semnificativ în definirea ciclului de exploatare, care are un impact asupra clasificării activelor ca fiind circulante sau imobilizate.

Raționament: Ciclul de exploatare este considerat a fi perioada dintre achiziția activelor pentru prelucrare și realizarea lor în numerar sau echivalente de numerar. Pentru Grup, această perioadă este estimată la 4 ani.

Incertitudinea estimării: Determinarea ciclului de exploatare implică ipoteze cu privire la durata proceselor de producție, ratele de rotație a stocurilor și momentul încasării creanțelor. Modificările acestor ipoteze ar putea afecta în mod semnificativ clasificarea activelor.

Impact: Dacă ciclul de exploatare ar fi reevaluat pentru a fi mai lung/mai scurt de 4 ani, anumite active ar fi reclasificate drept circulante/imobilizate, ceea ce ar putea afecta ratele de lichiditate și alte valori financiare.

6. ADOPTAREA STANDARDELOR INTERNAȚIONALE DE RAPORTARE FINANCIARĂ NOI ȘI REVIZUITE

A) Modificări ale politicilor contabile și ale informațiilor care trebuie prezentate.

- IAS 1 Prezentarea situațiilor financiare: Clasificarea datoriilor în datorii curente sau datorii pe termen lung (amendamente)

Amendamentele sunt efective pentru perioadele anuale de raportare care încep la sau după 1 ianuarie 2024, cu aplicarea anterioară permisă și vor trebui aplicate retroactiv în conformitate cu IAS 8. Obiectivul modificărilor este de a clarifica principiile din IAS 1 pentru clasificarea datoriilor ca fiind curente sau pe termen lung. Conducerea a evaluat că modificările nu vor avea un impact semnificativ asupra situațiilor financiare ale Grupului.

- IFRS 16 Contracte de leasing: Datoria care decurge din contractele de leasing într-o tranzacție de vânzare și leaseback (amendamente)

Amendamentele intră în vigoare pentru perioadele anuale de raportare care încep la sau după 1 ianuarie 2024, cu aplicarea anterioară permisă. Conducerea a evaluat că modificările nu vor avea un impact semnificativ asupra situațiilor financiare ale Grupului.

- IAS 7 Situația fluxurilor de numerar și IFRS 7 Prezentarea instrumentelor financiare - Acorduri de finanțare a furnizorilor (amendamente). Amendamentele intră în vigoare pentru perioadele anuale de

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 84/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > (p) Raportare pe segmente
> **Context:** Enumerare/Listă – Note la situațiile financiare consolidate neauditate la 30.09.2025.

<!-- PAGE 84 -->
raportare care încep la sau după 1 ianuarie 2024, cu aplicarea anterioară permisă. Conducerea a evaluat că amendamentele nu vor avea un impact semnificativ asupra situațiilor financiare ale Grupului.

B) Standardele/amendamentele care nu sunt încă în vigoare, dar au fost aprobate de Uniunea Europeană

- Amendamente la IFRS 9 și IFRS 7 Amendamente la Clasificarea și Evaluarea Instrumentelor Financiare: Decontarea datoriilor prin sisteme de plăți electronice.

A existat o diversitate în practică în ceea ce privește momentul recunoașterii și derecunoașterii activelor financiare și a datoriilor financiare, în special atunci când acestea sunt decontate folosind sistemul de plăți electronice. Amendamentele la IFRS 9 clarifică momentul în care un activ financiar sau o datorie financiară este recunoscută și derecunoscută. Conform modificărilor, o companie își derecunoaște, în general, datoriile comerciale la data decontării. În mod normal, aceasta este data la care plata este finalizată.

Modificările prevăd, de asemenea, o excepție opțională, care permite companiei să-și derecunoască plățile comerciale mai devreme decât data decontării, eventual la data la care plata este inițiată și nu poate fi anulată. Excepția este disponibilă atunci când compania utilizează un sistem de plată electronică care îndeplinește toate criteriile următoarele:

- nicio capacitate practică de a retrage, opri sau anula instrucțiunea de plată;
- lipsa capacității practice de a accesa numerarul care urmează să fie utilizat pentru decontare ca urmare a instrucțiunii de plată; și
- riscul de decontare asociat sistemului de plată electronică este nesemnificativ.

Companiile pot alege să aplice excepția pentru plățile electronice, sistem cu sistem.

Clasificarea activelor financiare cu caracteristici legate de ESG

Conform IFRS 9, nu era clar dacă fluxurile de numerar contractuale ale unor active financiare cu caracteristici legate de ESG reprezentau SPPI, care este o condiție pentru evaluarea la cost amortizat. Acest lucru ar fi putut duce la evaluarea activelor financiare cu caracteristici legate de ESG la valoarea justă prin profit sau pierdere. Amendamentele introduc un test SPPI suplimentar pentru activele financiare cu caracteristici contingente care nu sunt legate direct de o modificare a riscurilor sau costurilor de bază ale creditării – de ex. unde fluxurile de numerar se modifică în funcție de măsura în care împrumutatul îndeplinește un obiectiv ESG specificat în contractul de împrumut.

Conform modificărilor, anumite active financiare, inclusiv cele cu caracteristici legate de ESG, ar putea îndeplini acum criteriul SPPI, cu condiția ca fluxurile lor de numerar să nu fie semnificativ diferite de un activ financiar identic fără o astfel de caracteristică.

Amendamentele includ, de asemenea, informații suplimentare pentru toate activele și datoriile financiare care au anumite caracteristici contingente care:

- nu au legătură directă cu o modificare a riscurilor sau costurilor de bază ale creditării; și
- nu sunt evaluate la valoarea justă prin profit sau pierdere.

Instrumente legate contractual (CLI) și caracteristici fără recurs

Amendamentele clarifică caracteristicile cheie ale CLI și modul în care acestea diferă de activele financiare cu caracteristici fără recurs. Amendamentele includ, de asemenea, factori pe care o companie trebuie să-i ia în considerare atunci când evaluează fluxurile de numerar care stau la baza unui activ financiar cu caracteristici fără recurs (testul „look through”).

Prezentări privind investițiile în instrumente de capitaluri proprii

Amendamentele necesită prezentări suplimentare pentru investițiile în instrumente de capitaluri proprii care sunt măsurate la valoarea justă, cu câștigurile sau pierderile prezentate în alte elemente ale rezultatului global (FVOCI).

Grupul intenționează să aplice modificările începând cu 1 ianuarie 2026.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 85-86/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > (p) Raportare pe segmente
> **Context:** Enumerare/Listă – Note la situațiile financiare consolidate neauditate la 30.09.2025.

<!-- PAGE 85 -->
- Amendamente la IFRS 9 și IFRS 7 Contracte care fac referire la energia electrică dependentă de natură

Amendamentele permit ca contractele de energie electrică dependentă de natură, care sunt uneori denumite contracte de achiziție de energie din surse regenerabile (PPA), să fie reflectate mai bine în situațiile financiare. Amendamentele:

- Clarificarea aplicării scutirii pentru utilizare proprie la aceste contracte;
- Modificarea cerințelor contabilității de acoperire împotriva riscurilor pentru a permite ca contractele de energie electrică din surse regenerabile de energie dependente de natură să fie utilizate ca instrument de acoperire, dacă sunt îndeplinite anumite condiții.

Introduc cerințe suplimentare de prezentare pentru a permite investitorilor să înțeleagă impactul acestor contracte asupra performanței financiare a unei companii și a fluxului de numerar viitor. În prezent, Grupul nu utilizează nicio sursă de energie regenerabilă, dar intenționează să o facă în viitor, prin urmare intenționează să evalueze impactul modificărilor asupra situațiilor financiare și să aplice noul standard, dacă este cazul, începând cu 1 ianuarie 2026.

- IFRS 18 Prezentarea în situațiile financiare

IFRS 18 înlocuiește IAS 1 Prezentarea situațiilor financiare. Modificările majore ale cerințelor sunt rezumate mai jos.

O situație mai structurată a profitului sau pierderii

IFRS 18 introduce subtotaluri definite recent „profit din exploatare” și „profit sau pierdere înainte de finanțare și impozit pe profit” și o cerință ca toate veniturile și cheltuielile să fie alocate între trei noi categorii distincte, bazate pe principalele activități comerciale ale unei companii: exploatare, investiții și finanțare.

Conform IFRS 18, companiile nu mai au voie să prezinte cheltuielile de exploatare doar în note. O companie prezintă cheltuielile de funcționare într-un mod care oferă „cel mai util rezumat structurat” al cheltuielilor sale prin:

- natură;
- funcție; sau
- folosind o prezentare mixtă.

Dacă orice cheltuieli de exploatare sunt prezentate pe funcție, atunci se aplică noi prezentări.

MPM – Prezentare și supuse auditului

IFRS 18 cere, de asemenea, ca unele măsuri „non-GAAP” să fie raportate în situațiile financiare. Acesta introduce o definiție restrânsă pentru Măsurile de performanță ale conducerii („MPM”), care impune ca acestea să fie:

- un subtotal de venituri și cheltuieli;
- utilizate în comunicări publice în afara situațiilor financiare; și
- reflectarea viziunii conducerii asupra performanței financiare.

<!-- PAGE 86 -->
Pentru fiecare MPM prezentat, companiile trebuie să explice într-o singură notă la situațiile financiare de ce măsură furnizează informații utile, cum este calculată și să o reconcilieze cu o sumă determinată conform Standardelor de Contabilitate IFRS.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 87-88/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > Tranziția
> **Context:** Enumerare/Listă – Note la situațiile financiare consolidate neauditate la 30.09.2025.

## Dezagregare mai mare a informațiilor

Noul standard include îndrumări îmbunătățite cu privire la modul în care companiile grupează informațiile în situațiile financiare. Aceasta include îndrumări privind măsura în care informațiile sunt incluse în situațiile financiare primare sau sunt dezagregate în continuare în note.

Companiile sunt descurajate să eticheteze articolele drept „altele” și li se cere să prezinte mai multe informații dacă continuă să facă acest lucru.

## Alte modificări aplicabile situațiilor financiare primare

IFRS 18 stabilește profitul din exploatare ca punct de plecare pentru metoda indirectă de prezentare a fluxurilor de numerar din activitățile de exploatare și elimină opțiunea de clasificare a fluxurilor de numerar ale dobânzilor și dividendelor ca activități operaționale în situația fluxurilor de numerar (acest lucru diferă pentru companiile cu activități comerciale principale specificate). De asemenea, necesită ca fondul comercial să fie prezentat pe un nou rând în bilanț.

## Tranziția

În situațiile sale financiare anuale întocmite pentru perioada în care noul standard este aplicat pentru prima dată, o entitate trebuie să prezinte, pentru perioada comparativă imediat anterioară acelei perioade, o reconciliere pentru fiecare element de pe rând din situația profitului sau pierderii între:

- sumele retratate prezentate aplicând IFRS 18; și
- sumele prezentate anterior aplicând IAS 1.

Grupul intenționează să aplice noul standard începând cu 1 ianuarie 2027.

- IFRS 19 Filiale fără răspundere publică: prezentări de informații

IFRS 19 permite filialelor eligibile să aplice Standardele de Contabilitate IFRS cu cerințele de prezentare reduse ale IFRS 19.

O filială poate alege să aplice noul standard în situațiile sale financiare consolidate, separate sau individuale, cu condiția ca, la data de raportare:

- să nu aibă răspundere publică;
- societatea-mamă să întocmească situații financiare consolidate în conformitate cu Standardele de contabilitate IFRS.

O filială care aplică IFRS 19 trebuie să precizeze în mod clar în declarația sa explicită și fără rezerve de conformitate cu Standardele de Contabilitate IFRS că IFRS 19 a fost adoptat.

Conducerea a evaluat că modificările nu vor avea un impact semnificativ asupra situațiilor financiare ale Grupului.

- Îmbunătățiri anuale ale standardelor IFRS – Volumul 11

În acest volum de îmbunătățiri, IASB aduce modificări minore la IFRS 9 Instrumente financiare și la alte patru standarde contabile. Modificarile la IFRS 9 se referă la:

<!-- PAGE 87 -->
- un conflict între IFRS 9 și IFRS 15 Venituri din contracte cu clienții cu privire la evaluarea inițială a creanțelor comerciale; și
- cum un locatar contabilizează derecunoașterea unei datorii de leasing în conformitate cu punctul 23 din IFRS 9.

Modificările la IFRS 9 impun companiilor să evalueze inițial o creanță comercială fără o componentă de finanțare semnificativă la valoarea determinată prin aplicarea IFRS 15. Ele clarifică, de asemenea, că atunci când datoriile de leasing sunt derecunoscute conform IFRS 9, diferența dintre valoarea contabilă și contraprestația plătită este recunoscută în profit sau pierdere. Grupul intenționează să aplice modificările începând cu 1 ianuarie 2026.

- Amendamente la IFRS 10 și IAS 28: Vânzare sau aport de active între un investitor și entitatea asociată sau asociere în participație

Amendamentele clarifică faptul că, într-o tranzacție care implică o asociere sau o asociere în participație, gradul de recunoaștere a câștigului sau pierderii depinde de măsura în care activele vândute sau aduse constituie o întreprindere, astfel încât un câștig sau o pierdere sunt recunoscute în întregime atunci când o tranzacție între un investitor și entitatea asociată sau asocierea în participație implică transferul unui activ sau active care constituie o întreprindere (indiferent dacă sunt incorporate într-o filială sau nu), în timp ce un câștig sau o pierdere sunt recunoscute parțial atunci când o tranzacție între un investitor și entitatea asociată sau asocierea în participație implică active care nu constituie o întreprindere, chiar dacă aceste active sunt incorporate într-o filială. Conducerea a evaluat că modificările nu vor avea un impact semnificativ asupra situațiilor financiare ale Grupului.

<!-- PAGE 88 -->

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 89-90/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > Active gajate:
> **Context:** Tabel financiar – Note la situațiile financiare consolidate neauditate la 30.09.2025.

# 7. IMOBILIZĂRI CORPORALE

<table><tr><th></th><th>Terenuri și clădiri</th><th>Mașini, echipamente și mijloace de transport</th><th>Mobilier și instalații</th><th>Imobilizări corporale în curs de execuție</th><th>Total</th></tr><tr><td colspan="6">Valoarea contabilă brută</td></tr><tr><td>Sold la 1 ianuarie 2025</td><td>87.589</td><td>14.897</td><td>3.627</td><td>2.908</td><td>109.021</td></tr><tr><td>Achiziții</td><td>-</td><td>4.350</td><td>140</td><td>(817)</td><td>3.673</td></tr><tr><td>Transferuri din stoc/(în stoc)</td><td>(1.662)</td><td>451</td><td>-</td><td>-</td><td>(1.211)</td></tr><tr><td>Ieșiri</td><td>(3)</td><td>-</td><td>(181)</td><td>-</td><td>(184)</td></tr><tr><td>Sold la 30 septembrie 2025</td><td>85.924</td><td>19.698</td><td>3.586</td><td>2.091</td><td>111.299</td></tr><tr><td colspan="6">Amortizare cumulată și pierderi din depreciere cumulate</td></tr><tr><td>Sold la 1 ianuarie 2025</td><td>8.622</td><td>4.458</td><td>1.766</td><td>-</td><td>14.846</td></tr><tr><td>Amortizarea în cursul perioadei</td><td>1.773</td><td>1.862</td><td>347</td><td>-</td><td>3.982</td></tr><tr><td>Transferuri din stoc/(în stoc)</td><td>(1.659)</td><td>(427)</td><td>-</td><td>-</td><td>(2.086)</td></tr><tr><td>Sold la 30 septembrie 2025</td><td>8.736</td><td>5.893</td><td>2.113</td><td>-</td><td>16.742</td></tr><tr><td colspan="6">Valoarea contabilă netă</td></tr><tr><td>La 1 ianuarie 2025</td><td>78.967</td><td>10.439</td><td>1.861</td><td>2.908</td><td>94.175</td></tr><tr><td>La 30 septembrie 2025</td><td>77.188</td><td>13.805</td><td>1.473</td><td>2.091</td><td>94.557</td></tr></table>

<!-- PAGE 89 -->
Reconcilierea valorii contabile a imobilizărilor corporale

<table><tr><th></th><th>Terenuri și clădiri</th><th>Mașini, echipamente și mijloace de transport</th><th>Mobilier și instalații</th><th>Imobilizări corporale în curs de execuție</th><th>Total</th></tr><tr><td colspan="6">Valoarea contabilă brută</td></tr><tr><td>Sold la 1 ianuarie 2024</td><td>88.407</td><td>4.934</td><td>3.121</td><td>3.296</td><td>99.758</td></tr><tr><td>Adiții</td><td>-</td><td>945</td><td>506</td><td>-</td><td>1.451</td></tr><tr><td>Transferuri din stoc/in stoc</td><td>1.270</td><td>9.225</td><td>-</td><td>(388)</td><td>10.107</td></tr><tr><td>Ieșiri</td><td>(2.088)</td><td>(207)</td><td>-</td><td>-</td><td>(2.295)</td></tr><tr><td>Sold la 31 decembrie 2024</td><td>87.589</td><td>14.897</td><td>3.627</td><td>2.908</td><td>109.021</td></tr><tr><td colspan="6">Amortizare cumulată și pierderi din depreciere cumulate</td></tr><tr><td>Sold la 1 ianuarie 2024</td><td>8.528</td><td>3.781</td><td>1.328</td><td>-</td><td>13.637</td></tr><tr><td>Cheltuiala cu amortizarea</td><td>1.358</td><td>1.282</td><td>438</td><td>-</td><td>3.078</td></tr><tr><td>Transferuri din stoc/in stoc</td><td>723</td><td>(495)</td><td>-</td><td>-</td><td>228</td></tr><tr><td>Amortizarea acumulată a ieșirilor</td><td>(1.987)</td><td>(110)</td><td>-</td><td>-</td><td>(2.097)</td></tr><tr><td>Sold la 31 decembrie 2024</td><td>8.622</td><td>4.458</td><td>1.766</td><td>-</td><td>14.846</td></tr><tr><td colspan="6">Valoarea contabilă netă</td></tr><tr><td>La 1 ianuarie 2024</td><td>79.879</td><td>1.153</td><td>1.793</td><td>3.296</td><td>86.121</td></tr><tr><td>La 31 decembrie 2024</td><td>78.967</td><td>10.439</td><td>1.861</td><td>2.908</td><td>94.175</td></tr></table>

<!-- PAGE 90 -->

# Terenuri și clădiri:

S-a transferat în stocuri un teren de infrastructură în cadrul unui proiect rezidențial anterior în vederea vânzării, în valoare totală de 1.662 mii lei.

Metoda de amortizare utilizată a fost metoda liniară.

# Mașini, echipamente și mijloace de transport:

Transferuri de 451 mii lei reprezintă mașini pentru care contractul de leasing a fost încheiat în 2025 și, prin urmare, utilajul a fost transferat de la activele cu drept de folosință către imobilizări corporale.

# Active gajate:

La 30 iunie 2025 au fost gajate imobilizări corporale în valoare totală de 13.425 mii lei și garanții pentru împrumuturi bancare, reprezentând terenuri și clădiri (31 decembrie 2024: 70.914 mii lei). Scăderea semnificativă se datorează faptului că, în februarie 2025, Impact Developer and Contractor SA a închis împrumutul OTP Bank și a eliberat activele gajate. Pentru mai multe detalii despre împrumutul bancar, vă rugăm să consultați Nota 14 Împrumuturi.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 91/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > 9. PROIECTE VIITOARE
> **Context:** Tabel financiar – Note la situațiile financiare consolidate neauditate la 30.09.2025.

# 8. INVESTIȚII IMOBILIARE

<table><tr><td></td><td>30-sept-2025</td><td>31-dec-2024</td></tr><tr><td>Sold la 1 ianuarie</td><td>704.167</td><td>679.046</td></tr><tr><td>Intrări prin achiziție</td><td>8.758</td><td>1.793</td></tr><tr><td>Intrări (Transfer din stocuri/PPE)</td><td>-</td><td>(3.552)</td></tr><tr><td>Ieșiri (reclasificări - stocuri/PPE)</td><td>(206.532)</td><td>-</td></tr><tr><td>Ajustări de valoare</td><td>-</td><td>319</td></tr><tr><td>Cedări</td><td>-</td><td>(1.041)</td></tr><tr><td>Modificări ale valorii juste în timpul exercițiului financiar</td><td>29.132</td><td>27.602</td></tr><tr><td>Sold la 30 septembrie</td><td>535.525</td><td>704.167</td></tr></table>

Investițiile imobiliare cuprind în principal terenuri deținute pentru aprecierea capitalului sau terenuri cu folosință nedeterminată.

Achizițiile se referă în principal la serviciile de arhitectură pentru investiții imobiliare în curs de dezvoltare.

Per total, valoarea justă a terenurilor prezentate ca investiții imobiliare, precum și a clădirilor a crescut la sfârșitul primului semestru din 2025, cu 29.132 mii lei, în urma reevaluării efectuate de evaluatorul extern, Colliers Valuation and Advisory S.R.L. în valoare de 24.814 mii RON și costurile lucrărilor de proiectare și autorizațiilor aferente proiectului care urmează să fie dezvoltat pe terenul situat în Bd. Barbu Văcărescu în valoare de 4.318 mii RON.

De asemenea, un teren în valoare totală de RON 206.532, localizat în Bulevardul Barbu Văcărescu a fost transferat din investiții imobiliare în stocuri. Acest transfer a rezultat în urma obținerii autorizației de construire pentru proiectul Aria Verdi în iulie 2025 și decizia managementului de a demara proiectul. Transferul s-a realizat în conformitate cu politica internă a companiei de clasificare a investițiilor imobiliare și în linie cu standardele IFRS.

Mai jos puteți găsi o defalcare a totalului proprietăților incluse în investiții imobiliare:

<!-- PAGE 91 -->
<table><tr><td rowspan="2"></td><td colspan="2">30-sep-25</td><td colspan="2">31-dec-24</td></tr><tr><td>MP</td><td>mii RON</td><td>MP</td><td>mii RON</td></tr><tr><td>Teren Greenfield Băneasa (București)</td><td>194.159</td><td>274.201</td><td>193.311</td><td>266.210</td></tr><tr><td>Teren Barbu Văcărescu (București)</td><td>25.424</td><td>9.703</td><td>25.424</td><td>191.607</td></tr><tr><td>Teren Bld. Ghencea – Timișoara (București)</td><td>258.895</td><td>184.017</td><td>258.895</td><td>180.442</td></tr><tr><td>Altele (Neptun, Oradea)</td><td>62.022</td><td>11.534</td><td>62.022</td><td>11.190</td></tr><tr><td>Proprietate comercială Greenfield Plaza (teren inclus)</td><td>11.111</td><td>56.069</td><td>11.111</td><td>54.718</td></tr><tr><td>Total</td><td>551.611</td><td>535.525</td><td>550.763</td><td>704.167</td></tr></table>

Pentru primele 9 luni din 2025, Grupul a obținut venituri din chirii din investiții imobiliare (Greenfield Plaza) în valoare totală de 2.503 mii lei. Cheltuielile de exploatare aferente investiției imobiliare care au generat venituri din chirie sunt recuperate prin comisioane de servicii de la chiriași. Nu au fost înregistrate cheltuieli de exploatare pentru investiții imobiliare care nu au generat venituri din chirii.

Având în vedere criteriile de clasificare conform IAS40 și așa cum este detaliat în nota 6 – Raționamente contabile critice (transferul de active atât din cât și către investiții imobiliare), Grupul a concluzionat că la 30 septembrie 2025 existau dovezi suficiente că utilizarea viitoare a terenului este incertă și, astfel, terenul trebuie clasificat ca și investiții și nu ca stocuri, în conformitate cu prevederile IAS 40 privind "terenurile deținute pentru o utilizare viitoare în prezent nedeterminată".

Detalii despre aspectele juridice legate de terenuri în Nota 21.

## 9. PROIECTE VIITOARE

Grupul își desfășoară activitatea într-o industrie în care produsele finite durează mult timp pentru a se finaliza, prin urmare, conducerea a evaluat ciclul normal de funcționare al activității sale la 4 ani. Ca atare, tot stocul său, care urmează să fie transformat în venituri în mai puțin de 4 ani de la data raportării, este considerat stoc pe termen scurt, în timp ce restul este clasificat drept proiecte viitoare.

<table><tr><td></td><td>30 septembrie 2025</td><td>31 decembrie 2024</td></tr><tr><td>Greenfield Băneasa</td><td>36.363</td><td>31.294</td></tr><tr><td>Boreal Plus Constanța</td><td>4.147</td><td>-</td></tr><tr><td>Greenfield Copou Iași</td><td>47.217</td><td>47.221</td></tr><tr><td>Aria Verdi</td><td>102.024</td><td>-</td></tr><tr><td></td><td>189.751</td><td>78.515</td></tr></table>

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 92-93/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > 10. STOCURI
> **Context:** Tabel financiar – Note la situațiile financiare consolidate neauditate la 30.09.2025.

## 10. STOCURI

<table><tr><td></td><td>30 septembrie 2025</td><td>31 decembrie 2024</td></tr><tr><td>Produse finite și alte stocuri destinate vânzării</td><td>190.521</td><td>283.046</td></tr><tr><td>Proiecte rezidențiale în curs de dezvoltare:</td><td></td><td></td></tr><tr><td>Terenuri în curs de dezvoltare</td><td>137.225</td><td>35.381</td></tr><tr><td>Costuri de dezvoltare și construcție</td><td>85.332</td><td>89.897</td></tr><tr><td></td><td>413.078</td><td>408.324</td></tr></table>

<!-- PAGE 92 -->
<table><tr><td></td><td>30 septembrie</td><td>31 decembrie</td></tr><tr><td>Stocurile sunt reprezentate de:</td><td>2025</td><td>2024</td></tr><tr><td>Proiect rezidențial Greenfield</td><td>137.094</td><td>310.845</td></tr><tr><td>Teren și Proiect Aria Verdi</td><td>104.508</td><td>-</td></tr><tr><td>Proiect rezidențial Luxuria</td><td>23.552</td><td>37.140</td></tr><tr><td>Teren și proiect Constanța</td><td>137.341</td><td>53.517</td></tr><tr><td>Alte stocuri</td><td>10.583</td><td>6.822</td></tr><tr><td></td><td>413.078</td><td>408.324</td></tr></table>

Estimările conducerii privind stocurile care urmează să fie realizate în mai puțin de 12 luni, precum și în mai mult de 12 luni de la data de raportare (30 septembrie 2025) sunt prezentate mai jos:

<table><tr><td></td><td>A se realiza în 12 luni</td><td>A se realiza în mai mult de 12 luni</td></tr><tr><td>Proiectul rezidențial Greenfield</td><td>122.585</td><td>14.509</td></tr><tr><td>Proiectul rezidențial Aria Verdi</td><td>-</td><td>104.508</td></tr><tr><td>Proiectul rezidențial Luxuria</td><td>23.552</td><td>-</td></tr><tr><td>Teren și proiect Constanța</td><td>33.196</td><td>104.145</td></tr><tr><td>Alte stocuri</td><td>8.086</td><td>2.497</td></tr><tr><td></td><td>23.652</td><td>225.659</td></tr></table>

Din totalul de 413.078 mii lei din Greenfield Băneasa, un total de 122.585 mii lei urmează să fie realizat în termen de 12 luni, pe baza estimărilor conducerii privind unitățile rezidențiale care urmează să fie vândute. Proiectul Luxuria urmează să fie realizat integral în 12 luni, întrucât conducerea are intenția de a vinde toate cele 6 de unități rezidențiale aflate în stoc și locurile de parcare corespunzătoare în cursul anului 2025. În ceea ce privește proiectul Constanța, 33.196 mii lei reprezintă valoarea stocului estimat a fi realizat în următoarele 12 luni.

Terenurile cu o valoare contabilă de 137.225 mii lei la 30 septembrie 2025 (31 decembrie 2024: 35.381 mii lei) constau din terenuri deținute de Grup pentru dezvoltarea de noi proprietăți rezidențiale și infrastructură, în București, Constanța și Iași. Valoarea terenului a scăzut cu 6%, ca urmare a transferului unui provision de infrastructură de la imobilizări corporale la stocuri. Costurile de dezvoltare și construcție au scăzut cu 5%.

Proprietățile imobiliare finalizate cu o valoare contabilă de 190.521 mii lei la 30 septembrie 2025 (31 decembrie 2024: 283.046 mii lei) se referă în totalitate la apartamente deținute spre vânzare de către Grup.

Costul unităților rezidențiale recunoscut în primele 9 luni ale anului 2025 este de 209.508 mii lei (9 luni 2024: 101.161 mii lei).

Valoarea contabilă la 30 septembrie 2025 a produselor finite gajate este de 63.920 mii lei (la 31 dec 2024: 365.636 mii lei) (a se vedea Nota 10). Scăderea semnificativă se datorează faptului că, în februarie 2025, Impact Developer & Contractor SA a închis împrumutul OTP Bank și a eliberat activele gajate. De asemenea, au fost închise împrumuturile Garanti Bank care erau garantate cu apartamente din proiectul Luxuria Residence. Pentru mai multe detalii despre împrumuturi bancare a se vedea Nota 14 Împrumuturi.

Conform prevederilor IAS23, costul aferent împrumuturilor generale a fost capitalizat în valoarea activelor eligibile utilizând o rată medie ponderată ținând cont de totalul împrumuturilor generale obținute de Grup. Niciun proiect nu a fost eligibil pentru capitalizarea costurilor îndatorării în 2025 sau în 2024.

<!-- PAGE 93 -->
Mai multe detalii despre creditele companiei sunt prezentate în Nota 14.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 94-95/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > 13. CAPITAL SOCIAL
> **Context:** Tabel financiar – Note la situațiile financiare consolidate neauditate la 30.09.2025.

# 11. CREANȚE COMERCIALE ȘI ALTE CREANȚE

<table><tr><td rowspan="2"></td><td colspan="2">Pe termen scurt</td></tr><tr><td>30 septembrie 2025</td><td>31 decembrie 2024</td></tr><tr><td>Creanțe comerciale</td><td>30.010</td><td>24.904</td></tr><tr><td>Alte creanțe</td><td>3.965</td><td>18.821</td></tr><tr><td>Creanțe împotriva Statului</td><td>217</td><td>517</td></tr><tr><td></td><td>34.192</td><td>44.242</td></tr><tr><td rowspan="2">Plăți în avans și alte active circulante</td><td>30 septembrie 2025</td><td>31 decembrie 2024</td></tr><tr><td>3.252</td><td>4.178</td></tr><tr><td>Cheltuieli în avans</td><td>(367)</td><td>(435)</td></tr><tr><td>Taxe locale</td><td>896</td><td>1.047</td></tr><tr><td>Comisioanele de finanțare</td><td>99</td><td>139</td></tr><tr><td>Avansuri acordate furnizorilor</td><td>3.880</td><td>4.929</td></tr></table>

Alte creanțe includ creanța față de Municipiul Cluj-Napoca, în sumă de 17.037 mii lei, ca urmare a deciziei favorabile a Judecătoriei din 16 decembrie 2024, în legătură cu litigiul filialei Clearline cu Municipiul. Litigiul a fost soluționat și suma a fost încasată în aprilie 2025.

Cheltuielile în avans includ plăți în avans către furnizori de licențe IT, taxe locale pe terenuri și clădiri. Comisioanele de finanțare se referă la costurile aferente acordării creditelor bancare și obligațiunilor. Acestea sunt recunoscute în contul de profit și pierdere treptat, pe durata de acordare a creditului.

La 31 decembrie 2024, Grupul nu a avut creanțe gajate cu excepția veniturilor din chirii care sunt ipotecate în favoarea First Bank. Valoarea medie lunară a acestor creanțe este de 260 mii lei.

# 12. NUMERAR ȘI ECHIVALENTE DE NUMERAR

<table><tr><td rowspan="2"></td><td>30 septembrie 2025</td><td>31 decembrie 2024</td></tr><tr><td></td><td></td></tr><tr><td>Conturi curente</td><td>59.738</td><td>71.952</td></tr><tr><td>Numerar</td><td>16</td><td>14</td></tr><tr><td>Avansuri de numerar</td><td>1</td><td>8</td></tr><tr><td></td><td>59.755</td><td>71.974</td></tr></table>

Grupul deține conturi curente la bănci comerciale românești. Din soldul total al numerarului și echivalentelor de numerar, 9 mii lei (31 decembrie 2024: 9 mii lei) reprezintă numerar restricționat. Numerarul restricționat este supus unor restricții comerciale sau legale (cash colateral pentru scrisori de garanție, cash colateral pentru plata dividendelor neridicate etc).

<!-- PAGE 94 -->
Soldul numerarului a scăzut cu 12.219 mii lei, sau 17%, la 30 septembrie 2025, comparativ cu 31 decembrie 2024.

# 13. CAPITAL SOCIAL

<table><tr><td></td><td>30 septembrie 2025</td><td>31 decembrie 2024</td></tr><tr><td>Capital subscris vărsat</td><td>591.235</td><td>591.235</td></tr><tr><td>Ajustări ale capitalului social (hiperinflație)</td><td>7.464</td><td>7.464</td></tr><tr><td>Total</td><td>598.699</td><td>598.699</td></tr><tr><td>Număr acțiuni la sfârșitul perioadei</td><td>118.247.071</td><td>2.364.941.410</td></tr></table>

Pe parcursul anului 2024 au fost anulate un total de 738.541 acțiuni proprii, la valoarea nominală de 184 mii lei. În anul 2025 capitalul social subscris vărsat a fost majorat cu 2,5 lei în cadrul procesului de consolidare a valorii nominale din luna august 2025.

Structura acționarilor la sfârșitul perioadelor de raportare a fost după cum urmează:

<table><tr><td></td><td>30 septembrie 2025</td><td>31 decembrie 2024</td></tr><tr><td></td><td>%</td><td>%</td></tr><tr><td>Gheorghe Iaciu</td><td>58,42%</td><td>58,03%</td></tr><tr><td>Swiss Capital SA</td><td>10,10%</td><td>10,07%</td></tr><tr><td>Persoane juridice</td><td>11,65%</td><td>11,29%</td></tr><tr><td>Persoane fizice</td><td>19,83%</td><td>20,61%</td></tr><tr><td></td><td>100,00%</td><td>100,00%</td></tr></table>

Toate acțiunile sunt ordinare și au rang egal în privința activelor reziduale ale Societății. Valoarea nominală a unei acțiuni este de 5,00 lei în urma consolidării valorii nominale din luna august 2025. Deținătorii de acțiuni ordinare au dreptul de a primi dividende, așa cum sunt declarate la anumite perioade de timp, și dreptul la un vot la fiecare acțiune în cadrul întâlnirilor Societății.

# 14. ÎMPRUMUTURI

Această notă furnizează informații cu privire la termenii contractuali ai împrumuturilor purtătoare de dobândă ale Grupului, evaluate la cost amortizat.

<table><tr><td></td><td>30 septembrie 2025</td><td>31 decembrie 2024</td></tr><tr><td colspan="3">Datorii pe termen lung</td></tr><tr><td>Împrumuturi bancare garantate</td><td>68.544</td><td>93.695</td></tr><tr><td>Obligațiuni emise</td><td>78.972</td><td>87.178</td></tr><tr><td>Datorii aferente contractelor de leasing</td><td>352</td><td>285</td></tr><tr><td>Total datorii pe termen lung</td><td>147.868</td><td>181.158</td></tr><tr><td colspan="3">Datorii pe termen scurt</td></tr><tr><td>Împrumuturi pe termen scurt</td><td>43.563</td><td>135.512</td></tr><tr><td>Obligațiuni emise</td><td>-</td><td>-</td></tr></table>

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 95/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > 14. ÎMPRUMUTURI
> **Context:** Tabel financiar – Note la situațiile financiare consolidate neauditate la 30.09.2025.

<!-- PAGE 95 -->
Datorii aferente contractelor de leasing

Total datorii curente

<table><tr><td>-</td><td>449</td></tr><tr><td>43.563</td><td>135.961</td></tr></table>

Termenii și condițiile împrumuturilor sunt următoarele:

<table><tr><td rowspan="2">Creditor</td><td rowspan="2">Monedă</td><td rowspan="2">Scadență</td><td rowspan="2">Valoarea creditului. în moneda originală</td><td>Sold la (mii lei)</td><td>Sold la (mii lei)</td></tr><tr><td>30 septembrie 2025</td><td>31 decembrie 2024</td></tr><tr><td colspan="6">Împrumuturi</td></tr><tr><td>Obligațiuni de tip plasament privat</td><td>EUR</td><td>24-Dec-26</td><td>6.581</td><td>33.441</td><td>32.737</td></tr><tr><td>Credit Value Investments</td><td>EUR</td><td>02-Oct-27</td><td>8.000</td><td>30.288</td><td>39.793</td></tr><tr><td>Obligațiuni de tip plasament privat</td><td>EUR</td><td>12-Feb-27</td><td>3.000</td><td>15.243</td><td>14.648</td></tr><tr><td>Total obligațiuni</td><td></td><td></td><td></td><td>78.972</td><td>87.178</td></tr><tr><td>Libra Internet Bank</td><td>EUR</td><td>05-Nov-27</td><td>7.000</td><td>26.800</td><td>-</td></tr><tr><td>OTP Bank</td><td>EUR</td><td>31-Mar-25</td><td>21.161</td><td>-</td><td>54.281</td></tr><tr><td>OTP Bank</td><td>EUR</td><td>31-Mar-25</td><td>13.279</td><td>-</td><td>32.279</td></tr><tr><td>Alpha Bank</td><td>EUR</td><td>08-Iun-29</td><td>20.000</td><td>56.457</td><td>66.321</td></tr><tr><td>First Bank</td><td>EUR</td><td>29-Mar-29</td><td>3.500</td><td>-</td><td>13.234</td></tr><tr><td>First Bank</td><td>EUR</td><td>19-Apr-27</td><td>4.000</td><td>-</td><td>13.200</td></tr><tr><td>Garanti BBVA</td><td>RON</td><td>31-Dec-26</td><td>17.395</td><td>-</td><td>6.627</td></tr><tr><td>Garanti BBVA</td><td>EUR</td><td>05-Sept-35</td><td>2.300</td><td>11.686</td><td>25.569</td></tr><tr><td>Vista</td><td>RON</td><td>31-Iul-26</td><td>19.500</td><td>15.000</td><td>17.200</td></tr><tr><td>Total împrumuturi bancare</td><td></td><td></td><td></td><td>109.943</td><td>228.711</td></tr><tr><td>Leasing</td><td>EUR</td><td></td><td></td><td>352</td><td>734</td></tr><tr><td>Total leasing</td><td></td><td></td><td></td><td>352</td><td>734</td></tr><tr><td>Dobândă</td><td></td><td></td><td></td><td>2.164</td><td>496</td></tr><tr><td>Total</td><td></td><td></td><td></td><td>191.431</td><td>317.119</td></tr></table>

<table><tr><td></td><td>Obligațiuni</td><td>Împrumuturi</td><td>Leasing</td><td>Total</td></tr><tr><td>Sold la 1 ianuarie 2025</td><td>87.674</td><td>228.711</td><td>734</td><td>317.119</td></tr><tr><td>Trageri</td><td>-</td><td>70.600</td><td>-</td><td>70.600</td></tr><tr><td>Rambursare împrumuturi</td><td>(10.157)</td><td>(192.134)</td><td>(382)</td><td>(202.672)</td></tr><tr><td>Dobândă plătită</td><td>(3.843)</td><td>(7.106)</td><td>-</td><td>(10.949)</td></tr><tr><td>Dobânda constituită</td><td>5.860</td><td>7.007</td><td>-</td><td>12.867</td></tr><tr><td>Impozit pe dobânzi nerezidenți</td><td>(194)</td><td>-</td><td>-</td><td>(194)</td></tr><tr><td>Diferențe curs valutar</td><td>1.894</td><td>2.766</td><td>-</td><td>4.660</td></tr><tr><td>Sold la 30 septembrie 2025</td><td>81.235</td><td>109.844</td><td>352</td><td>191.431</td></tr></table>

<table><tr><td></td><td>Obligațiuni</td><td>Împrumuturi</td><td>Leasing</td><td>Total</td></tr><tr><td>Sold la 1 ianuarie 2024</td><td>72.209</td><td>339.070</td><td>2.355</td><td>413.634</td></tr><tr><td>Trageri</td><td>14.910</td><td>87.634</td><td>-</td><td>102.544</td></tr><tr><td>Rambursare împrumuturi</td><td>-</td><td>(197.938)</td><td>(1.628)</td><td>(199.566)</td></tr><tr><td>Dobândă plătită</td><td>(8.300)</td><td>(22.225)</td><td>(27)</td><td>(30.552)</td></tr><tr><td>Dobânda constituită</td><td>8.196</td><td>22.225</td><td>27</td><td>30.448</td></tr><tr><td>Impozit pe dobânzi nerezidenți</td><td>552</td><td>-</td><td>-</td><td>552</td></tr><tr><td>Diferențe curs valutar</td><td>107</td><td>(55)</td><td>7</td><td>59</td></tr><tr><td>Sold la 31 decembrie 2024</td><td>87.674</td><td>228.711</td><td>734</td><td>317.119</td></tr></table>

În decembrie 2020, Societatea mamă a desfășurat o emisiune de obligațiuni de tip Plasament Privat în valoare de 6.580 mii EUR cu o rată de dobândă fixă de 6,4% p.a., plătibilă semestrial. Obligațiunile au fost emise de

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 96/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > 14. ÎMPRUMUTURI
> **Context:** Text narativ – Note la situațiile financiare consolidate neauditate la 30.09.2025.

<!-- PAGE 96 -->
Societatea mamă cu data de 24 decembrie 2020, au o maturitate de 6 ani și au fost listate în luna mai 2021 pe piața reglementată a BVB.

În iunie 2022 Impact Developer & Contractor SA a contractat un credit denominat în EUR de la Alpha Bank pentru finanțarea generală a proiectelor (working capital). Valoarea aprobată a creditului este 20.000 mii EUR, cu maturitate în 7 ani de la acordare.

În septembrie 2022 Impact Developer & Contractor SA a contractat 4 credite denominate în EUR de la OTP Bank pentru finanțarea fazelor F1, F2, F3 ale proiectului UTR3 din Greenfield Băneasa. Valoarea cumulată a creditelor este de 40.440 mii EUR, dintre care două în valoare totală de 34.440 mii EUR sunt destinate finanțării proiectului, cu maturitate de 3 ani de la acordare, iar alte două în valoare totală de 6.000 mii EUR pentru acoperirea taxei pe valoare adăugată din facturile achitate, cu maturitate de 2 ani de la acordare. Împrumutul a fost rambursat integral în februarie 2025.

În mai 2023 Impact Developer & Contractor SA a contractat un credit denominat în EUR de la First Bank pentru refinanțarea Centrului Comunitar. Valoarea creditului este de 3.500 mii EUR, cu maturitate de 70 de luni de la data semnării contractului.

În octombrie 2023, Impact Developer & Contractor SA a oferit spre subscriere 80 de obligațiuni la purtător Seria IMP27 („Obligațiunile”), fiecare cu o valoare nominală de 100.000,00 EUR (o sută de mii de euro) și o valoare nominală totală de 8.000.000,00 EUR (opt milioane de euro). Obligațiunile au fost alocate investitorilor instituționali – consorțiu de mai multe fonduri de investiții, dintre care activele sunt administrate de CVI Dom Maklerski sp. z o.o. Compania poloneză sub numele comercial CVI Trust sp. z o.o., cu sediul în Varșovia, Polonia, acționează ca administrator de securitate. Valoare cuponului este variabilă iar rata dobânzii este EURIBOR la 1 lună + 8,75%. Scadența este la 2 octombrie 2027.

În noiembrie 2023 Impact Developer & Contractor SA a contractat un credit denominat în RON de la Garanti Bank pentru finanțarea activității curente. Valoarea creditului este echivalentul a 3.500 EUR denominat în RON, cu maturitate de 36 de luni de la data semnării contractului. Utilizarea creditului a avut loc începând cu luna decembrie 2023.

În februarie 2024, următoarele datorii au fost contractate de către grup:

- IMPACT DEVELOPER & CONTRACTOR SA a contractat un credit denominat în RON de la First Bank pentru finanțarea activității curente. Valoarea creditului este de 4 milioane EUR, cu maturitate de 36 de luni de la data semnării contractului. Utilizarea creditului a avut loc începând cu luna aprilie 2024.
- IMPACT DEVELOPER & CONTRACTOR SA a lansat o ofertă publică pentru subscrierea a 30.000 de obligațiuni, la o valoare nominală de 100 EUR/obligațiune. Perioada ofertei publice a fost din 12 februarie până la 23 februarie 2024. Oferta a fost intermediată de SSIF Tradeville SA. Obligațiunile emise au fost nominative, dematerializate, necondiționate, negarantate și neconvertibile, cu o valoare totală de până la 3.000.000 de euro. Oferta a fost subscrisă în totalitate, cu o rată a dobânzii fixe de 9%, plătibilă semestrial. Obligațiunile sunt tranzacționate pe piața reglementată administrată de BVB.
- RCTI Company a obținut o facilitate de credit în valoare totală de 19.500 mii lei, de la Vista Bank. Creditul va fi folosit pentru capital de lucru și pentru emiterea de scrisori de garanție bancară. Creditul este de tip revolving, urmând să fie analizat și reînnoit la fiecare 18 luni de la data semnării contractului.

În iunie 2024 Impact Developer & Contractor SA a contractat un credit denominat în EUR de la Garanti Bank pentru finanțarea activității curente. Valoarea creditului este de 6,9 milioane EUR, cu maturitate de 36 de luni de la data semnării contractului. Utilizarea creditului a avut loc începând cu luna iulie 2024.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 97-98/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > 14. ÎMPRUMUTURI
> **Context:** Tabel financiar – Note la situațiile financiare consolidate neauditate la 30.09.2025.

<!-- PAGE 97 -->
În decembrie 2024 Impact Developer & Contractor SA a contractat un împrumut în EUR de la Libra Bank pentru finanțarea generală a proiectelor (fond de lucru). Valoarea împrumutului este de 7 milioane EUR, cu o scadență de 3 ani de la acordare. Împrumutul a fost tras în totalitate în februarie 2025.

La data de 28 februarie 2025, IMPACT DEVELOPER & CONTRACTOR SA a rambursat împrumutul de proiect de la OTP Bank contractat pentru dezvoltarea proiectului Greenfield Băneasa Teilor. La 31 decembrie 2024 soldul împrumutului era de 86.560 mii lei. Împrumutul a fost rambursat integral cu o lună înainte de data scadenței.

La data de 7 mai 2025, IMPACT DEVELOPER & CONTRACTOR SA a rambursat împrumutul de la Garanti Bank, facilitate acordată în RON pentru finanțarea activității curente. La 31 decembrie 2024 soldul împrumutului era de 6.627 mii lei. Împrumutul a fost rambursat integral cu 19 luni înainte de data scadenței.

La data de 11 iulie 2025, IMPACT DEVELOPER & CONTRACTOR SA a rambursat împrumutul de la Garanti Bank, facilitate acordată în EUR pentru finanțarea activității curente. La 30 iunie 2025 soldul împrumutului era de 5.640 mii lei. Împrumutul a fost rambursat integral cu 29 luni înainte de data scadenței.

Cele 2 facilități de împrumut denominate în EUR, contractate în 2023, respectiv 2024, de la First Bank, atât pentru refinanțarea Centrului Comunitar Greenfield Plaza, cât și pentru finanțarea activității curente, au fost rambursate integral până la data de 31 iulie 2025.

În august 2025 Impact Developer & Contractor SA a contractat un credit denominat în EUR de la Garanti Bank pentru refinanțarea Centrului Comunitar Greenfield Plaza, cât și pentru finanțarea activității curente. Valoarea creditului este de 10 milioane EUR, cu maturitate de 120 de luni de la data semnării contractului. Utilizarea creditului a avut loc începând cu luna septembrie 2025, tragerile fiind de 2,3 milioane de EUR până la 30 septembrie 2025.

Împrumuturile bancare ale Grupului sunt supuse unor indicatori financiari, cum ar fi Raportul de acoperire a serviciului datoriei (DSCR), Loan-to-Value (LTV), Datoria netă față de totalul activelor, Datoria netă față de capitaluri proprii. În cazul încălcării acordurilor financiare, contractele includ perioadă de remediere, creșterea marjei sau renegocierea condițiilor de împrumut.

Toți indicatorii financiari au fost îndepliniți la 30 septembrie 2025 și la 31 decembrie 2024.

Valoarea de piață a datoriilor aferente contractelor de leasing aproximează valoarea lor contabilă.

Nu au fost semnate contracte noi de leasing în 2025. În 2024 contractele de leasing ale Spatzioo și Impact Developer and Contractor SA au fost închise, issar parte din flotă vândută. La 30 septembrie 2025, contractele de leasing se referă la 9 contracte pentru utilaje și autoturisme ale RCTI Company.

Rata dobânzii este fixă. Se plătesc rate fixe pe toată durata contractului.

# 15. DATORII COMERCIALE ŞI ALTE DATORII

<table><tr><td></td><td>30 septembrie 2025</td><td>31 decembrie 2024</td></tr><tr><td>Datorii pe termen lung</td><td></td><td></td></tr><tr><td>Rețineri datorate furnizorilor</td><td>6.210</td><td>5.834</td></tr><tr><td></td><td>6.210</td><td>5.834</td></tr></table>

<!-- PAGE 98 -->
Datorii pe termen scurt

<table><tr><td>Datorii comerciale</td><td>19.525</td><td>16.907</td></tr><tr><td>Datorii fiscale</td><td>2.171</td><td>5.510</td></tr><tr><td>Alte datorii</td><td>(6.623)</td><td>121</td></tr><tr><td>Datorii către angajați</td><td>1.638</td><td>1.648</td></tr><tr><td>Dividende de plătit</td><td>453</td><td>326</td></tr><tr><td>Alte datorii</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td></td><td>17.164</td><td>24.512</td></tr><tr><td>TOTAL</td><td>23.374</td><td>30.346</td></tr><tr><td>Datorii aferente contractelor cu clienți (Avansuri primite de la clienți)</td><td>8.178</td><td>14.094</td></tr><tr><td>Venituri înregistrate în avans</td><td>1.556</td><td>1.226</td></tr><tr><td>TOTAL</td><td>9.734</td><td>15.320</td></tr></table>

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 99/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > 16. VENITURI ȘI ALTE INFORMAȚII DESPRE SEGMENTELE DE ACTIVITATE
> **Context:** Tabel financiar – Note la situațiile financiare consolidate neauditate la 30.09.2025.

# 16. VENITURI ȘI ALTE INFORMAȚII DESPRE SEGMENTELE DE ACTIVITATE

Grupul generează venituri în principal din vânzarea proprietăților rezidențiale. În plus, pentru a-și susține activitatea de bază, Grupul s-a extins la servicii de construcții, închiriere și management al proprietăților.

Grupul are două segmente raportabile, după cum este descris mai jos, care sunt unitățile strategice de afaceri ale Grupului:

Dezvoltarea proprietăților rezidențiale: Grupul este implicat în dezvoltarea și vânzarea proprietăților rezidențiale

Servicii de construcții: Grupul folosește o companie din grup pentru construirea proprietăților sale pentru vânzare. În plus, firma de construcții obține venituri din servicii de construcții de la terți.

Alte venituri includ venituri din închirierea de proprietăți de investiții sau proprietăți rezidențiale și venituri, venituri din gestionarea facilităților, servicii de wellness și fitness și utilități.

Informațiile privind rezultatele fiecărui segment raportabil sunt prezentate mai jos. Performanța este măsurată pe baza profitului de segment înainte de impozitul pe profit, așa cum este inclus în rapoartele interne de management care sunt revizuite de CEO și CFO al Grupului. Profitul de segment este utilizat pentru a măsura performanța, deoarece conducerea consideră că astfel de informații sunt cele mai relevante în evaluarea rezultatelor anumitor segmente în raport cu alte entități care operează în aceste industrii.

<table><tr><td rowspan="2"></td><td colspan="2">Vânzări de proprietăți rezidențiale</td><td colspan="2">Servicii de construcții</td><td colspan="2">Total segmente raportate</td></tr><tr><td>9L 2025</td><td>9L 2024</td><td>9L 2025</td><td>9L 2024</td><td>9L 2025</td><td>9L 2024</td></tr><tr><td>Total venituri din segmente</td><td>160.006</td><td>77.474</td><td>116.305</td><td>49.503</td><td>276.311</td><td>126.977</td></tr><tr><td>Costul de vânzare pe segmente</td><td>107.044</td><td>49.812</td><td>95.365</td><td>49.335</td><td>202.409</td><td>99.147</td></tr><tr><td>Profit înainte de impozitare din segmente</td><td>91.271</td><td>(51.342)</td><td>3.754</td><td>(2.012)</td><td>95.025</td><td>(53.354)</td></tr><tr><td></td><td>30 sept 2025</td><td>31 dec 2024</td><td>30 sept 2025</td><td>31 dec 2024</td><td>30 sept 2025</td><td>31 dec 2024</td></tr><tr><td>Active pentru segmente</td><td>1.553.587</td><td>1.404.848</td><td>50.268</td><td>67.408</td><td>1.603.855</td><td>1.472.256</td></tr><tr><td>Datorii pentru segmente</td><td>333.751</td><td>487.345</td><td>46.330</td><td>39.074</td><td>380.081</td><td>526.419</td></tr></table>

Reconciliere cu elementele situațiilor financiare

<table><tr><td></td><td>9 L 2025/30 sept 2025</td><td>9 L 2024/31 dec 2024</td></tr><tr><td>Total venituri din segmente</td><td>276.311</td><td>126.977</td></tr><tr><td>Venituri din segmente neraportate</td><td>22.985</td><td>16.898</td></tr><tr><td>Eliminarea veniturilor intra-segment</td><td>(18.630)</td><td>(5.984)</td></tr><tr><td>Total venituri consolidate</td><td>280.666</td><td>137.891</td></tr></table>

Notele atașate fac parte integrantă din aceste situații financiare consolidate.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 99/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > 16. VENITURI ȘI ALTE INFORMAȚII DESPRE SEGMENTELE DE ACTIVITATE
> **Context:** Tabel financiar – Note la situațiile financiare consolidate neauditate la 30.09.2025.

<!-- PAGE 99 -->
<table><tr><td>Profit înainte de impozitare din segmente</td><td>95.025</td><td>(53.354)</td></tr><tr><td>Profit înainte de impozitare din segmente neraportate</td><td>16.385</td><td>8.448</td></tr><tr><td>Eliminarea profitului intra-segmente</td><td>(44.559)</td><td>41.292</td></tr><tr><td>Profit consolidat înainte de impozitare</td><td>66.851</td><td>(3.614)</td></tr><tr><td>Total active pentru segmente</td><td>1.603.855</td><td>1.472.256</td></tr><tr><td>Active pentru segmente neraportate</td><td>48.383</td><td>61.376</td></tr><tr><td>Eliminarea profitului intra-segmente</td><td>(316.418)</td><td>(121.179)</td></tr><tr><td>Total solduri active consolidate</td><td>1.335.820</td><td>1.412.453</td></tr><tr><td>Total datorii pentru segmente</td><td>380.081</td><td>526.419</td></tr><tr><td>Datorii pentru segmente neraportate</td><td>(1.820)</td><td>0</td></tr><tr><td>Eliminarea soldurilor intra-segmente</td><td>(69.785)</td><td>(79.003)</td></tr><tr><td>Total solduri datorii consolidate</td><td>308.476</td><td>447.416</td></tr></table>

La 30 septembrie 2025, IMPACT avea 27 de locuințe pre-vândute și rezervate cu o valoare a pachetului de 21.358 mii lei. Toate acestea se referă la proiecte finalizate. Pentru aceste contracte de pre-vânzare clienții au plătit depozite în valoare de 8.178 mii lei care sunt prezentate la Datorii contractuale din situația poziției financiare.

La data de 31 decembrie 2024 IMPACT avea 130 de locuințe pre-vândute și rezervate, cu o valoare a pachetelor de 77.190 mii lei. Toate acestea se referă la proiecte finalizate. Pentru aceste pre-contracte clienții au plătit depozite în valoare de 14.089 mii lei, care se găsesc la datorii aferente contractelor în situația poziției financiare.

Veniturile Grupului sunt defalcate după cum urmează

<table><tr><td></td><td>30 septembrie 2025</td><td>30 septembrie 2024</td></tr><tr><td>Venituri din proprietăți rezidențiale</td><td>160.006</td><td>77.474</td></tr><tr><td>Venituri din servicii</td><td>116.570</td><td>56.183</td></tr><tr><td>Venituri din chirie</td><td>4.090</td><td>4.234</td></tr><tr><td></td><td>280.666</td><td>137.891</td></tr></table>

Costul vânzărilor este defalcat după cum urmează

<table><tr><td></td><td>30 septembrie 2025</td><td>30 septembrie 2024</td></tr><tr><td>Costul bunurilor vândute</td><td>107.044</td><td>49.812</td></tr><tr><td>Costul serviciilor</td><td>98.783</td><td>50.151</td></tr><tr><td>Costuri aferente serviciilor de închiriere</td><td>2.100</td><td>1.198</td></tr><tr><td></td><td>207.927</td><td>101.161</td></tr></table>

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 100-101/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > 16. VENITURI ȘI ALTE INFORMAȚII DESPRE SEGMENTELE DE ACTIVITATE
> **Context:** Tabel financiar – Note la situațiile financiare consolidate neauditate la 30.09.2025.

<!-- PAGE 100 -->
Analiza vânzărilor pe proiecte:

<table><tr><td></td><td>30 septembrie 2025</td><td>30 septembrie 2024</td></tr><tr><td>Greenfield Băneasa</td><td>94.211</td><td>2.007</td></tr><tr><td>Boreal Plus</td><td>22.888</td><td>21.120</td></tr><tr><td>Luxuria Residence</td><td>42.686</td><td>54.073</td></tr><tr><td>Altele</td><td>221</td><td>274</td></tr><tr><td></td><td>160.006</td><td>77.474</td></tr></table>

În primele 9 luni ale anului 2025, Grupul a vândut 227 unități, din care 155 locuințe în Greenfield Băneasa, 33 locuințe în LUXURIA Residence, 36 locuințe în BOREAL PLUS (18.386 mp suprafață construită vandabilă, plus parcările, boxele și curțile aferente). Cele 227 de unități au generat venituri de aproximativ 158.317 mii lei.

În primele 9 luni ale anului 2024, Grupul a vândut 90 de unități, reprezentate de 48 locuințe în LUXURIA Residence și 37 locuințe, precum și 3 vile în BOREAL Plus și alte spații comerciale (8.597 mp suprafață construită vandabilă plus locuri de parcare, depozitare și curți aferente). Cele 90 de unități vândute pe parcursul primelor 9 luni ale anului 2024 au generat venituri corespunzătoare de 78.952 mii lei.

Veniturile din serviciile de construcții reprezintă veniturile din serviciile de construcții prestate de RCTI Company. În primele 9 luni ale anului 2025, veniturile din servicii de construcții au crescut cu 60.387 mii lei, sau 107%, ca urmare a unei extinderi a activității Companiei. RCTI are în derulare pe perioada 2024-2026 un total de 6 contracte în valoare totală de 64.242 mii euro, pentru proiecte localizate în orașe precum Brașov, Sinaia, Craiova și București.

Veniturile din închiriere se obțin din închirierea spațiilor comerciale din cadrul centrului comunitar Greenfield Plaza precum și din închirierea apartamentelor și a altor spații. Apartamentele închiriate nu sunt deținute ca investiții imobiliare, ci sunt deținute pentru vânzare în cursul normal al activității, având în vedere că modelul de afaceri este de a pune la dispoziție clienților spre vânzare toate apartamentele. În plus, Grupul a înregistrat venituri din vânzarea serviciilor de wellness și fitness în cadrul Wellness Club by Greenfield. Se generează venituri suplimentare de către companiile din grup din vânzări de utilități, vânzări de mobilă și administrarea proprietăților.

17. CHELTUIELI GENERALE ȘI ADMINISTRATIVE

<table><tr><td></td><td>30 septembrie 2025</td><td>30 septembrie 2025</td></tr><tr><td>Consumabile</td><td>7.479</td><td>2.501</td></tr><tr><td>Servicii prestate de terți</td><td>11.677</td><td>6.534</td></tr><tr><td>Costuri cu personalul</td><td>9.868</td><td>11.435</td></tr><tr><td>Amortizare</td><td>4.245</td><td>-</td></tr><tr><td></td><td>33.269</td><td>20.470</td></tr></table>

<!-- PAGE 101 -->

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 102/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > 21. CONTINGENȚE
> **Context:** Tabel financiar – Note la situațiile financiare consolidate neauditate la 30.09.2025.

# 18. ALTE CHELTUIELI ȘI VENITURI DIN EXPLOATARE

Alte venituri din exploatare

<table><tr><td></td><td>30 septembrie 2025</td><td>30 septembrie 2024</td></tr><tr><td>Alte venituri din exploatare</td><td>1.150</td><td>294</td></tr><tr><td>Câștig din cedarea imobilizărilor corporale</td><td>178</td><td>3.096</td></tr><tr><td>Reluarea deprecierii imobilizărilor</td><td>-</td><td>(1.054)</td></tr><tr><td>Compensarea deprecierii stocurilor</td><td>7.495</td><td>-</td></tr><tr><td>Reluarea deprecierii stocurilor</td><td>4.867</td><td>7</td></tr><tr><td>Alte despăgubiri</td><td>11.866</td><td>83</td></tr><tr><td></td><td>25.556</td><td>2.428</td></tr></table>

Alte cheltuieli din exploatare

<table><tr><td></td><td>30 septembrie 2025</td><td>30 septembrie 2024</td></tr><tr><td>Alte cheltuieli din exploatare</td><td>540</td><td>267</td></tr><tr><td>Cheltuieli cu taxe diverse</td><td>3.599</td><td>3.221</td></tr><tr><td>Pierdere din cedarea imobilizărilor corporale</td><td>192</td><td>1.429</td></tr><tr><td>Amenzi și penalități</td><td>662</td><td>101</td></tr><tr><td>Deprecierea creanțelor</td><td>1.005</td><td>-</td></tr><tr><td>Sponsorizări și donații</td><td>50</td><td>-</td></tr><tr><td></td><td>6.048</td><td>5.018</td></tr></table>

# 19. CHELTUIELI ȘI VENITURI FINANCIARE

<table><tr><td></td><td>30 septembrie 2025</td><td>30 septembrie 2024</td></tr><tr><td>Cheltuieli cu dobânzile</td><td>(12.910)</td><td>(23755)</td></tr><tr><td>Cheltuieli din diferențe de curs valutar</td><td>(5.454)</td><td>(1.299)</td></tr><tr><td>Alte cheltuieli financiare</td><td>(1.499)</td><td>(2.249)</td></tr><tr><td>Total cheltuieli financiare</td><td>(19.863)</td><td>(27.303)</td></tr><tr><td>Venituri din dobânzi</td><td>972</td><td>263</td></tr><tr><td>Venituri din diferențe de curs valutar</td><td>771</td><td>987</td></tr><tr><td>Alte venituri financiare</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Total venituri financiare</td><td>1.743</td><td>1.250</td></tr><tr><td>Total rezultat financiar, net</td><td>(18.120)</td><td>(26.053)</td></tr></table>

<!-- PAGE 102 -->
Comparativ cu aceeași perioadă a anului precedent, în primele 9 luni ale anului 2025 cheltuiala cu dobânzile a scăzut cu 10.845 mii lei. Acest lucru se datorează faptului că soldul creditului a scăzut cu 92.398 mii lei la 30 septembrie 2025 comparativ cu 31 decembrie 2024.

În ceea ce privește rezultatele din diferențele de curs valutar, în primele 9 luni ale anului 2025, Grupul a înregistrat o pierdere netă din schimb valutar de 4.683 mii RON ca urmare a scăderii valorii valutei RON față de EUR (9L 2024: o pierdere netă din schimb valutar de 312 mii RON).

# 20. ANGAJAMENTE DE CAPITAL

La 30 septembrie 2025, Grupul nu avea angajamente de capital contractate.

Cu toate acestea, Grupul este angajat în angajamente contractuale prin contractele de pre-vânzare pe care le încheie cu clienții săi pentru vânzarea de locuințe dezvoltate (a se vedea Nota 16 – Venituri, pentru mai multe detalii despre contractele de pre-vânzare).

# 21. CONTINGENȚE

La data acestor situații financiare consolidate, Grupul este implicat în litigii în curs, atât în calitate de reclamant, cât și de pârât.

Conducerea Grupului analizează în mod regulat statusul tuturor litigiilor aflate în curs de desfășurare și, în urma unei consultări cu Consiliul de Administrație și cu consultanții legali, decide asupra necesității recunoașterii provizioanelor referitoare la sumele angajate și a includerii acestora în situațiile financiare.

Având în vedere informațiile existente, conducerea Grupului consideră că litigiile semnificative sunt următoarele:

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 103/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > Tranzacții cu membrii cheie ai conducerii
> **Context:** Text narativ – Note la situațiile financiare consolidate neauditate la 30.09.2025.

# a) Litigiul inițiat de Fundația EcoCivica

Dosarul nr. 4122/3/2022 a fost înregistrat pe rolul Tribunalului București, Secția Contencios Administrativ și Fiscal, în care Impact are calitate de Pârât, Reclamanți fiind Asociația Eco Civica și trei persoane fizice din afara cartierului Greenfield Băneasa.

Obiectul dosarului este suspendarea și anularea actului administrativ HCGMB 705/18.12.2019 de aprobare a Planului Urbanistic Zonal Aleea Teișani - Drumul Pădurea Neagra nr. 56-64, suspendarea și anularea Autorizațiilor de Construire nr. 434/35/P/2020 și nr. 435/36/P/2020, anularea unor avize premergătoare, desființare lucrări. Pe baza actelor menționate mai sus s-a dezvoltat cea de-a patra fază de dezvoltare a Greenfield Băneasa.

Instanța de judecată a soluționat, la data de 14.08.2024, excepțiile (mijloace de apărare într-un proces civil) invocate atât de către Societate, cât și de către alți părți din cauză.

Instanța de judecată a apreciat că cererile formulate de Fundația EcoCivica privind suspendarea și anularea Autorizațiilor de construire sunt prescrise și au fost respinse ca prescrise, iar cererile privind suspendarea Autorizațiilor de construire, formulate de ceilalți reclamanți, au fost respinse ca fiind lipsite de obiect. Avizul de Mediu 01/16.05.2019 rămâne valabil și produce efecte juridice depline.

Procesul a continuat, iar la data de 11.04.2025, instanța a dat cuvântul pe fondul cauzei. După dezbateri, instanța a rămas în pronunțare. Pronunțarea a fost amânată succesiv până la data de 06.08.2025.

Notele atașate fac parte integrantă din aceste situații financiare consolidate.

<!-- PAGE 103 -->
La data de 6 august 2025, după mai multe termene de judecată, instanța a respins acțiunea ca neîntemeiată și a admis cererea de intervenție voluntară accesorie formulată de Asociația Lexcivica, în sprijinul poziției Societății.

Sentința instanței poate fi atacată cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

„Conducerea Societății apreciază că întregul proces de avizare și autorizare, atât al Planului Urbanistic Zonal, cât și al autorizațiilor de construire a căror anulare este solicitată, a fost realizat în mod legal, cu respectarea cerințelor impuse de autoritățile competente prin certificatele de urbanism emise. De asemenea, lucrările de edificare au fost executate în conformitate cu dispozițiile legale și condițiile stabilite prin autorizațiile de construire, aspect confirmat prin încheierea proceselor-verbale de recepție împreună cu autoritățile și entitățile implicate, inclusiv Primăria Sector 1. Clădirile au fost intabulate și au fost deja introduse în circuitul civil. În consecință, conducerea nu a considerat necesară constituirea unui provision aferent acestui litigiu la data de 30 septembrie 2025.

## b) Litigiul privind accesul pe strada Vadul Moldovei, dosarul 1820/3/2023

La data de 19 ianuarie 2023, IMPACT a înregistrat pe rolul Tribunalului București – Secția a II-a Contencios Administrativ și Fiscal – o acțiune împotriva Primăriei Municipiului București, Primăriei Sectorului 1 și Regiei Naționale a Pădurilor Romsilva, solicitând instanței să oblige aceste instituții să-și respecte obligațiile asumate prin hotărârile Consiliului General al Municipiului București, ale Consiliului Local al Sectorului 1, precum și cele asumate prin actul de acceptare a donației semnat cu IMPACT încă din anul 2018, și să deschidă definitiv accesul public între Aleea Privighetorilor și Drumul Pădurea Pustnicu.

Pe parcursul procesului, o parte dintre solicitările IMPACT au fost soluționate pe cale administrativă, prin adoptarea:

- HCGMB nr. 100/02.04.2024, care autorizează solicitarea către Guvern privind transferul, cu titlu gratuit, a două tronsoane de drum forestier (Vadul Moldovei) din administrarea Romsilva în domeniul public al Municipiului București, pentru un acces temporar de 5 ani;
- HCGMB nr. 130/29.04.2024, care aprobă scoaterea definitivă din fondul forestier a unui teren de 0.3009 ha, cu destinația de drum de interes local, pentru a asigura accesul, tot pentru o perioadă de 5 ani, între Aleea Teișani și Drumul Pădurea Pustnicu. Cu toate acestea, anumite operațiuni administrative rămân de finalizat de către Primăria Municipiului București, Romsilva și Ministerul Mediului, motiv pentru care procesul continuă.

La termenul de judecată din data de 28 octombrie 2025 instanța a rămas în pronunțare, pe care a amânat-o pentru data de 11 noiembrie 2025.

## 22. ENTITĂȚI AFILIATE

### Tranzacții cu membrii cheie ai conducerii

Remunerațiile personalului cheie de conducere cuprinde salarii și beneficiile aferente (plăți pe bază de acțiuni, contribuții sociale și medicale, șomaj și alte contribuții similare). Conducerea Grupului este angajată pe bază de contract.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 104-107/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Consolidate > Note > c) Litigiul privind terenurile Greenfield Copou, dosarul nr. 5350/99/2025
> **Context:** Enumerare/Listă – Proiectul Greenfield Copou, Iași.

### Tranzacții cu acționarii

În anul 2025 Grupul nu a repartizat și plătit dividende către acționarii săi. RCTI, una din companiile Grupului a repartizat și plătit dividende către acționarii cu participație minoritară în valoare de 714 mii lei. (2024: 2.656

<!-- PAGE 104 -->
mii lei).

A se vedea nota 13 – Capital Social, pentru detalii privind beneficiarul final.

Următoarele tranzacții au fost încheiate în anul 2025 cu acționarul majoritar sau parte afiliată Impact Developer & Contractor SA:

- Tranzacție în valoare de 840 mii lei cu STEGAR Investment SRL (societate controlată de Gheorghe Iaciu) pentru achiziționarea a două apartamente și a două parcări exterioare în ansamblul Boreal Plus Constanța;
- O facilitate de credit în valoare de 15.000 mii lei a fost acordată de Gheorghe Iaciu, acționarul majoritar al Impact SA în februarie 2025. Facilitatea are o scadență de 1 an și o dobândă fixă de 6,95%. Facilitatea de împrumut a fost rambursată integral la data de 9 mai 2025.
- Tranzacție în valoare de 846 mii lei cu RAND Autonomy SRL (societate controlată de unul dintre acționarii cheie al RCTI) pentru achiziționarea de echipamente și materiale pentru instalarea sistemelor de aer condiționat și ventilație;
- Tranzacție în valoare de 397 mii lei între RCTI și Expo Market Doraly (societate controlată de Gheorghe Iaciu) pentru prestarea serviciilor de reparații și construcții.

# 23. EVENIMENTE ULTERIOARE

## a) Rambursarea obligațiunilor Credit Value Investments (CVI)

Obligațiunile de la Credit Value Investments în valoare totală de 8 milioane EUR au fost rambursate integral la data de 6 octombrie, după cum urmează:

- la data de 3 octombrie IMPACT DEVELOPER & CONTRACTOR SA a rambursat la scadență valoarea de 2 milioane EUR;
- la data de 6 octombrie 2025, IMPACT DEVELOPER & CONTRACTOR SA a rambursat anticipat valoarea de 6 milioane EUR, astfel că soldul de la 30 septembrie 2025 a fost rambursat integral cu 24 luni înainte de data scadenței.

## b) Tragere din facilitatea de împrumut cu Garanti Bank

În data de 6 octombrie 2025, IMPACT DEVELOPER & CONTRACTOR SA a efectuat o nouă tragere din facilitatea de împrumut acordată de Garanti Bank în EUR, în valoare de aproximativ 6,1 milioane EUR.

## c) Litigiul privind terenurile Greenfield Copou, dosarul nr. 5350/99/2025

În data de 16 octombrie 2025, Greenfield Copou Residence S.R.L. (o societate în care Impact deține 99% participare la capitalul social, a înregistrat pe rolul Tribunalului Iași o acțiune în constatare, având numărul de dosar 5350/99/2025, formulată în contradictoriu cu doamnele Ghelț Doina-Adriana și Enăchescu Andreea-Silvia.

Prin această acțiune, Greenfield Copou Residence S.R.L. solicită instanței constatarea dreptului său de proprietate asupra terenurilor deținute în Municipiul Iași, zona Copou, în suprafață totală de 50.263 mp.

Titlurile de proprietate având ca obiect Terenurile Greenfield Copou sunt valabile și legale, iar acțiunea în constatare are un caracter declarativ, fiind menită să înlăture orice stare de incertitudine juridică generată de notificările abuzive formulate de pârâtele din cauză, precum și de litigiile aflate în curs de soluționare între acestea și persoanele de la care Greenfield Copou Residence S.R.L. a achiziționat terenurile.

<!-- PAGE 105 -->
Societatea menționează că terenurile au fost achiziționate în perioada 2020–2021, cu respectarea tuturor formalităților de publicitate imobiliară, iar la momentul achiziției nu există nicio notare privind litigii în desfășurare sau pretenții formulate de aceste două persoane.

Situațiile financiare consolidate prezentate au fost aprobate de către conducere la data de 14 noiembrie 2025 și semnate în numele acesteia de către:

George Toma Mucibabici
Președinte CA

Dan Sebastian Câmpeanu
Director general

Claudiu Bistriceanu
Director financiar

<!-- PAGE 106 -->
IMPACT DEVELOPER & CONTRACTOR S.A.

SITUAȚII FINANCIARE INDIVIDUALE NEAUDITATE ȘI SIMPLIFICATE LA DATA ȘI PENTRU PERIOADA DE 9 LUNI ÎNCHIETĂ LA 30 SEPTEMBRIE 2025

ÎNTOCMITE ÎN CONFORMITATE CU
ORDINUL MINISTRULUI FINANȚELOR PUBLICE
NR 2844/2016 PENTRU APROBAREA REGLEMENTĂRILOR CONTABILE CONFORME CU STANDARDELE INTERNAȚIONALE DE RAPORTARE FINANCIARĂ

<!-- PAGE 107 -->
SITUAȚIA INDIVIDUALĂ NEAUDITATĂ ȘI SIMPLIFICATĂ A POZIȚIEI FINANCIARE 2 – 3

SITUAȚIA INDIVIDUALĂ NEAUDITATĂ ȘI SIMPLIFICATĂ A PROFITULUI SAU PIERDERII ȘI ALTOR ELEMENTE ALE REZULTATULUI GLOBAL 4

SITUAȚIA INDIVIDUALĂ NEAUDITATĂ ȘI SIMPLIFICATĂ A MODIFICĂRILOR CAPITALURILOR PROPRII 5 – 6

SITUAȚIA INDIVIDUALĂ NEAUDITATĂ ȘI SIMPLIFICATĂ A FLUXURILOR DE TREZORERIE 7

NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE INDIVIDUALE NEAUDITATE ȘI SIMPLIFICATE 8 – 46

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 108-109/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Poziția Financiară
> **Context:** Tabel financiar – Situația individuală a poziției financiare la 30.09.2025.

<!-- PAGE 108 -->
<table><tr><td rowspan="2"></td><td rowspan="2">Nota</td><td>30 septembrie</td><td>31 decembrie</td></tr><tr><td>2025</td><td>2024</td></tr><tr><td colspan="4">ACTIVE</td></tr><tr><td colspan="4">Active immobilizate</td></tr><tr><td>Imobilizări corporale</td><td>8</td><td>47.964</td><td>47.144</td></tr><tr><td>Imobilizări necorporale</td><td></td><td>489</td><td>640</td></tr><tr><td>Creante immobilizate</td><td>13</td><td>66.928</td><td>71.150</td></tr><tr><td>Investiții imobiliare</td><td></td><td>587.737</td><td>754.571</td></tr><tr><td>Active financiare</td><td>12</td><td>234.188</td><td>47.474</td></tr><tr><td>Proiecte viitoare</td><td>10</td><td>40.510</td><td>31.293</td></tr><tr><td>Total active immobilizate</td><td></td><td>977.816</td><td>952.273</td></tr><tr><td colspan="4">Active circulante</td></tr><tr><td>Stocuri</td><td>11</td><td>294.411</td><td>371.159</td></tr><tr><td>Creanțe comerciale și alte creanțe</td><td>13</td><td>10.447</td><td>19.775</td></tr><tr><td>Alte active curente</td><td></td><td>3.194</td><td>4.755</td></tr><tr><td>Numerar și echivalente de numerar</td><td>14</td><td>31.795</td><td>37.644</td></tr><tr><td>Total active circulante</td><td></td><td>339.847</td><td>433.333</td></tr><tr><td>Total active</td><td></td><td>1.317.663</td><td>1.385.605</td></tr><tr><td colspan="4">CAPITALURI PROPRII ŞI DATORII</td></tr><tr><td colspan="4">Capitaluri proprii</td></tr><tr><td>Capital social</td><td>15</td><td>598.699</td><td>598.699</td></tr><tr><td>Prime de capital</td><td>15</td><td>45.985</td><td>41.379</td></tr><tr><td>Alte rezerve</td><td></td><td>48.928</td><td>44.484</td></tr><tr><td>Acțiuni proprii</td><td></td><td>(796)</td><td>-</td></tr><tr><td>Rezultatul reportat</td><td></td><td>350.534</td><td>287.354</td></tr><tr><td>Total capitaluri proprii</td><td></td><td>1.043.350</td><td>971.916</td></tr><tr><td colspan="4">Datorii pe termen lung</td></tr><tr><td>Împrumuturi</td><td>16</td><td>147.516</td><td>118.435</td></tr><tr><td>Datorii comerciale și alte datorii</td><td>17</td><td>6.701</td><td>6.857</td></tr><tr><td>Impozit amânat</td><td></td><td>81.179</td><td>81.175</td></tr><tr><td>Total datorii pe termen lung</td><td></td><td>235.396</td><td>206.467</td></tr></table>

<!-- PAGE 109 -->
<table><tr><td rowspan="2"></td><td rowspan="2">Nota</td><td>30 septembrie</td><td>31 decembrie</td></tr><tr><td>2025</td><td>2024</td></tr><tr><td colspan="4">Datorii curente</td></tr><tr><td>Împrumuturi</td><td>16</td><td>28.559</td><td>180.749</td></tr><tr><td>Datorii comerciale și alte datorii</td><td>17</td><td>5.867</td><td>14.377</td></tr><tr><td>Datoria cu impozitul pe profit</td><td></td><td>(5)</td><td>1.340</td></tr><tr><td>Datorii aferente contractelor</td><td>18</td><td>4.364</td><td>10.627</td></tr><tr><td>Provizioane pentru riscuri și cheltuieli</td><td></td><td>131</td><td>131</td></tr><tr><td>Total datorii curente</td><td></td><td>38.916</td><td>207.223</td></tr><tr><td>Total datorii</td><td></td><td>274.312</td><td>413.690</td></tr><tr><td>Total capitaluri proprii și datorii</td><td></td><td>1.317.663</td><td>1.385.605</td></tr></table>

Situatiile financiare individuale prezentate au fost aprobate de către conducere la data de 14 noiembrie 2025 și semnate în numele acesteia de către:

George Toma Mucibabici
Președinte CA

Dan Sebastian Câmpeanu
Director General

Claudiu Bistriceanu
Director Financiar

3

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 110/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Profit sau Pierdere
> **Context:** Tabel financiar – Situația individuală a profitului/pierderii 9 luni 2025.

<!-- PAGE 110 -->
<table><tr><td rowspan="2"></td><td rowspan="2">Nota</td><td colspan="2">Perioadă de 9 luni încheiată la</td></tr><tr><td>30 septembrie 2025</td><td>30 septembrie 2024</td></tr><tr><td>Venituri</td><td>18</td><td>126.323</td><td>31.528</td></tr><tr><td>Costul vânzărilor</td><td>18</td><td>(87.795)</td><td>(19.755)</td></tr><tr><td>Marja brută</td><td></td><td>38.528</td><td>11.773</td></tr><tr><td>Cheltuieli generale și administrative</td><td>19</td><td>(17.375)</td><td>(14.956)</td></tr><tr><td>Cheltuieli de comercializare</td><td></td><td>(2.707)</td><td>(1.183)</td></tr><tr><td>Alte venituri operaționale</td><td>20</td><td>5.072</td><td>2.253</td></tr><tr><td>Alte cheltuieli operaționale</td><td>20</td><td>(4.893)</td><td>(5.214)</td></tr><tr><td>Amortizare</td><td></td><td>-</td><td>(1.709)</td></tr><tr><td>Câștiguri din investiții imobiliare</td><td></td><td>30.777</td><td>-</td></tr><tr><td>Profit din exploatare</td><td></td><td>49.402</td><td>(9.036)</td></tr><tr><td>Venituri financiare</td><td>21</td><td>45.905</td><td>43.086</td></tr><tr><td>Cheltuieli financiare</td><td>21</td><td>(19.267)</td><td>(26.720)</td></tr><tr><td>Rezultatul financiar net (pierdere)</td><td></td><td>26.638</td><td>16.366</td></tr><tr><td>Profit înainte de impozitare</td><td></td><td>76.040</td><td>7.330</td></tr><tr><td>Impozitul pe profit (cheltuieli)/venit</td><td></td><td>(3.504)</td><td>-</td></tr><tr><td>Rezultatul perioadei</td><td></td><td>72.536</td><td>7.330</td></tr><tr><td>Alte venituri globale</td><td></td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Rezultatul global total pentru perioada</td><td></td><td>72.536</td><td>7.330</td></tr></table>

Situatiile financiare individuale prezentate au fost aprobate de către conducere la data de 14 noiembrie și semnate în numele acesteia de către:

George Toma Mucibabici
Președinte CA

Dan Sebastian Câmpeanu
Director General

Claudiu Bistriceanu
Director Financiar

4

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 111-112/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Modificări Capitaluri Proprii
> **Context:** Tabel financiar – Modificările capitalurilor proprii individuale.

<!-- PAGE 111 -->
<table><tr><th></th><th>Nota</th><th>Capital social</th><th>Prime de capital</th><th>Rezervă din reevaluare</th><th>Alte rezerve</th><th>Acțiuni proprii</th><th>Rezultat reportat</th><th>Total capitaluri proprii</th></tr><tr><td>Sold la 1 ianuarie 2025</td><td></td><td>598.699</td><td>41.379</td><td>-</td><td>44.484</td><td>-</td><td>287.354</td><td>971.915</td></tr><tr><td>Elemente ale rezultatului global</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Profit aferent perioadei</td><td></td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>72.536</td><td>72.536</td></tr><tr><td>Total alte elemente ale rezultatului global</td><td></td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>72.536</td><td>72.536</td></tr><tr><td>Acțiuni proprii</td><td></td><td>-</td><td>4.606</td><td>-</td><td>-</td><td>(796)</td><td>(3.810)</td><td>-</td></tr><tr><td>Rezerve legale</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>4.445</td><td></td><td>(4.445)</td><td></td></tr><tr><td>Alte modificări ale capitalurilor proprii</td><td></td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td></td><td>-</td><td>(1.101)</td><td>(1.101)</td></tr><tr><td>Sold la 30 septembrie 2025</td><td></td><td>598.699</td><td>45.985</td><td>-</td><td>48.929</td><td>(796)</td><td>350.534</td><td>1.043.350</td></tr></table>

Situatiile financiare individuale prezentate au fost aprobate de către conducere la data de 14 noiembrie 2025 și semnate în numele acesteia de către:

George Toma Mucibabici
Președinte CA

Dan Sebastian Câmpeanu
Director General

Claudiu Bistriceanu
Director Financiar

5

<!-- PAGE 112 -->
<table><tr><th></th><th>Nota</th><th>Capital social</th><th>Prime de capital</th><th>Rezervă din reevaluare</th><th>Alte rezerve</th><th>Acțiuni proprii</th><th>Rezultat reportat</th><th>Total capitaluri proprii</th></tr><tr><td>Sold la 1 ianuarie 2024</td><td></td><td>598.884</td><td>41.462</td><td>-</td><td>39.642</td><td>(268)</td><td>203.955</td><td>883.675</td></tr><tr><td>Elemente ale rezultatului global</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Profit aferent anului</td><td></td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>88.240</td><td>88.240</td></tr><tr><td>Total alte elemente ale rezultatului global</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>88.240</td><td>88.240</td></tr><tr><td>Acțiuni proprii anulate în timpul anului</td><td></td><td>(185)</td><td>(83)</td><td>-</td><td>-</td><td>268</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Constituire rezerve legale</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>4.842</td><td></td><td>(4.842)</td><td>-</td></tr><tr><td>Rezerve din reevaluare</td><td></td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Alte modificări ale capitalurilor proprii</td><td></td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Sold la 31 decembrie 2024</td><td></td><td>598.699</td><td>41.379</td><td>-</td><td>44.484</td><td>-</td><td>287.354</td><td>971.915</td></tr></table>

Situatiile financiare individuale prezentate au fost aprobate de către conducere la data de 14 noiembrie 2025 și semnate în numele acesteia de către:

George Toma Mucibabici
Președinte CA

Dan Sebastian Câmpeanu
Director General

Claudiu Bistriceanu
Director Financiar

6

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 113/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Fluxuri de Trezorerie
> **Context:** Tabel financiar – Fluxuri de trezorerie individuale 9 luni 2025.

<!-- PAGE 113 -->
<table><tr><td></td><td>Note</td><td>30 septembrie 2025</td><td>30 septembrie 2024</td></tr><tr><td>Profit net</td><td></td><td>72.536</td><td>7.330</td></tr><tr><td>Ajustări pentru a reconcilia profitul net cu fluxurile nete de numerar:</td><td></td><td>(66.353)</td><td>(13.691)</td></tr><tr><td>Câștiguri din evaluarea investițiilor imobiliare</td><td></td><td>(30.777)</td><td>-</td></tr><tr><td>Pierdere (Câștig) din cedarea imobilizărilor corporale</td><td></td><td>(28)</td><td>(825)</td></tr><tr><td>Reluarea pierderii din depreciere pentru PPE</td><td></td><td>-</td><td>1.054</td></tr><tr><td>Amortizare</td><td>8</td><td>2.280</td><td>1.709</td></tr><tr><td>Ajustarea valorii stocurilor</td><td>20</td><td>(13.865)</td><td>-</td></tr><tr><td>Deprecierea creanțelor</td><td>20</td><td>966</td><td>-</td></tr><tr><td>Venituri financiare</td><td>21</td><td>(42.855)</td><td>(42.349)</td></tr><tr><td>Costuri financiare</td><td>21</td><td>19.267</td><td>26.720</td></tr><tr><td>Impozit pe profit</td><td></td><td>(1.341)</td><td>-</td></tr><tr><td>Ajustări ale fondului de rulment</td><td></td><td>285.177</td><td>10.948</td></tr><tr><td>Scăderea/(creșterea) creanțelor comerciale și altor creanțe</td><td>13</td><td>(32.950)</td><td>6.865</td></tr><tr><td>Scăderea plăților anticipate</td><td>13</td><td>1.561</td><td>1.197</td></tr><tr><td>Scăderea/(creșterea) proprietăților imobiliare (stoc)</td><td>11</td><td>287.934</td><td>23.358</td></tr><tr><td>(Scădere)/creștere a datoriilor comerciale, a altor datorii și a datoriilor contractuale</td><td>17</td><td>28.632</td><td>(20.472)</td></tr><tr><td>Fluxurile nete de numerar din activitățile de exploatare</td><td></td><td>291.360</td><td>4.586</td></tr><tr><td>Activități de investiții</td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Împrumuturi acordate filialelor</td><td>24</td><td>-</td><td>(2.413)</td></tr><tr><td>Rambursări de împrumuturi încasate de la filiale</td><td>24</td><td>-</td><td>4.683</td></tr><tr><td>Sume investite în filiale</td><td>24</td><td>(3.108)</td><td>(11.540)</td></tr><tr><td>Achiziție de imobilizări corporale și necorporale</td><td>8</td><td>(186.714)</td><td>(4.132)</td></tr><tr><td>Încasări (achiziții) din investiții imobiliare</td><td></td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Cheltuieli cu investiții imobiliare în curs de dezvoltare</td><td></td><td>(8.893)</td><td>-</td></tr><tr><td>Cheltuieli cu imobilizări corporale în curs de dezvoltare</td><td></td><td>-</td><td>(1.018)</td></tr><tr><td>Încasări din vânzarea de imobilizări corporale</td><td>8</td><td>154</td><td>607</td></tr><tr><td>Dividende încasate</td><td>24</td><td>41.384</td><td>39.068</td></tr><tr><td>Dobânzi încasate</td><td></td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Fluxuri nete de numerar din activități de investiții</td><td></td><td>(157.177)</td><td>25.256</td></tr><tr><td>Fluxuri nete de numerar din activități de finanțare</td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Încasări din împrumuturi</td><td>16</td><td>46.518</td><td>69.145</td></tr><tr><td>Rambursarea principalului împrumuturilor</td><td>16</td><td>(176.010)</td><td>(59.902)</td></tr><tr><td>Dividende plătite</td><td></td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Dobândă plătită</td><td>16</td><td>(10.540)</td><td>(21.066)</td></tr><tr><td>Fluxuri nete de numerar din activități de finanțare</td><td></td><td>(140.032)</td><td>(11.823)</td></tr><tr><td>Creștere netă a numerarului și a echivalentelor de numerar</td><td></td><td>(5.849)</td><td>18.019</td></tr><tr><td>Numerar și echivalente de numerar la 1 ianuarie</td><td>14</td><td>37.644</td><td>35.778</td></tr><tr><td>Numerar și echivalente de numerar la 31 decembrie</td><td>14</td><td>31.795</td><td>53.797</td></tr></table>

Situațiile financiare individuale prezentate au fost aprobate de către conducere la data de 14 noiembrie 2025 și semnate în numele acesteia de către:

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 114-115/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > 2. CONSILIUL DE ADMINISTRAȚIE
> **Context:** Tabel financiar – Note la situațiile financiare individuale neauditate la 30.09.2025.

<!-- PAGE 114 -->

# 1. ENTITATEA CARE RAPORTEAZĂ

Impact Developer & Contractor SA („Societatea”) este o societate înregistrată în România al cărei obiect de activitate este dezvoltarea imobiliară.

Societatea controlează mai multe entități și întocmește situații financiare consolidate. Conform Legii nr. 24/2017, aceste entități trebuie să întocmească și situații financiare individuale.

Societatea și filialele sale (denumite împreună cu Societatea: „Grupul”) sunt după cum urmează:

<table><tr><th></th><th>Țara de înregistrare</th><th>Natura activității</th><th>% dețineri IMPACT la 30 septembrie 2025</th><th>% dețineri IMPACT la 31 decembrie 2024</th></tr><tr><td>Clearline Development and Management SRL</td><td>România</td><td>Dezvoltare imobiliară</td><td>100%</td><td>100%</td></tr><tr><td>Spatzioo Management SRL</td><td>România</td><td>Administrare imobile</td><td>66,90%</td><td>100%</td></tr><tr><td>Bergamot Development Phase II SRL</td><td>România</td><td>Dezvoltare imobiliară</td><td>99%</td><td>100%</td></tr><tr><td>Bergamot Development SRL</td><td>România</td><td>Dezvoltare imobiliară</td><td>100%</td><td>100%</td></tr><tr><td>Impact Finance & Sales SRL</td><td>România</td><td>Intermedieri financiare</td><td>99%</td><td>100%</td></tr><tr><td>Greenfield Copou Residence SRL</td><td>România</td><td>Dezvoltare imobiliară</td><td>99%</td><td>100%</td></tr><tr><td>Greenfield Copou Residence Phase II SRL</td><td>România</td><td>Dezvoltare imobiliară</td><td>99%</td><td>100%</td></tr><tr><td>Aria Verdi Development SRL</td><td>România</td><td>Dezvoltare imobiliară</td><td>99%</td><td>100%</td></tr><tr><td>Greenfield Property Management SRL</td><td>România</td><td>Dezvoltare imobiliară</td><td>100%</td><td>100%</td></tr><tr><td>Impact Alliance Architecture SRL</td><td>România</td><td>Servicii de proiectare și arhitectură</td><td>51%</td><td>51%</td></tr><tr><td>R.C.T.I Company</td><td>România</td><td>Servicii de construcții</td><td>51,01%</td><td>51,01%</td></tr><tr><td>Impact Alliance Moldova SRL</td><td>România</td><td>Servicii de construcții</td><td>51%</td><td>51%</td></tr><tr><td>Asociația Impact pentru viitor</td><td>România</td><td>Organizație non-profit</td><td></td><td></td></tr></table>

Societatea este una dintre primele societăți active în domeniul dezvoltării imobiliare în România, fiind constituită în anul 1991 prin subscripție publică. În anul 1995, Societatea a introdus conceptul de ansamblu rezidențial pe piața românească. Din anul 1996, Societatea este listată la Bursa de Valori București (BVB).

În primele 9 luni ale anului 2025, activitatea Impact Developer & Contractor SA a constat în principal în dezvoltarea și vânzarea proiectelor rezidențiale din Greenfield Băneasa București și Boreal Plus din

<!-- PAGE 115 -->
Constanța.

## 2. CONSILIUL DE ADMINISTRAȚIE

Consiliul de Administrație reprezintă organul decizional cu privire la toate aspectele semnificative ale Societății în ansamblu, prin implicarea în decizii strategice, financiare sau reputaționale. Consiliul de Administrație delegă competențele de conducere ale Societății, în condițiile și limitele prevăzute de lege și de Actul Constitutiv.

Consiliul de Administrație a fost alcătuit din 5 (cinci) membri până la 28 aprilie 2025:

- Iuliana Mihaela Urdă, Președintele Consiliului de Administrație
- Intrepid Gem SRL, Administrator – reprezentat prin Petru Văduva
- Dan Octavian Voiculescu, Administrator
- Daniel Pandele, Administrator
- Sorin Apostol, Administrator

Din data de 29 aprilie 2024, dna Ruxandra – Alina Scarlat a fost înlocuită de dl. Dan Octavian Voiculescu pe o durată de un an, până la data de 28 aprilie 2025.

La data de 29 aprilie 2025, în Adunarea Generală a Acționarilor, membrii Consiliului de Administrație au fost aleși pe o durată de 4 ani (29 aprilie 2025 – 28 aprilie 2029):

- George – Toma Mucibabici, Președintele Consiliului de Administrație
- Dan Octavian Voiculescu, Administrator
- Daniel Pandele, Administrator
- Sorin Apostol, Administrator
- Dumitru – Radu Stănescu, Administrator temporar până la următoarea Adunare Generală a Acționarilor

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 116-117/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > (a) Numerar și echivalente de numerar
> **Context:** Text narativ – Note la situațiile financiare individuale neauditate la 30.09.2025.

## Managementul executiv al Societății

Pe 27 aprilie 2021, Consiliul de Administrație l-a numit în poziția de Director General (CEO) pe Constantin (Tinu) Sebeșanu cu un mandat de 4 (patru) ani, începând cu data de 28 aprilie 2021. Tot în această dată, Sorin Apostol a preluat funcția de director operațional (COO).

Din 01 ianuarie 2022 – Claudiu Bistriceanu a fost numit Director Financiar (CFO) cu un mandat de 4 (patru) ani.

În data de 31 mai 2024, s-a încheiat mandatul dlui Constantin Sebeșanu cu poziția de Director General, și de asemenea și mandatul dlui Sorin Apostol cu poziția de Director Executiv (COO), s-a terminat cu aceeași dată. Începând cu 1 iunie 2024, dl. Câmpeanu Richard Dan – Sebastian a preluat poziția de Director General Interimar până la data de 19 iunie 2025.

Consiliul de Administrație a decis prelungirea duratei mandatelor de Director General – Campeanu-Richard Dan-Sebastian și de Director Financiar – Bistriceanu Claudiu pentru o perioadă de 4 (patru) ani, de la data de 19 iunie 2025 până la 19 iunie 2029.

<!-- PAGE 116 -->

# 3. BAZELE ÎNTOCMIRII

## (a) Declarație de conformitate

Aceste situații financiare individuale au fost întocmite în conformitate cu Ordinul ministrului finanțelor publice nr.2844/2016 și modificările ulterioare („OMFP 2844/2016”). Conform OMFP 2884/2016 Standardele Internaționale de Raportare Financiară („IFRS”) reprezintă standarde adoptate în baza procedurii conform Regulamentului Comisiei Europene nr. 1606/2002 al Parlamentului European și al Consiliului din 19 iulie 2002 privind aplicarea standardelor internaționale de contabilitate (IFRS adoptate de Uniunea Europeană). De asemenea, Societatea întocmește situații financiare consolidate în conformitate cu IFRS-UE, aprobate la aceeași dată cu aceste Situații Financiare separate.

Situațiile financiare au fost întocmite pe baza continuității activității și pe baza costului istoric, cu excepția proprietăților imobiliare, care sunt prezentate la valoarea justă. Costul istoric se bazează, în general, pe valoarea justă a contraprestației acordate în schimbul bunurilor și serviciilor.

Conducerea este conștientă de potențialele riscuri legate de schimbările climatice pentru operațiunile sale, precum și pentru cele ale partenerilor săi și monitorizează și evaluează în mod regulat impactul acestor riscuri pentru a adopta măsurile adecvate, dacă este cazul. Pentru mai multe detalii cu privire la aspectele legate de schimbările climatice care afectează activitățile Grupului, vă rugăm să consultați raportul anual de sustenabilitate publicat pe site-ul Companiei. Acest raport nu face parte din situațiile financiare sau din Raportul anual.

## (b) Principiul continuității activității

Societatea a întocmit previziuni pe baza activității anticipate în perioada următoare, având în vedere contractul de prevânzare în vigoare, evoluția anticipată a proiectelor sale imobiliare, precum și ieșirile de numerar contractuale și estimate.

Compania se așteaptă la o creștere a activității de dezvoltare pe parcursul anului 2025, întrucât intenționează să finalizeze Faza 5 a proiectului Greenfield Băneasa-Teilor, să lanseze dezvoltarea Fazei 4 a aceluiași proiect și să obțină autorizații de construire suplimentare pentru proiecte viitoare (Greenfield Băneasa UTR4 și Aria Verdi).

Compania a obținut autorizația de construire pentru Greenfield Copou Iași, iar în prezent se află în proces de obținere de finanțare cu instituții bancare precum și, în proces de negociere cu antreprenorii generali și arhitecți pentru optimizarea costurilor și calendarul construcției.

Având în vedere aceste previziuni, administratorii rămân de părere că aranjamentele de finanțare și structura de capital ale Grupului oferă atât facilitățile necesare, cât și spațiul de acordare pentru a permite Societății să își desfășoare activitatea pentru cel puțin următoarele 12 luni. În consecință, situațiile financiare au fost întocmite pe baza continuității activității.

# 4. MONEDA FUNCȚIONALĂ DE PREZENTARE

Situațiile financiare sunt prezentate în lei românești („lei”), aceasta fiind și moneda funcțională a Societății. Toate informațiile financiare sunt prezentate în mii lei, dacă nu se specifică altfel.

<!-- PAGE 117 -->

# 5. POLITICI CONTABILE MATERIALE

Politicile contabile utilizate de Companie sunt conforme cu OMFP 2844/2016.

Politicile contabile prezentate mai jos au fost aplicate de către toate entitățile Societății, în mod consecvent, pentru toate perioadele prezentate în aceste situații financiare.

Mai jos este prezentat un rezumat al politicilor contabile materiale.

## (a) Numerar și echivalente de numerar

Numerarul și echivalentele de numerar includ solduri de numerar, depozite de numerar și investiții pe termen scurt, foarte lichide, cu scadențe inițiale de trei luni sau mai puțin, care sunt ușor convertibile în sume cunoscute de numerar și care sunt supuse unui risc nesemnificativ de modificare a valorii.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 118/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > (c) Stocuri și ciclu normal de funcționare
> **Context:** Text narativ – Note la situațiile financiare individuale neauditate la 30.09.2025.

## (b) Creanțe comerciale

Creanțele comerciale sunt sume datorate de la clienți pentru veniturile din chirii și din comisioane pentru servicii de la chiriași și servicii de construcții în cursul normal al activității. Dacă colectarea este așteptată în patru ani sau mai puțin, acestea sunt clasificate ca active circulante. Dacă nu, acestea sunt prezentate ca active imobilizate. Creanțele comerciale sunt recunoscute inițial la valoarea justă, în general la valoarea contraprestației care este necondiționată. Societatea deține creanțele comerciale cu scopul de a colecta fluxurile de numerar contractuale și, prin urmare, le evaluează ulterior la cost amortizat folosind metoda dobânzii efective. Creanțele comerciale sunt, de asemenea, supuse cerințelor de depreciere ale IFRS 9. Compania aplică abordarea simplificată IFRS 9 pentru măsurarea pierderilor de credit așteptate.

Creanțele comerciale sunt anulate atunci când nu există o așteptare rezonabilă de recuperare. Indicatorii conform cărora nu există o așteptare rezonabilă de recuperare includ, printre altele, eșecul unui debitor de a se angaja într-un plan de rambursare cu Societatea.

## (c) Stocuri și ciclu normal de funcționare

Stocurile sunt active deținute în vederea vânzării în cursul normal al activității sau care sunt în proces de producție pentru o astfel de vânzare sau sunt sub formă de materiale sau furnituri care urmează să fie consumate în procesul de producție sau în prestarea de servicii.

Baza de evaluare a stocurilor este cea mai mică dintre cost și valoarea realizabilă netă.

Costul este definit ca suma tuturor costurilor de cumpărare, a costurilor de conversie și a altor costuri suportate pentru aducerea stocurilor în locația și starea lor actuală. Costul include materialele directe și, acolo unde este cazul, forța de muncă directă și costurile indirecte de producție suportate pentru aducerea stocurilor la locația și starea lor actuală. Valoarea realizabilă netă reprezintă prețul estimat de vânzare minus toate costurile estimate de finalizare și costurile care trebuie suportate pentru marketing, vânzare și distribuție.

Deoarece procesul de producție este mai lung de un an, costurile îndatorării suportate în timpul procesului sunt, de asemenea, capitalizate în costul stocurilor (IAS 23).

Costul lucrărilor de infrastructură incluse în proiectele imobiliare este raportat ca stocuri și se alocă costului fiecărui apartament din proiectul aferent. Costul este transferat în costul bunurilor vândute pe măsură ce apartamentele sunt vândute.

<!-- PAGE 118 -->
Evaluarea stocurilor la intrarea în societate se face folosind următoarele tehnici:
- UProprietățirezidențiale: Identificare specifică
- UTeren: Identificare aspecifică
- U Altele: Primul intrat, primul ieșit (FIFO)

Compania își desfășoară activitatea într-o industrie în care produsele finite necesită mult timp pentru a se finaliza, prin urmare, conducerea a evaluat ciclul normal de funcționare al activității sale la 4 ani. Ca atare, tot stocul său, care urmează să fie realizat din vânzare în mai puțin de 4 ani de la data raportării, este considerat stoc pe termen scurt, în timp ce restul este clasificat drept proiecte viitoare. Infrastructura, inclusiv furnizarea infrastructurii și canalizarea, sunt clasificate ca stocuri sau proiecte viitoare, în conformitate cu proiectul la care se referă. Pentru mai multe detalii despre proiectele viitoare, vă rugăm să consultați Nota 10 – Proiecte viitoare.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 119/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > (e) Costurile îndatorării
> **Context:** Enumerare/Listă – Note la situațiile financiare individuale neauditate la 30.09.2025.

## (d) Imobilizări corporale

Activele nefinanciare cu durată lungă de viață sunt în primul rând operaționale (adică utilizate în mod activ în afacere, mai degrabă decât deținute ca investiții pasive) și pot fi clasificate în două tipuri de bază: corporale și necorporale. Activele corporale au substanțe fizice.

Un element de imobilizări corporale este recunoscut numai dacă sunt îndeplinite două condiții:
- Este probabil ca beneficiile economice viitoare asociate elementului să revină entității.
- Costul articolului poate fi determinat în mod fiabil.

Imobilizările corporale sunt prezentate în situația poziției financiare la valoarea lor de cost minus orice amortizare acumulată și pierderile din depreciere acumulate.

Costul imobilizării corporale include:
- Prețul de achiziție, inclusiv taxele legale și de brokeraj, taxele de import și taxele de achiziție nerambursabile.
- Orice costuri direct atribuibile suportate pentru aducerea activului la locația și starea de funcționare, așa cum se așteaptă de conducere, inclusiv pregătirea șantierului, livrarea și manipularea, instalarea, configurare și testarea.
- Costurile estimate de dezmembrarea și scoaterea articolului și restaurarea șantierului.

Costurile imobilizărilor corporale sunt alocate prin amortizare pe perioadele în care s-a beneficiat de utilizarea activului. Metoda de amortizare utilizată este amortizarea liniară fără valoare reziduală.

Terenul nu este amortizat.

Amortizarea este înregistrată în contul de profit și pierdere.

Durata de viață utilă estimată a imobilizărilor corporale pentru perioadele curente și comparative este după cum urmează:
- Clădiri: 40 ani
- Instalații și utilaje: 3-12 ani
- Amenajări și accesorii: 5-10 ani

Un element de imobilizări corporale este derecunoscut la vânzare sau atunci când nu sunt așteptate beneficii economice viitoare din utilizarea sau cedarea acestuia. În astfel de cazuri, activul este scos din situația poziției financiare, atât activul, cât și amortizarea acumulată. Diferența dintre valoarea netă contabilă și orice încasări primite va fi recunoscută în situația profitului și pierderii.

<!-- PAGE 119 -->

# (e) Costurile îndatorării

Costurile îndatorării sunt reprezentate de dobânzi și alte costuri suportate de Societate în legătură cu împrumutul de fonduri. Costurile îndatorării includ cheltuielile cu dobânzile calculate utilizând metoda dobânzii efective, dobânzile aferente datoriilor de leasing sau diferențele de schimb valutar care decurg din împrumuturile în valută.

Costurile îndatorării care sunt direct atribuibile achiziției, construcției sau producției activelor eligibile sunt capitalizate ca parte a costului activului.

Un activ eligibil este un activ care necesită în mod necesar o perioadă substanțială de timp pentru a fi pregătit pentru utilizarea sau vânzarea prevăzută (stocuri, clădiri).

Costurile îndatorării ale împrumuturilor generale se adaugă la costul activelor eligibile (în conformitate cu IAS 23). Rata aplicabilă pentru capitalizare este rata medie ponderată a dobânzii împrumuturilor obținute de Societate.

Capitalizarea costurilor îndatorării ar înceta atunci când aproape toate activitățile de pregătire a activului sunt finalizate.

Veniturile din investiții obținute din investiția temporară a unor împrumuturi specifice în așteptarea cheltuielilor acestora cu activele eligibile sunt deduse din costurile îndatorării eligibile pentru capitalizare.

Toate celelalte costuri ale îndatorării sunt recunoscute în profit sau pierdere în perioada în care sunt suportate.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 120/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > Dividende
> **Context:** Text narativ – Note la situațiile financiare individuale neauditate la 30.09.2025.

# (f) Investiții imobiliare

Investițiile imobiliare sunt proprietăți (terenuri și/sau clădiri) deținute cu intenția de a obține venituri din chirie sau pentru aprecierea capitalului (sau ambele), inclusiv investițiile imobiliare aflate în construcție în astfel de scopuri, sunt evaluate inițial la cost, inclusiv costurile de tranzacție. Investiția imobiliară include și terenuri cu utilizare viitoare nedeterminată. De regulă, Grupul achiziționează terenuri majore, întrucât modelul său de afaceri este acela de a construi proiecte mari (aproximativ 1.000 de unități per proiect), prin urmare termenul de obținere a autorizațiilor de construire necesare ar putea fi prelungit, timp în care condițiile inițiale pentru estimarea proiectelor s-ar putea modifica (creșterea prețurilor la construcție, strategia de management de dezvoltare, modificări ale legislației etc.). Ca atare, având în vedere probabilitatea rezonabilă ca parcelele de teren să nu fie utilizate conform intenției, conducerea recunoaște inițial terenurile majore în investiții imobiliare.

După recunoașterea inițială, investiția imobiliară este măsurată la modelul valorii juste, modificările valorii juste fiind recunoscute în profit sau pierdere.

Atunci când utilizarea unei proprietăți este modificată, astfel încât aceasta este reclasificată în imobilizări corporale sau stocuri, valoarea sa justă de la data reclasificării devine costul proprietății în scopuri contabile ulterioare.

O investiție imobiliară este derecunoscută la cedare sau atunci când investiția imobiliară este permanent retrasă din utilizare și nu sunt așteptate beneficii economice viitoare din cedare. Orice câștig sau pierdere care decurge din derecunoașterea proprietății (calculată ca diferență dintre veniturile nete din cedare și valoarea contabilă a activului) este inclusă în profit sau pierdere în perioada în care proprietatea este derecunoscută.

Deși, conducerea Societății evaluează în mod regulat cea mai bună utilizare a terenului menținut în investiții, transferul de la investiții imobiliare la stoc se face numai atunci când există o schimbare reală a utilizării, mai degrabă decât la modificări ale intențiilor unei entități.

<!-- PAGE 120 -->
Societatea transferă terenuri clasificate drept investiții imobiliare către stocuri în momentul în care există suficiente dovezi că incertitudinile care împiedicau anterior dezvoltarea au fost rezolvate sau au fost reduse semnificativ. Astfel de dovezi includ de obicei (dar nu se limitează la):

- Obținerea autorizațiilor de construire sau a autorizațiilor de reglementare valabile;
- Finalizarea și aprobarea planurilor detaliate de dezvoltare și a specificațiilor de proiect de către management;
- Angajamentul managementului de a începe proiectul, susținut de decizii sau rezoluții formale;
- Inițierea activităților de fond care demonstrează intenția de a vinde (de exemplu, identificarea companiilor de construcții, încheierea de contracte, obținerea de acorduri de finanțare specifice proiectului).

## (g) Deprecierea activelor nefinanciare

O depreciere există atunci când valoarea recuperabilă (cea mai mare dintre valoarea justă minus costurile de vânzare și valoarea de utilizare) este mai mică decât valoarea contabilă. Evaluarea trebuie făcută pe o bază specifică activului sau pe cel mai mic grup de active pentru care entitatea are fluxuri de numerar identificabile (unitatea generatoare de numerar).

Compania evaluează la sfârșitul fiecărei perioade de raportare dacă există vreun indiciu că un activ nefinanciar (altul decât creanțele de stoc și impozitul amânat) ar putea fi depreciat. Valoarea contabilă a activului este comparată cu valoarea recuperabilă. Dacă valoarea recuperabilă este mai mică decât valoarea contabilă, o pierdere din depreciere este recunoscută pentru diferența de profit sau pierdere.

## (h) Capitaluri proprii

### Acțiuni de trezorerie

Atunci când acțiunile recunoscute drept capitaluri proprii sunt răscumpărate, valoarea contraprestației plătite, care include costurile direct atribuibile, net de orice efecte fiscale, este recunoscută ca o deducere din capitalurile proprii. Acțiunile răscumpărate sunt clasificate ca acțiuni de trezorerie și sunt prezentate în rezervele de acțiuni de trezorerie. Acțiunile proprii sunt supuse restricțiilor conform legislației societăților comerciale din România.

Orice costuri asociate cu tranzacțiile cu capitaluri proprii trebuie contabilizate ca o reducere a capitalurilor proprii.

### Dividende

Dividendele reprezintă distribuția pro-rata a câștigurilor către proprietarii entității. Data aprobării este data la care acționarii votează pentru acceptarea dividendelor declarate. Această dată reglementează apariția unei răspunderi legale de către entitate.

Societatea nu declară dividende care depășesc valoarea rezultatului reportat.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 121/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > (l) Venituri din contractele cu clienți
> **Context:** Text narativ – Note la situațiile financiare individuale neauditate la 30.09.2025.

## (i) Datorii curente

Datoriile curente includ partea curentă a datoriilor pe termen lung și descoperirile de cont bancar, dividendele declarate, alte obligații exigibile la cerere, creditele comerciale, cheltuielile înregistrate în avans, veniturile amânate și avansurile primite de la clienți. Compensarea activelor curente cu datoriile curente aferente nu este permisă. Datoriile comerciale care se estimează că vor fi decontate în cadrul ciclului normal de exploatare sunt clasificate ca datorii curente.

Nu este permisă compensarea activelor curente cu pasivele curente aferente.

<!-- PAGE 121 -->
Conturile de plătit în condiții normale nu sunt purtătoare de dobândă și sunt declarate la valoarea lor nominală.

## (j) Provizioane și datorii contingente

Acele datorii pentru care suma sau momentul cheltuielilor sunt incerte sunt considerate provizioane. Un provizion este recunoscut numai dacă: entitatea are o obligație prezentă ca urmare a unui eveniment trecut; este probabil ca o ieșire de resurse să fie necesară pentru stingerea obligației și se poate face o estimare credibilă a valorii obligației.

Modificările în provizioane sunt luate în considerare la sfârșitul fiecărei perioade de raportare; provizioanele sunt ajustate pentru a reflecta cea mai bună estimare curentă. Valoarea modificărilor estimării este contabilizată prin profit sau pierdere.

Datoriile contingente nu sunt recunoscute în situația poziției financiare. Ele sunt dezvăluite doar în note.

## (k) Evenimente ulterioare perioadei de raportare

Evenimentele care au loc după data de raportare, care oferă informații suplimentare despre condițiile existente la data raportării (evenimente de ajustare) sunt reflectate în situațiile financiare consolidate. Evenimentele care au avut loc după data de raportare care oferă informații despre evenimentele care au avut loc după data de raportare (evenimente care nu fac ajustări), atunci când sunt semnificative, sunt prezentate în notele la situațiile financiare consolidate. Atunci când continuitatea activității, ipoteza nu mai este adecvată la sau după perioada de raportare, situațiile financiare nu sunt întocmite pe baza continuității activității.

## (l) Venituri din contractele cu clienți

Venitul este recunoscut atunci când obligația de executare este îndeplinită prin transferul unui bun sau serviciu promis unui client. Venitul este recunoscut atunci când clientul dobândește controlul asupra bunurilor sau serviciilor prestate, la suma care reflectă prețul la care se așteaptă ca Societatea să fie îndreptățită să îl primească în schimbul acelor bunuri sau servicii. Veniturile sunt recunoscute la valoarea justă a serviciilor prestate sau a bunurilor livrate, fără TVA, accize sau alte taxe aferente vânzării.

Venitul cuprinde valoarea justă a contraprestației primite sau de primit, net de taxa pe valoarea adăugată. Veniturile și profitul sunt recunoscute după cum urmează:

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 122/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > (i) Venituri din vânzarea proprietăților rezidențiale
> **Context:** Text narativ – Note la situațiile financiare individuale neauditate la 30.09.2025.

### (i) Venituri din vânzarea proprietăților rezidențiale

Veniturile din vânzarea proprietăților rezidențiale în cursul normal al activității sunt evaluate la valoarea justă a sumei încasate sau care urmează să fie colectată la finalizarea legală. Veniturile sunt recunoscute atunci când controlul bunului a fost transferat către client, acest lucru este considerat a fi atunci când dreptul de proprietate trece către client la finalizarea legală. Acesta este punctul în care toate obligațiile de performanță sunt îndeplinite în conformitate cu prevederile IFRS 15 și nu există o implicare continuă a conducerii cu bunurile, iar valoarea veniturilor poate fi măsurată în mod fiabil. Dacă este probabil ca anumite reduceri să fie acordate, iar valoarea lor poate fi măsurată în mod credibil, atunci acestea sunt recunoscute ca o reducere a veniturilor atunci când sunt recunoscute veniturile din vânzare. Nu se consideră ca există o componentă semnificativă de finanțare în contractele cu clienți deoarece perioada dintre recunoașterea veniturilor și plată este aproape întotdeauna mai mică de un an, în număr limitat de cazuri, compania are și plăți în rate pe o perioadă mai mare de un an, dar acestea nu sunt semnificative.

Plata se face în tranșe fixe de 2.000 EUR (fără TVA) la semnarea rezervării inițiale a unității rezidențiale, 15% din prețul total al contractului la semnarea antecontractului de vânzare și suma rămasă la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, când controlul trece la client. În plus, conform clauzelor contractuale

<!-- PAGE 122 -->
standard, clientul nu are dreptul să rezilieze contractul, sau la o rambursare corespunzătoare a avansului plătit. În cazuri specifice și izolate, Compania poate fi de acord să rezilieze contractul de pre-vânzare și să ramburseze avansul către client. În plus, odată cu semnarea contractului final de vânzare-cumpărare nu există nicio opțiune de rambursare, totuși clientul are dreptul la 2 ani garanții pentru calitatea unității rezidențiale livrate. Garanțiile sunt back-to-back, adică acestea sunt furnizate de către vânzător, dar vânzătorul transmite responsabilitatea antreprenorului general (RCTI Company SRL) care la rândul său se adresează subcontractantului responsabil cu lucrările și repararea corespunzătoare.

(ii) Venituri din sistemul de apă și canalizare

Societatea deține în cadrul proiectului Greenfield Băneasa sistemul de apă și canalizare. Veniturile din furnizarea apei sunt recunoscute în momentul realizării acestora, împreună cu cheltuielile cu apa facturate de furnizori. Societatea refacturează utilitățile cu o majorare care este calculată ca costuri administrative de întreținere a apei uzate plus un profit. Prețul facturat de Societate este aprobat de Autoritatea Națională de Reglementare a Sectorului Energetic (ANRE).

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 123/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > (m) Leasing
> **Context:** Text narativ – Note la situațiile financiare individuale neauditate la 30.09.2025.

## (m) Leasing

Societatea analizează la începutul contractului măsura în care un contract este sau conține un leasing. Și anume, măsura în care contractul conferă dreptul de a utiliza un activ identificabil pentru o perioadă în schimbul contraprestației.

Compania în calitate de locatar

Societatea aplică o singură abordare de recunoaștere și evaluare pentru toate contractele de leasing, cu excepția contractelor de leasing pe termen scurt și a activelor de valoare mică. Societatea recunoaște datoriile de leasing pentru plățile de leasing și dreptul de utilizare a activelor reprezentând dreptul de utilizare a activului suport. i) Dreptul de utilizare a activelor: Societatea recunoaște dreptul de utilizare a activelor la data începerii unui contract de leasing (adică data la care activul suport este disponibil pentru utilizare). Dreptul de utilizare a activelor este evaluat la cost, excluzând amortizarea acumulată și pierderile din depreciere și ajustare pentru orice reevaluare a datoriilor de leasing. Costul dreptului de utilizare a activelor include valoarea datoriei recunoscute de leasing suportate la costurile directe inițiale și plățile de leasing efectuate la sau înainte de data începerii, excluzând orice beneficii de leasing primite. Dreptul de utilizare a activelor este amortizat liniar pe perioada mai scurtă dintre termenul de leasing și durata de viață utilă estimată a activelor.

Dacă proprietatea asupra unui activ închiriat este transferată Societății la sfârșitul termenului de leasing sau costul reflectă exercitarea unei opțiuni de cumpărare, amortizarea este calculată utilizând durata de viață utilă estimată a activului. Durata contractului de închiriere a fost considerată perioada irevocabilă a contractului de închiriere, fără a avea în vedere opțiunea de prelungire. Dreptul de utilizare a activelor este, de asemenea, supus deprecierii.

La data începerii contractului de leasing, Societatea recunoaște datoriile de leasing măsurate la valoarea curentă a plăților de leasing care urmează să fie efectuate pe toată durata contractului de leasing. Plățile de leasing includ plăți fixe, inclusiv plățile fixe ca substanță, excluzând orice beneficii de leasing de primit, plăți variabile de leasing care depind de un indice sau rată și sumele care se preconizează a fi plătite în baza garanției valorii reziduale. Plățile de leasing includ, de asemenea, prețul de exercitare al unei opțiuni de cumpărare care este rezonabil de sigur că va fi exercitată de către Grup și plăți de penalități pentru încetarea contractului de leasing, dacă termenul de leasing reflectă opțiunea Societății de a rezilia contractul de leasing. Plățile variabile de leasing care nu depind de un indice sau de o rată sunt recunoscute ca o cheltuială în perioada în care are loc evenimentul sau condițiile care determină plățile.

<!-- PAGE 123 -->
Pentru a calcula valoarea curentă a plăților de leasing, Societatea folosește rata de credit incrementală la data începerii contractului de leasing, deoarece rata dobânzii implicite a contractului de leasing nu este ușor de determinat.

După data începerii, valoarea datoriei de leasing este majorată pentru a reflecta creșterea dobânzii și este redusă pentru plățile de leasing efectuate. În plus, valoarea contabilă a contractului de leasing este reevaluată dacă există o modificare, o modificare a termenului de leasing, o modificare a plăților de leasing (modificare a plăților viitoare care rezultă dintr-o modificare a unui indice sau a ratei de rate utilizate pentru a determina acele plăți de leasing) sau o modificare a evaluării unei opțiuni de cumpărare a activelor subiacente.

Compania în calitate de locator

Contractele de leasing în care Grupul nu transferă în mod substanțial toate riscurile și beneficiile aferente dreptului de proprietate asupra unui activ sunt clasificate drept leasing operațional. Veniturile rezultate din chirii sunt contabilizate liniar pe durata contractului de leasing și sunt incluse în venituri în situația profitului sau pierderii datorită naturii sale operaționale.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 124/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > Impozitul curent
> **Context:** Text narativ – Note la situațiile financiare individuale neauditate la 30.09.2025.

## (n) Moneda străină

Moneda funcțională utilizată de Societate este RON (leu românesc).

Tranzacțiile în valută străină sunt convertite în moneda funcțională a Societății la cursurile de schimb ale datelor tranzacției. Activele și pasivele monetare care la data de raportare exprimate în valută străină sunt convertite în moneda funcțională la cursul de schimb de la data raportării. Câștigurile și pierderile din diferențele de curs valutar aferente elementelor monetare sunt calculate ca diferență între costul amortizat în moneda funcțională la începutul anului, ajustat cu dobânda efectivă, plățile și încasările din cursul anului, pe de o parte și costul amortizat în valută străină convertit la cursul de schimb în vigoare la sfârșitul anului.

Activele și pasivele nemonetare care sunt evaluate la valoarea justă într-o valută străină sunt convertite în moneda funcțională utilizând cursul de schimb în vigoare la data determinării valorii juste.

Elementele nemonetare exprimate într-o valută străină care sunt înregistrate la cost istoric sunt convertite utilizând cursul de schimb în vigoare la data tranzacției.

Diferențele de curs valutar rezultate din conversie sunt recunoscute în Situația Consolidată a Profitului sau Pierderii și Alte Rezultate Globale ca cheltuieli/venituri financiare.

## (o) Instrumente financiare

Activele financiare cu fluxuri de numerar sunt doar plăți de principal și dobândă al căror model de afaceri este de a deține pentru colectarea fluxurilor de numerar contractuale sunt evaluate la cost amortizat. Un activ financiar sau o datorie financiară este recunoscută în situația poziției financiare atunci când Societatea devine parte la prevederea contractuală a instrumentului.

Pentru instrumentele financiare care sunt evaluate la cost amortizat, costurile tranzacției sunt ulterior incluse în calculul costului amortizat folosind metoda dobânzii efective și amortizate prin profit sau pierdere pe durata de viață a instrumentului.

Datoriile financiare sunt clasificate ca fiind evaluate ulterior la cost amortizat (datorii comerciale, datorii cu împrumuturi cu rate standard ale dobânzii, împrumuturi bancare).

<!-- PAGE 124 -->
Societatea derecunoaște datoriile financiare atunci când și numai atunci când obligațiile Societății sunt scăpate, anulate sau au expirat. Diferența dintre valoarea contabilă a datoriei financiare derecunoscute și contraprestația plătită și de plătit este recunoscută în profit sau pierdere.

## (p) Impozitare

Cheltuiala cu impozitul reprezintă suma impozitului curent și a impozitului amânat.

## Impozitul curent

Impozitul pe profit curent se bazează pe profitul impozabil pentru anul în curs. Profitul impozabil diferă de profitul înainte de impozitare, așa cum este raportat în contul de profit și pierdere, deoarece exclude elementele de venit sau cheltuieli care sunt impozabile sau deductibile în alți ani și, în plus, exclude elementele care nu sunt niciodată impozabile sau deductibile.

Datoria Societății pentru impozitul pe venit curent este calculată utilizând ratele de impozitare care au fost adoptate sau în mare măsură adoptate până la data bilanțului.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 125/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > (t) Măsurarea datoriilor financiare
> **Context:** Text narativ – Note la situațiile financiare individuale neauditate la 30.09.2025.

## Impozitul pe venit amânat

Impozitul amânat este recunoscut în ceea ce privește diferențele temporare dintre valorile contabile ale activelor și datoriilor în scopuri de raportare financiară și sumele utilizate în scopuri de impozitare.

Impozitul amânat nu este recunoscut pentru:

a) Diferențele temporare privind recunoașterea inițială a activelor și datoriilor într-o tranzacție care:
- nu este o combinare de întreprinderi; și
- la momentul tranzacției nu afectează nici contabilitatea, nici profitul sau pierderea impozabilă și (ii) nu dă naștere la diferențe temporare egale impozabile și deductibile;

b) Diferențele temporare legate de investițiile în filiale, asociate și acorduri comune în măsura în care Societatea este capabil să controleze momentul inversării diferențelor temporare și este probabil ca acestea să nu se inverseze în viitorul previzibil; și

c) Diferențe temporare impozabile apărute la recunoașterea inițială a fondului comercial.

Creanțele privind impozitul amânat sunt recunoscute pentru pierderi fiscale neutilizate, credite fiscale neutilizate și diferențe temporare deductibile în măsura în care este probabil ca profituri impozabile viitoare să fie disponibile pentru care acestea să poată fi utilizate. Profiturile impozabile viitoare sunt determinate pe baza inversării diferențelor temporare impozabile relevante. Dacă valoarea diferențelor temporare impozabile este insuficientă pentru a recunoaște în totalitate un activ de impozit amânat, atunci sunt luate în considerare profiturile impozabile viitoare, ajustate pentru reluările diferențelor temporare existente. Creanțele privind impozitul amânat sunt revizuite la fiecare dată de raportare și sunt reduse în măsura în care nu mai este probabil ca beneficiul fiscal aferent să fie realizat; astfel de reduceri sunt inversate atunci când probabilitatea unor profituri impozabile viitoare se îmbunătățește. Evaluarea impozitului amânat reflectă consecințele fiscale care ar urma din modul în care Societatea se așteaptă, la data de raportare, să recupereze sau să deconteze valoarea contabilă a activelor și datoriilor sale. În acest scop, valoarea

<!-- PAGE 125 -->
contabilă a investiției imobiliare măsurată la valoarea justă se presupune a fi recuperată prin vânzare, iar Societatea nu a respins această prezumție.

Activele și pasivele privind impozitul amânat sunt compensate numai dacă sunt îndeplinite anumite criterii.

## (q) Plată pe bază de acțiuni

Valoarea justă la data acordării a aranjamentelor de plată pe bază de acțiuni decontate prin acțiuni acordate angajaților este, în general, recunoscută ca o cheltuială, cu o creștere corespunzătoare a capitalurilor proprii, pe perioada de atribuire a premiilor. Suma recunoscută ca cheltuială este ajustată pentru a reflecta numărul de premii pentru care se așteaptă să fie îndeplinite condițiile de performanță aferente serviciului și non-piată, astfel încât suma recunoscută în cele din urmă se bazează pe numărul de premii care îndeplinesc condițiile de performanță aferente serviciului și non-piată la data de maturizare.

## (r) Parte afiliată

Părțile sunt considerate afiliate atunci când una dintre părți, fie prin proprietate, drepturi contractuale, relație de familie sau altfel, are capacitatea de a controla sau influența în mod semnificativ cealaltă parte, direct sau indirect. Părțile afiliate includ persoane fizice care sunt proprietari principali, personalul cheie de conducere al filialelor Companiei și membrii Consiliului de Administrație și membrii familiilor acestora, precum și orice companie care este parte afiliată entităților Companiei.

## (s) Măsurarea activelor financiare

La recunoașterea inițială, un activ financiar este clasificat ca fiind evaluat ulterior la: costul amortizat; FVOCI – investiții în datorii; FVOCI – investiție în capitaluri proprii; sau FVTPL.

Activele financiare nu sunt reclasificate ulterior recunoașterii lor inițiale, cu excepția cazului în care Societatea își schimbă modelul de afaceri pentru gestionarea activelor financiare, caz în care toate activele financiare afectate sunt reclasificate în prima zi a primei perioade de raportare după modificarea modelului de afaceri.

## (t) Măsurarea datoriilor financiare

Datoriile financiare sunt evaluate la costul amortizat sau FVTPL. O datorie financiară este măsurată la FVTPL dacă este clasificată ca deținută pentru tranzacționare, este un instrument derivat sau este desemnată ca atare la recunoașterea inițială. Datoriile financiare la FVTPL sunt măsurate la valoarea justă, iar câștigurile și pierderile nete, inclusiv orice cheltuială cu dobânzile, sunt recunoscute în profit sau pierdere. Alte datorii financiare sunt ulterior evaluate la cost amortizat conform metodei dobânzii efective. Cheltuielile cu dobânzile și câștigurile și pierderile valutare sunt recunoscute în profit sau pierdere. Orice câștig sau pierdere la derecunoaștere este, de asemenea, recunoscut în profit sau pierdere.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 126/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > (i) Evaluarea la valoarea justă și procesele de evaluare
> **Context:** Text narativ – Note la situațiile financiare individuale neauditate la 30.09.2025.

## 6. RAȚIONAMENTE CONTABILE RELEVANTE ȘI SURSE CHEIE PENTRU INCERTITUDINEA DE ESTIMARE

În aplicarea politicilor contabile ale Societății, care sunt descrise în Nota 5, administratorilor li se cere să emită raționamente (altele decât cele care implică estimări) care au un impact semnificativ asupra sumelor recunoscute și să facă estimări și ipoteze cu privire la valorile contabile ale activelor și pasivelor care nu sunt ușor evidente din alte surse. Estimările și ipotezele asociate se bazează pe experiența istorică și pe alți factori relevanți.

<!-- PAGE 126 -->
Rezultatele reale pot diferi de aceste estimări. Estimările și ipotezele subiacente sunt revizuite în mod continuu. Revizuirile estimărilor contabile sunt recunoscute în perioada în care estimarea este revizuită dacă revizuirea afectează numai acea perioadă, sau în perioada revizuirii și perioadele viitoare dacă revizuirea afectează atât perioadele curente, cât și perioadele viitoare.

## (i) Evaluarea la valoarea justă și procesele de evaluare

Societatea a obținut un raport emis de Colliers Valuation and Advisory S.R.L. care la 31 decembrie 2024 stabilește valorile de piață estimate pentru investițiile imobiliare și proprietățile dezvoltate pentru vânzare în starea lor actuală. Colliers este o societate independentă specializată în domeniul evaluării, care deține calificarea profesională relevantă recunoscută și experiență recentă în ceea ce privește amplasările și categoriile proprietăților evaluate. Evaluarea s-a bazat pe ipoteza privind cea mai bună utilizare a fiecărei proprietăți de către un terț dezvoltator.

Pe piața din România, valorile efective ale tranzacțiilor imobiliare nu sunt publice și nu există un volum mare de tranzacții pe loturi mari de teren. Prin urmare, metoda comparării vânzărilor are limitări inerente, fiind nevoie de un nivel semnificativ de judecată pentru a fi aplicată.

Activele imobilizate sunt evaluate în principal utilizând abordarea comparației vânzărilor. Ipotezele principale care stau la baza valorii de piață a grupurilor de active imobilizate sunt:

- selectarea terenurilor comparabile cu scopul de a determina „prețul ofertat” considerat ca bază pentru a forma un preț orientativ;
- valoarea ajustărilor care trebuie aplicate în raport cu prețul ofertat pentru a reflecta prețurile tranzacțiilor și diferențele în ceea ce privește amplasarea și starea inclusiv stadiul disputelor legale descrise în Nota 23.

Evaluarea este foarte sensibilă la aceste variabile, iar ajustările acestor date de intrare ar avea un impact direct asupra evaluării rezultate.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 127-128/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > (iv) Alocarea costurilor
> **Context:** Text narativ – Note la situațiile financiare individuale neauditate la 30.09.2025.

## (ii) Transferul de active la investițiile imobiliare cât și de la investițiile imobiliare

IAS 40 (investiții imobiliare) pretinde că transferurile de la și către investiții imobiliare să fie evidențiate printr-o schimbare a utilizării. Condițiile care indică o modificare a utilizării sunt judecate, iar tratamentul poate avea un impact semnificativ asupra situațiilor financiare, deoarece investițiile imobiliare sunt înregistrate la valoarea justă și stocurile sunt înregistrate la cost.

- Pentru terenurile Ghencea și Barbu Văcărescu, conducerea a evaluat criteriile de recunoaștere și clasificare conform IAS40 și a concluzionat că terenurile respective ar trebui să rămână clasificate drept investiții imobiliare până la luarea deciziei de modificare a utilizării. În prezent există diverse inițiative întreprinse pentru a spori valoarea acelor active (inclusiv concepte de proiect și inițiative de obținere a autorizațiilor de construire, care sunt afectate de incertitudini politice), dar la 30 septembrie 2025 și până la data aprobării prezentelor situații financiare nu a fost luată nicio decizie fermă și formală de către Companie cu privire la utilizarea efectivă a acelor terenuri; în consecință, aceste active sunt clasificate drept investiții imobiliare la 30 septembrie 2025 (la fel la 31 decembrie 2024) și au continuat să fie înregistrate la valoarea justă la data bilanțului.
- Pentru o porțiune din terenul Greenfield constând în terenuri vacante, Managementul a evaluat criteriile de recunoaștere și clasificare conform IAS40 și a concluzionat că terenurile respective ar trebui să rămână clasificate drept investiții imobiliare până când se va lua o decizie de schimbare a

<!-- PAGE 127 -->
utilizării. Conducerea nu a planificat nicio dezvoltare potențială în următorii 3-4 ani de la data bilanțului și există mai multe scenarii disponibile. Ca atare, având în vedere că există încă o utilizare nedeterminată și că Societatea continuă să dețină terenurile respective pentru apreciere viitoare, în conformitate cu prevederile IAS40, acestea continuă să fie contabilizate la valoarea justă în cadrul investițiilor imobiliare.

- Societatea a încheiat contracte de închiriere pentru anumite apartamente. Conducerea a evaluat criteriile de clasificare în conformitate cu IAS40 și IAS2 și a concluzionat că acele apartamente ar trebui să fie în continuare clasificate ca stocuri, având în vedere că unitățile sunt disponibile pentru vânzare, iar activitatea de închiriere se desfășoară pentru a optimiza fluxurile de numerar pe termen scurt.

Dacă s-ar fi aplicat judecăți diferite în determinarea schimbării de utilizare a bunurilor, situațiile financiare ar fi putut fi semnificativ diferite ca urmare a abordării de metode diferite de evaluare a stocurilor și a investițiilor imobiliare.

## (iii) Aspecte juridice

Conducerea Societății analizează periodic situația tuturor litigiilor aflate în derulare și, după consultarea Consiliului de administrație, decide asupra necesității recunoașterii provizioanelor referitoare la sumele implicate sau la prezentarea lor în situațiile financiare individuale. Aspectele juridice cheie sunt prezentate la Nota 23.

## (iv) Alocarea costurilor

Pentru a determina profitul pe care Societatea ar trebui să-l recunoască din evoluțiile sale într-o anumită perioadă, Societatea trebuie să aloce costurile de dezvoltare la nivelul întregului site între unitățile vândute în anul curent și care urmează să fie vândute în anii următori. Practica industriei variază în ceea ce privește metodele utilizate și în efectuarea acestor evaluări există un grad de incertitudine inerentă. Proiectele viitoare cărora le sunt alocate costuri sunt doar cele a căror dezvoltare este sigură – adică terenul este deja inclus în stoc. Dacă există o schimbare în planurile de dezvoltare viitoare față de cele anticipate în prezent, atunci rezultatul ar fi fluctuații în recunoașterea costurilor și profitului pe diferite faze ale proiectului.

## (v) Ciclul de exploatare

Ciclul de exploatare al Companiei este determinat pe baza naturii activităților sale de afaceri. Conducerea a exercitat o rațiune semnificativă în definirea ciclului de exploatare, care are un impact asupra clasificării activelor ca fiind curente sau necurente.

Raționament: Ciclul de exploatare este considerat a fi perioada dintre achiziția activelor pentru prelucrare și recunoașterea venitului. Pentru Societate, această perioadă este estimată la 4 ani.

Incertitudinea estimării: Determinarea ciclului de exploatare implică ipoteze cu privire la durata proceselor de producție, ratele de rotație a stocurilor și momentul încasării creanțelor. Modificările acestor ipoteze ar putea afecta în mod semnificativ clasificarea activelor.

Impact: Dacă ciclul de exploatare ar fi reevaluat pentru a fi mai lung/mai scurt de 4 ani, anumite active ar fi reclasificate ca active curente/imobilizate, ceea ce ar putea afecta ratele de lichiditate și alți indicatori financiari.

<!-- PAGE 128 -->

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 129/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > Instrumente legate contractual (CLI) și caracteristici fără recurs
> **Context:** Enumerare/Listă – Note la situațiile financiare individuale neauditate la 30.09.2025.

# 7. ADOPTAREA STANDARDELOR INTERNAȚIONALE DE RAPORTARE FINANCIARĂ NOI ȘI REVIZUITE

A) Modificări ale politicilor contabile și ale informațiilor care trebuie prezentate.

- IAS 1 Prezentarea situațiilor financiare: Clasificarea datoriilor în datorii curente sau datorii pe termen lung (amendamente)

Amendamentele sunt efective pentru perioadele anuale de raportare care încep la sau după 1 ianuarie 2024, cu aplicarea anterioară permisă și vor trebui aplicate retroactiv în conformitate cu IAS 8. Obiectivul modificărilor este de a clarifica principiile din IAS 1 pentru clasificarea datoriilor ca fiind curente sau pe termen lung. Conducerea a evaluat că modificările nu vor avea un impact semnificativ asupra situațiilor financiare ale Societății.

- IFRS 16 Contracte de leasing: Datoria care decurge din contractele de leasing într-o tranzacție de vânzare și leaseback (amendamente)

Amendamentele intră în vigoare pentru perioadele anuale de raportare care încep la sau după 1 ianuarie 2024, cu aplicarea anterioară permisă. Conducerea a evaluat că modificările nu vor avea un impact semnificativ asupra situațiilor financiare ale Societății.

- IAS 7 Situația fluxurilor de numerar și IFRS 7 Prezentarea instrumentelor financiare - Acorduri de finanțare a furnizorilor (amendamente). Amendamentele intră în vigoare pentru perioadele anuale de raportare care încep la sau după 1 ianuarie 2024, cu aplicarea anterioară permisă. Conducerea a evaluat că amendamentele nu vor avea un impact semnificativ asupra situațiilor financiare ale Societății.

B) Standardele/amendamentele care nu sunt încă în vigoare, dar au fost aprobate de Uniunea Europeană.

- Amendamente la IFRS 9 și IFRS 7 Amendamente la Clasificarea și Evaluarea Instrumentelor Financiare: Decontarea datoriilor prin sisteme de plăți electronice.

A existat o diversitate în practică în ceea ce privește momentul recunoașterii și derecunoașterii activelor financiare și a datoriilor financiare, în special atunci când acestea sunt decontate folosind sistemul de plăți electronice. Amendamentele la IFRS 9 clarifică momentul în care un activ financiar sau o datorie financiară este recunoscută și derecunoscută. Conform modificărilor, o companie își derecunoaște, în general, datoriile comerciale la data decontării. În mod normal, aceasta este data la care plata este finalizată.

Modificările prevăd, de asemenea, o excepție opțională, care permite companiei să-și derecunoască plățile comerciale mai devreme decât data decontării, eventual la data la care plata este inițiată și nu poate fi anulată. Excepția este disponibilă atunci când compania utilizează un sistem de plată electronică care îndeplinește toate criteriile următoarele:

- nicio capacitate practică de a retrage, opri sau anula instrucțiunea de plată;
- lipsa capacității practice de a accesa numerarul care urmează să fie utilizat pentru decontare ca urmare a instrucțiunii de plată; și
- riscul de decontare asociat sistemului de plată electronică este nesemnificativ.

Companiile pot alege să aplice excepția pentru plățile electronice, sistem cu sistem.

Clasificarea activelor financiare cu caracteristici legate de ESG

<!-- PAGE 129 -->
Conform IFRS 9, nu era clar dacă fluxurile de numerar contractuale ale unor active financiare cu caracteristici legate de ESG reprezentau SPPI, care este o condiție pentru evaluarea la cost amortizat. Acest lucru ar fi putut duce la evaluarea activelor financiare cu caracteristici legate de ESG la valoarea justă prin contul de profit sau pierdere.

Amendamentele introduc un test SPPI suplimentar pentru activele financiare cu caracteristici contingente care nu sunt legate direct de o modificare a riscurilor sau costurilor de bază ale creditării – de ex. unde fluxurile de numerar se modifică în funcție de măsura în care împrumutatul îndeplinește un obiectiv ESG specificat în contractul de împrumut.

Conform modificărilor, anumite active financiare, inclusiv cele cu caracteristici legate de ESG, ar putea îndeplini acum criteriul SPPI, cu condiția ca fluxurile lor de numerar să nu fie semnificativ diferite de un activ financiar identic fără o astfel de caracteristică.

Amendamentele includ, de asemenea, informații suplimentare pentru toate activele și datoriile financiare care au anumite caracteristici contingente care:

- nu au legătură directă cu o modificare a riscurilor sau costurilor de bază ale creditării; și
- nu sunt evaluate la valoarea justă prin profit sau pierdere.

## Instrumente legate contractual (CLI) și caracteristici fără recurs

Amendamentele clarifică caracteristicile cheie ale CLI și modul în care acestea diferă de activele financiare cu caracteristici fără recurs. Amendamentele includ, de asemenea, factori pe care o companie trebuie să-i ia în considerare atunci când evaluează fluxurile de numerar care stau la baza unui activ financiar cu caracteristici fără recurs (testul „look through”).

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 130-131/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > Prezentări privind investițiile în instrumente de capitaluri proprii
> **Context:** Enumerare/Listă – Note la situațiile financiare individuale neauditate la 30.09.2025.

## Prezentări privind investițiile în instrumente de capitaluri proprii

Amendamentele necesită prezentări suplimentare pentru investițiile în instrumente de capitaluri proprii care sunt măsurate la valoarea justă, cu câștigurile sau pierderile prezentate în alte elemente ale rezultatului global (FVOCI).

Societatea intenționează să aplice modificările începând cu 1 ianuarie 2026.

- Amendamente la IFRS 9 și IFRS 7 Contracte care fac referire la energia electrică dependentă de natură

Amendamentele permit ca contractele de energie electrică dependentă de natură, care sunt uneori denumite contracte de achiziție de energie din surse regenerabile (PPA), să fie reflectate mai bine în situațiile financiare. Amendamentele:

- Clarificarea aplicării scutirii pentru utilizare proprie la aceste contracte.
- Modificarea cerințelor contabilității de acoperire împotriva riscurilor pentru a permite ca contractele de energie electrică din surse regenerabile de energie dependente de natură să fie utilizate ca instrument de acoperire, dacă sunt îndeplinite anumite condiții.

Introduc cerințe suplimentare de prezentare pentru a permite investitorilor să înțeleagă impactul acestor contracte asupra performanței financiare a unei companii și a fluxului de numerar viitor. În prezent, Societatea nu utilizează nicio sursă de energie regenerabilă, dar intenționează să o facă în viitor, prin urmare intenționează să evalueze impactul modificărilor asupra situațiilor financiare și să aplice noul standard, dacă este cazul, începând cu 1 ianuarie 2026.

- IFRS 18 Prezentarea și prezentarea în situațiile financiare

IFRS 18 înlocuiește IAS 1 Prezentarea situațiilor financiare. Modificările majore ale cerințelor sunt rezumate mai jos.

<!-- PAGE 130 -->
O situație mai structurată a profitului sau pierderii

IFRS 18 introduce subtotaluri definite recent „profit din exploatare” și „profit sau pierdere înainte de finanțare și impozit pe profit” și o cerință ca toate veniturile și cheltuielile să fie alocate între trei noi categorii distincte, bazate pe principalele activități comerciale ale unei companii: exploatare, investiții și finanțare.

Conform IFRS 18, companiile nu mai au voie să prezinte cheltuielile de exploatare doar în note. O companie prezintă cheltuielile de funcționare într-un mod care oferă „cel mai util rezumat structurat” al cheltuielilor sale prin:

- natură;
- funcție; sau
- folosind o prezentare mixtă.

Dacă orice cheltuieli de exploatare sunt prezentate pe funcție, atunci se aplică noi prezentări.

MPM – Prezentate și supuse auditului

IFRS 18 cere, de asemenea, ca unele măsuri „non-GAAP” să fie raportate în situațiile financiare. Acesta introduce o definiție restrânsă pentru Măsurile de performanță a managementului („MPM”), care impune ca acestea să fie:

- un subtotal de venituri și cheltuieli;
- utilizate în comunicări publice în afara situațiilor financiare; și
- reflectarea viziunii conducerii asupra performanței financiare.

Pentru fiecare MPM prezentat, companiile trebuie să explice într-o singură notă la situațiile financiare de ce măsură furnizează informații utile, cum este calculată și să o reconcilieze cu o sumă determinată conform Standardelor de Contabilitate IFRS.

Dezagregare mai mare a informațiilor

Noul standard include îndrumări îmbunătățite cu privire la modul în care companiile grupează informațiile în situațiile financiare. Aceasta include îndrumări privind măsura în care informațiile sunt incluse în situațiile financiare primare sau sunt dezagregate în continuare în note.

Companiile sunt descurajate să eticheteze articolele drept „altele” și li se cere să prezinte mai multe informații dacă continuă să facă acest lucru.

Alte modificări aplicabile situațiilor financiare primare

IFRS 18 stabilește profitul din exploatare ca punct de plecare pentru metoda indirectă de prezentare a fluxurilor de numerar din activitățile de exploatare și elimină opțiunea de clasificare a fluxurilor de numerar ale dobânzilor și dividendelor ca activități operaționale în situația fluxurilor de numerar (acest lucru diferă pentru companiile cu activități comerciale principale specificate). De asemenea, necesită ca fondul comercial să fie prezentat pe un nou rând în bilanț.

<!-- PAGE 131 -->

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 132-135/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > Tranzitia
> **Context:** Tabel financiar – Note la situațiile financiare individuale neauditate la 30.09.2025.

# Tranzitia

În situațiile sale financiare anuale întocmite pentru perioada în care noul standard este aplicat pentru prima dată, o entitate trebuie să prezinte, pentru perioada comparativă imediat anterioară acelei perioade, o reconciliere pentru fiecare element de pe rând din situația profitului sau pierderii între:

- sumele retratate prezentate aplicând IFRS 18; și
- sumele prezentate anterior aplicând IAS 1.

Compania intenționează să aplice noul standard începând cu 1 ianuarie 2027.

- IFRS 19 Filiale fără răspundere publică: prezentări de informații

IFRS 19 permite filialelor eligibile să aplice Standardele de Contabilitate IFRS cu cerințele de prezentare reduse ale IFRS 19.

O filială poate alege să aplice noul standard în situațiile sale financiare consolidate, separate sau individuale, cu condiția ca, la data de raportare:

- să nu aibă răspundere publică;
- societatea-mamă să întocmească situații financiare consolidate în conformitate cu Standardele de contabilitate IFRS.

O filială care aplică IFRS 19 trebuie să precizeze în mod clar în declarația sa explicită și fără rezerve de conformitate cu Standardele de Contabilitate IFRS că IFRS 19 a fost adoptat.

Conducerea a evaluat că modificările nu vor avea un impact semnificativ asupra situațiilor financiare ale Societății.

- Îmbunătățiri anuale ale standardelor IFRS – Volumul 11

În acest volum de îmbunătățiri, IASB aduce modificări minore la IFRS 9 Instrumente financiare și la alte patru standarde contabile. Modificările la IFRS 9 se referă la:

- un conflict între IFRS 9 și IFRS 15 Venituri din contracte cu clienții cu privire la evaluarea inițială a creanțelor comerciale; și
- cum un locatar contabilizează derecunoașterea unei datorii de leasing în conformitate cu punctul 23 din IFRS 9.

Modificările la IFRS 9 impun companiilor să evalueze inițial o creanță comercială fără o componentă de finanțare semnificativă la valoarea determinată prin aplicarea IFRS 15. Ele clarifică, de asemenea, că atunci când datoriile de leasing sunt derecunoscute conform IFRS 9, diferența dintre valoarea contabilă și contraprestația plătită este recunoscută în profit sau pierdere. Societatea intenționează să aplice modificările începând cu 1 ianuarie 2026.

- Amendamente la IFRS 10 și IAS 28: Vânzare sau aport de active între un investitor și entitatea asociată sau asociere în participație

Amendamentele clarifică faptul că, într-o tranzacție care implică o asociere sau o asociere în participație, gradul de recunoaștere a câștigului sau pierderii depinde de măsura în care activele vândute sau aduse constituie o întreprindere, astfel încât:

un câștig sau o pierdere sunt recunoscute în întregime atunci când o tranzacție între un investitor și entitatea asociată sau asocierea în participație implică transferul unui activ sau active care constituie o

<!-- PAGE 132 -->
Întreprindere (indiferent dacă sunt încorporate într-o filială sau nu), în timp ce un câștig sau o pierdere sunt recunoscute parțial atunci când o tranzacție între un investitor și entitatea asociată sau asocierea în participație implică active care nu constituie o întreprindere, chiar dacă aceste active sunt încorporate într-o filială. Conducerea a evaluat că modificările nu vor avea un impact semnificativ asupra situațiilor financiare ale Societății.

<!-- PAGE 133 -->
8. IMOBILIZĂRI CORPORALE

<table><tr><th></th><th>Terenuri și clădiri</th><th>Mașini, echipamente și mijloace de transport</th><th>Mobilier și instalații</th><th>Active aflate în construcție</th><th>Total</th></tr><tr><td>Cost / evaluare</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Sold la 1 ianuarie 2025</td><td>40.062</td><td>11.594</td><td>2.137</td><td>2.888</td><td>56.681</td></tr><tr><td>Achiziții</td><td>-</td><td>3.860</td><td>63</td><td>(817)</td><td>3.106</td></tr><tr><td>Transferuri</td><td>(1.662)</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>(1.662)</td></tr><tr><td>Cedări</td><td>(3)</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>(3)</td></tr><tr><td>Sold la 30 septembrie 2025</td><td>38.397</td><td>15.454</td><td>2.200</td><td>2.071</td><td>58.122</td></tr><tr><td>Amortizare cumulată și pierderi din depreciere cumulate</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Sold la 1 ianuarie 2025</td><td>6.892</td><td>2.292</td><td>861</td><td>-</td><td>9.537</td></tr><tr><td>Amortizarea în cursul anului</td><td>774</td><td>1.279</td><td>227</td><td>-</td><td>2.280</td></tr><tr><td>Transferuri</td><td>(1.659)</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>(1.659)</td></tr><tr><td>Amortizarea acumulată a cedărilor</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Sold la 30 septembrie 2025</td><td>6.007</td><td>3.571</td><td>1.088</td><td>-</td><td>10.158</td></tr><tr><td>Valori contabile</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>La 1 ianuarie 2025</td><td>33.170</td><td>9.809</td><td>1.276</td><td>2.888</td><td>47.144</td></tr><tr><td>La 30 septembrie 2025</td><td>32.390</td><td>11.882</td><td>1.112</td><td>2.071</td><td>47.964</td></tr></table>

<!-- PAGE 134 -->
Reconcilierea valorii contabile a imobilizărilor corporale

<table><tr><th></th><th>Terenuri și clădiri</th><th>Mașini, echipamente și mijloace de transport</th><th>Mobilier și instalații</th><th>Active aflate în construcție</th><th>Total</th></tr><tr><td>Cost / evaluare</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Sold la 1 ianuarie 2024</td><td>40.457</td><td>2.577</td><td>1.688</td><td>3.268</td><td>47.989</td></tr><tr><td>Achiziții</td><td>-</td><td>512</td><td>449</td><td>-</td><td>961</td></tr><tr><td>Transferuri</td><td>(261)</td><td>8.673</td><td>-</td><td>(379)</td><td>8.033</td></tr><tr><td>Cedări</td><td>(134)</td><td>(169)</td><td>-</td><td>-</td><td>(303)</td></tr><tr><td>Sold la 31 decembrie 2024</td><td>40.062</td><td>11.594</td><td>2.137</td><td>2.888</td><td>56.681</td></tr><tr><td>Amortizare cumulată și pierderi din depreciere cumulate</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Sold la 1 ianuarie 2024</td><td>9.810</td><td>1.496</td><td>580</td><td>-</td><td>11.886</td></tr><tr><td>Amortizarea în cursul anului</td><td>1.275</td><td>398</td><td>281</td><td>-</td><td>1.954</td></tr><tr><td>Transferuri</td><td>(2.207)</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>(2.207)</td></tr><tr><td>Amortizarea acumulată a cedărilor</td><td>(1.987)</td><td>398</td><td>-</td><td>-</td><td>(2.097)</td></tr><tr><td>Sold la 31 decembrie 2024</td><td>6.892</td><td>1.785</td><td>861</td><td>-</td><td>9.537</td></tr><tr><td>Valori contabile</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>La 1 ianuarie 2024</td><td>30.646</td><td>1.081</td><td>1.108</td><td>3.268</td><td>36.102</td></tr><tr><td>La 31 decembrie 2024</td><td>33.170</td><td>9.809</td><td>1.276</td><td>2.888</td><td>47.144</td></tr></table>

<!-- PAGE 135 -->

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 136/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > 10. PROIECTE VIITOARE
> **Context:** Tabel financiar – Note la situațiile financiare individuale neauditate la 30.09.2025.

## Terenuri și clădiri:

Cedarea de terenuri și clădiri este reprezentată în principal de vânzarea unui teren de infrastructură în cadrul unui proiect rezidențial anterior în valoare totală de 1.662 mii lei.

Metoda de amortizare utilizată a fost metoda liniară.

## Active gajate:

La 30 iunie 2025, PPE în valoare totală de 13.425 mii lei erau gajate ca titluri de valoare pentru împrumuturi bancare, reprezentând terenuri și clădiri (31 decembrie 2024: 36.667 mii lei). Scăderea semnificativă este datorată faptului că în februarie 2025, Impact Developer & Contractor SA a închis creditul de la OTP Bank, și a eliberat de ipotecă toate activele gajate corespunzătoare. Pentru mai multe detalii despre creditul bancar, a se vedea Nota 16 Împrumuturi bancare.

## 9. INVESTIȚII IMOBILIARE

### Reconcilierea valorii contabile a investițiilor imobiliare

<table><tr><td></td><td>30 sep 2025</td><td>31 dec 2024</td></tr><tr><td>Sold la 1 ianuarie</td><td>754.571</td><td>726.852</td></tr><tr><td>Intrări prin achiziție</td><td>8.898</td><td>2.763</td></tr><tr><td>Intrări (Transfer din stocuri/PPE)</td><td>-</td><td>(3.549)</td></tr><tr><td>Ieșiri (reclasificări - stocuri/PPE)</td><td>(206.532)</td><td>-</td></tr><tr><td>Ajustări de valoare</td><td>-</td><td>(1.041)</td></tr><tr><td>Modificări ale valorii juste în timpul exercițiului financiar</td><td>30.800</td><td>29.545</td></tr><tr><td>Sold la 30 septembrie</td><td>587.737</td><td>754.571</td></tr></table>

Investițiile imobiliare cuprind în principal terenuri deținute în scopul aprecierii capitalului sau terenuri cu utilizare viitoare nedeterminată.

Intrările se referă în principal la servicii de arhitectură pentru investiții imobiliare în curs de dezvoltare – proiect Aria Verdi situat pe Bd. Barbu Văcărescu.

Per total, valoarea justă a terenurilor prezentate drept investiții imobiliare, precum și a clădirilor a crescut la sfârșitul lunii septembrie 2025, cu 30.800 mii lei, în urma reevaluării efectuate de evaluatorul extern, Colliers Valuation and Advisory S.R.L., în valoare de 26.175 mii lei și costurile lucrărilor de proiectare și autorizațiilor aferente proiectului care urmează să fie dezvoltat pe terenul situat în Bd. Barbu Văcărescu în valoare de 4.625 mii RON.

De asemenea, un teren în valoare totală de RON 206.532, localizat în Bulevardul Barbu Văcărescu a fost transferat din investiții imobiliare în stocuri. Acest transfer a rezultat în urma obținerii autorizației de construire pentru proiectul Aria Verdi în iulie 2025 și decizia managementului de a demara proiectul. Transferul s-a realizat în conformitate cu politica internă a companiei de clasificare a investițiilor imobiliare și în linie cu standardele IFRS.

Pentru anul 2025, Societatea a obținut venituri din chirii din investiții imobiliare (Greenfield Plaza) în valoare totală de 2.931 mii lei. Cheltuielile de exploatare aferente investiției imobiliare care au generat venituri din chirie sunt recuperate prin comisioane de servicii de la chiriași. Nu au fost înregistrate cheltuieli de exploatare pentru investiții imobiliare care nu au generat venituri din chirii.

<!-- PAGE 136 -->
Conducerea Societății analizează anual, la data bilanțului, condițiile de piață la acele momente de timp pentru a decide cea mai bună utilizare a terenului, și anume dacă acesta va fi folosit pentru a construi pentru a vinde sau pentru a construi pentru a închiria.

Având în vedere criteriile de clasificare conform IAS40 și așa cum este detaliat în nota 6 ii – Raționamente contabile critice (transferul de active atât din cât și către investiții imobiliare), societatea consideră că la sfârșitul anului 2024 existau dovezi suficiente ca utilizarea viitoare a terenului este incertă și, astfel, terenul trebuie clasificat ca și investiții și nu ca stocuri, în conformitate cu prevederile IAS 40 privind “terenurile deținute pentru o utilizare viitoare în prezent nedeterminată”.

Detalii despre aspectele juridice legate de terenuri în Nota 23.

# 10. PROIECTE VIITOARE

Compania își desfășoară activitatea într-o industrie în care produsele finite durează mult timp pentru a se finaliza, prin urmare, conducerea a evaluat ciclul normal de exploatare al activității sale la 4 ani. Ca atare, stocurile, care urmează să fie transformat în venituri în mai puțin de 4 ani de la data raportării, sunt considerate stocuri pe termen scurt, în timp ce restul sunt clasificate drept proiecte de viitoare.

<table><tr><td></td><td>30-Sep-25</td><td>31-Dec-24</td></tr><tr><td>Greenfield Băneasa</td><td>36.363</td><td>31.293</td></tr><tr><td>Boreal Plus Constanța</td><td>4.147</td><td>-</td></tr><tr><td></td><td>40.510</td><td>31.293</td></tr></table>

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 137/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > 11. STOCURI
> **Context:** Tabel financiar – Note la situațiile financiare individuale neauditate la 30.09.2025.

# 11. STOCURI

<table><tr><td></td><td>30-Sep-25</td><td>31-Dec-24</td></tr><tr><td>Produse finite și alte bunuri destinate vânzării</td><td>182.092</td><td>250.574</td></tr><tr><td>Proiecte rezidențiale în curs de dezvoltare:</td><td></td><td></td></tr><tr><td>Terenuri destinate proiectelor în construcție</td><td>32.717</td><td>35.383</td></tr><tr><td>Costuri de dezvoltare și construcție</td><td>79.602</td><td>85.201</td></tr><tr><td></td><td>294.411</td><td>371.159</td></tr><tr><td>Stocurile sunt reprezentate de:</td><td></td><td></td></tr><tr><td></td><td>30-Sep-25</td><td>31-Dec-24</td></tr><tr><td>Proiect rezidențial Greenfield</td><td>254.942</td><td>317.324</td></tr><tr><td>Teren și proiect Constanța</td><td>39.469</td><td>53.835</td></tr><tr><td>Alte stocuri</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td></td><td>294.411</td><td>371.158</td></tr></table>

Estimările conducerii privind stocurile care urmează să fie realizate în mai puțin de 12 luni, precum și în mai mult de 12 luni de la data de raportare (30 septembrie 2025) sunt prezentate mai jos:

<table><tr><td></td><td>A se realiza în 12 luni</td><td>A se realiza în mai mult de 12 luni</td></tr><tr><td>Proiectul rezidențial Greenfield</td><td>122.585</td><td>132.357</td></tr><tr><td>Teren și proiect Constanța</td><td>33.196</td><td>6.273</td></tr><tr><td>Total</td><td>155.781</td><td>138.630</td></tr></table>

<!-- PAGE 137 -->
Din totalul de 294.411 mii RON din Greenfield Băneasa, un total de 122.585 RON urmează să fie realizat în termen de 12 luni, pe baza estimărilor conducerii privind unitățile rezidențiale care urmează să fie vândute. În ceea ce privește proiectul Constanța, 33.196 mii lei reprezintă valoarea stocurilor estimate a fi realizate în următoarele 12 luni.

Terenurile cu o valoare contabilă de 32.717 mii lei la 30 septembrie 2025 (31 decembrie 2024: 35.383 mii lei) constau în terenuri deținute de Societate pentru dezvoltarea de noi proprietăți rezidențiale și infrastructură, în București, precum și terenuri pe care Societatea intenționează să le valorifice prin vânzare directă.

Proprietățile imobiliare finalizate cu o valoare contabilă de 182.092 mii lei la 30 septembrie 2025 (31 decembrie 2024: 250.574 mii lei) se referă în totalitate la apartamente deținute spre vânzare de către Societate.

Costul stocurilor vândute recunoscut în timpul perioadei de raportare este 87.795 mii lei (91 2024: 19.755 mii lei).

Valoarea contabilă la 30 sept 2025 a stocurilor gajate este de 63.920 mii lei (la 31 decembrie 2024: 377.963 mii lei). Scăderea semnificativă se datorează faptului că în februarie 2025 Impact Developer & Contractor SA a închis creditul de la OTP Bank, și a eliberat de ipotecă toate activele gajate corespunzătoare. Pentru mai multe detalii despre creditul bancar, a se vedea Nota 16 Împrumuturi bancare.

Conform prevederilor IAS23, costul aferent împrumuturilor generale a fost capitalizat în valoarea activelor eligibile utilizând o rată medie ponderată. Niciun proiect nu a fost eligibil pentru capitalizarea costului aferent împrumuturilor în 2025 sau în 2024.

Mai multe detalii despre creditele Societății sunt prezentate în Nota 16.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 138-139/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > 12. ACTIVE FINANCIARE
> **Context:** Tabel financiar – Note la situațiile financiare individuale neauditate la 30.09.2025.

## 12. ACTIVE FINANCIARE

<table><tr><td></td><td>30 septembrie 2025</td><td>31 decembrie 2024</td></tr><tr><td>Interese în entități afiliate și asociații</td><td>234.188</td><td>47.474</td></tr><tr><td>Provizioane pentru deprecierea intereselor în entitățile afiliate și asociații</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td></td><td>234.188</td><td>47.474</td></tr></table>

Societatea deține acțiuni în următoarele subsidiare și asociații:

<table><tr><td rowspan="2"></td><td colspan="4">30 septembrie 2025</td></tr><tr><td>Procent deținere</td><td>Valoarea brută</td><td>Depreciere</td><td>Valoare contabilă</td></tr><tr><td>Spatzioo Management</td><td>6,23%</td><td>5.945</td><td>-</td><td>5.945</td></tr><tr><td>Clearline Development and Management</td><td>100%</td><td>1</td><td>-</td><td>1</td></tr><tr><td>Bergamot Developments</td><td>100%</td><td>6.770</td><td>-</td><td>6.770</td></tr><tr><td>Bergamot Developments Phase II</td><td>100%</td><td>49</td><td>-</td><td>49</td></tr><tr><td>Impact Finance & Sales</td><td>100%</td><td>1</td><td>-</td><td>1</td></tr></table>

<!-- PAGE 138 -->
<table><tr><th>Greenfield Copou Residence</th><th>100%</th><th>49</th><th>-</th><th>49</th></tr><tr><th>Greenfield Copou Residence</th><th></th><th></th><th></th><th></th></tr><tr><th>Phase II</th><th>100%</th><th>48</th><th>-</th><th>48</th></tr><tr><th>Aria Verdi Development</th><th>100%</th><th>206.581</th><th>-</th><th>206.581</th></tr><tr><th>Greenfield Property Management</th><th>100%</th><th>49</th><th>-</th><th>49</th></tr><tr><th>RCTI</th><th>51,01%</th><th>14.440</th><th>-</th><th>14.440</th></tr><tr><th>Impact Alliance Architecture</th><th>51%</th><th>255</th><th>-</th><th>255</th></tr><tr><th>Impact Alliance Moldova</th><th>51%</th><th>-</th><th>-</th><th>-</th></tr><tr><th>Asociația Impact pentru viitor</th><th>-</th><th>-</th><th>-</th><th>-</th></tr><tr><th>Total subsidiare</th><th></th><th>234.188</th><th>-</th><th>234.188</th></tr></table>

31 decembrie 2024

<table><tr><th></th><th>Procent deținere</th><th>Valoarea brută</th><th>Depreciere</th><th>Valoare contabilă</th></tr><tr><td>Spatzioo Management SRL</td><td>6,23%</td><td>3.345</td><td>-</td><td>3.345</td></tr><tr><td>Clearline Development and Management</td><td>100%</td><td>22.420</td><td>-</td><td>22.420</td></tr><tr><td>Bergamot Developments</td><td>100%</td><td>6.770</td><td>-</td><td>6.770</td></tr><tr><td>Bergamot Developments Phase II</td><td>100%</td><td>49</td><td>-</td><td>49</td></tr><tr><td>Impact Finance &Sales</td><td>100%</td><td>1</td><td>-</td><td>1</td></tr><tr><td>Greenfield Copou Residence</td><td>100%</td><td>49</td><td>-</td><td>49</td></tr><tr><td>Greenfield Copou Residence Phase II</td><td>100%</td><td>48</td><td>-</td><td>48</td></tr><tr><td>Aria Verdi Development</td><td>100%</td><td>48</td><td>-</td><td>48</td></tr><tr><td>Greenfield Property Management</td><td>100%</td><td>49</td><td>-</td><td>49</td></tr><tr><td>RCTI</td><td>51,01%</td><td>14.440</td><td></td><td>14.440</td></tr><tr><td>Impact Alliance Architecture</td><td>51%</td><td>255</td><td></td><td>255</td></tr><tr><td>Impact Alliance Moldova</td><td>51%</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Total subsidiare</td><td></td><td>47.474</td><td>-</td><td>47.474</td></tr></table>

Clearline Development & Management SRL deține restul de 93,77% în Spatzioo Management S.R.L. (fostul Actual Invest House SRL)

a) Spatzioo Management S.R.L., o societate care oferă servicii de administrare și întreținere proiectele rezidențiale și comerciale deținute de grupul Impact; b) Clearline Development and Management S.R.L. (fosta Lomb SA) este compania de proiect prin care IMPACT urma să dezvolte un proiect rezidențial în Cluj-Napoca, în parteneriat cu autoritatea locală; c) Bergamot Developments S.R.L., companie din cadrul grupului având ca obiect principal de activitate dezvoltarea imobiliară, care începând cu anul 2018 a dezvoltat un ansamblu rezidențial de cca. 51.382 de metri pătrați, 500 de apartamente, pe un teren de aproximativ 17.213 mp, respectiv prima fază a complexului rezidențial Luxuria Domenii Residence; d) Bergamot Developments Phase II S.R.L., o societate din cadrul grupului având ca obiect principal de activitate dezvoltarea imobiliară, care a dezvoltat faza a II-a (130 apartamente) a complexului rezidențial Luxuria Domenii Residence, alcătuită din 13.618 mp construiți pe un teren de 5.769 mp; e) Impact Finance & Sales S.R.L. are un rol în diversificarea gamei de servicii legate de vânzările de case. Impact Finance & Sales colaborează cu instituțiile financiare din România pentru a oferi soluții avantajoase de împrumut pentru clienții care achiziționează locuințe; f) Greenfield Copou Residence S.R.L., o societate din cadrul grupului, având ca obiect principal de activitate dezvoltarea imobiliară, a fost înființată în decembrie 2019. Aceasta societate urmează să dezvolte proiectul Greenfield Copou pe terenul deținut în Iași;

<!-- PAGE 139 -->
g) Greenfield Copou Residence Phase II SRL, o societate din cadrul grupului având ca obiect principal de activitate dezvoltarea imobiliară a fost înființată în anul 2021; h) Greenfield Property Management SRL, o societate din cadrul grupului având ca obiect principal de activitate dezvoltarea imobiliară a fost înființată în anul 2021; i) Aria Verdi Development SRL, o societate din cadrul grupului având ca obiect principal de activitate dezvoltarea imobiliară a fost înființată în anul 2021; j) Impact Alliance Architecture SRL, o societate care are obiect principal de activitate servicii de arhitectură a fost înființată în anul 2022; k) R.C.T.I. Company SRL, o societate care are ca obiect principal de activitate servicii de construcții și care a fost achiziționată în anul 2022; l) Impact Alliance Moldova, o societate care are ca obiect principal de activitate servicii de construcții. Aceasta a fost înființată în 2023, dar nu s-a vărsat încă capital social; m) Asociația „Impact pentru Viitor”, o organizație care are ca scop reprezentarea și apărarea intereselor comune ale membrilor comunității Greenfield Băneasa în relația cu autoritățile publice, furnizorii de servicii și alte entități juridice, în conformitate cu legislația în vigoare.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 140/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > 15. CAPITAL SOCIAL
> **Context:** Tabel financiar – Note la situațiile financiare individuale neauditate la 30.09.2025.

## 13. CREANȚE COMERCIALE ȘI ALTE CREANȚE

<table><tr><td rowspan="2"></td><td colspan="2">Pe termen scurt</td><td colspan="2">Pe termen lung</td></tr><tr><td>30 septembrie 2025</td><td>31 decembrie 2024</td><td>30 septembrie 2025</td><td>31 decembrie 2024</td></tr><tr><td>Creanțe comerciale</td><td>5.229</td><td>11.643</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Creanțe în legătură cu filialele</td><td>5.181</td><td>8.061</td><td>66.928</td><td>71.150</td></tr><tr><td>Debitori diversi</td><td>36</td><td>5</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Creanțe împotriva Statului</td><td>(14)</td><td>66</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td></td><td>10.447</td><td>19.775</td><td>66.928</td><td>71.150</td></tr></table>

Creanțele pe termen lung reprezintă soldul împrumuturilor și dobânda aferentă acestora acordate de Societate către filialele sale. Detalii despre componenta sumei în Nota 24 – privind tranzacțiile cu părți afiliate.

La 30 septembrie 2025 societatea nu are creanțe comerciale și/sau alte creanțe gajate cu excepția chiriilor aferente spațiilor comerciale închiriate care sunt ipotecate în favoarea First Bank. Valoarea medie lunară a acestor creanțe este de 260 mii lei (excluzând veniturile din chirii de la Spatzio pentru Wellness Club).

## 14. NUMERAR ȘI ECHIVALENTE DE NUMERAR

<table><tr><td></td><td>30 septembrie 2025</td><td>31 decembrie 2024</td></tr><tr><td>Conturi curente</td><td>31.775</td><td>37.630</td></tr><tr><td>Numerar</td><td>9</td><td>7</td></tr><tr><td>Avansuri de numerar</td><td>10</td><td>8</td></tr><tr><td></td><td>31.795</td><td>37.644</td></tr></table>

Societatea deține conturi curente la bănci comerciale românești. Din soldul total al numerarului, 9 mii lei (31 decembrie 2024: 9 mii lei) reprezintă numerar restricționat. Numerarul restricționat este supus unor restricții comerciale sau legale (cash colateral pentru scrisori de garanție, cash colateral pentru plata dividendelor neridicate etc).

Soldul de numerar a scăzut cu 5.849 mii lei, sau cu 16% la 30 septembrie 2025, comparat cu 31 decembrie

<!-- PAGE 140 -->
2024. Acest lucru este datorat rambursării integrale a creditului de la OTP Bank (sold de 86.560 mii lei la 31 decembrie 2024).

# 15. CAPITAL SOCIAL

<table><tr><td></td><td>30 septembrie 2025</td><td>31 decembrie 2024</td></tr><tr><td>Capital subscris vărsat</td><td>591.235</td><td>591.235</td></tr><tr><td>Ajustări ale capitalului social (hiperinflație)</td><td>7.464</td><td>7.464</td></tr><tr><td></td><td>598.699</td><td>598.699</td></tr><tr><td>Număr de acțiuni la sfârșitul perioadei</td><td>118.247.071</td><td>2.364.941.410</td></tr></table>

Pe parcursul anului 2024 au fost anulate un total de 738.541 acțiuni proprii, la valoarea nominală de 184 mii lei. În anul 2025 capitalul social subscris vărsat a fost majorat cu 2,5 lei în cadrul procesului de consolidare a valorii nominale din luna august 2025.

Structura acționarilor la sfârșitul perioadelor de raportare a fost după cum urmează:

<table><tr><td></td><td>30 septembrie 2025</td><td>31 decembrie 2024</td></tr><tr><td></td><td>%</td><td>%</td></tr><tr><td>Gheorghe Iaciu</td><td>58,42%</td><td>58,03%</td></tr><tr><td>Swiss Capital SRL</td><td>10,10%</td><td>10,07%</td></tr><tr><td>Persoane juridice</td><td>11,65%</td><td>11,29%</td></tr><tr><td>Persoane fizice</td><td>19,83%</td><td>20,61%</td></tr><tr><td></td><td>100,00%</td><td>100,00%</td></tr></table>

Toate acțiunile sunt ordinare și au rang egal în raport cu activele reziduale ale Grupului. Valoarea nominală a unei acțiuni este de 5,00 lei în urma consolidării valorii nominale din luna august 2025. Deținătorii de acțiuni ordinare au dreptul de a primi dividende, acestea fiind declarate la anumite momente din timp, și au dreptul la un vot pentru 1 acțiune în cadrul ședințelor Societății.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 141/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > 16. ÎMPRUMUTURI
> **Context:** Tabel financiar – Note la situațiile financiare individuale neauditate la 30.09.2025.

# 16. ÎMPRUMUTURI

Această notă furnizează informații cu privire la termenii contractuali ai împrumuturilor purtătoare de dobândă ale Societății, evaluate la cost amortizat.

<table><tr><td></td><td>30 septembrie 2025</td><td>31 decembrie 2024</td></tr><tr><td colspan="3">Datorii pe termen lung</td></tr><tr><td>Împrumuturi bancare garantate</td><td>68.544</td><td>31.256</td></tr><tr><td>Obligațiuni emise</td><td>78.972</td><td>87.178</td></tr><tr><td></td><td>147.516</td><td>118.435</td></tr><tr><td colspan="3">Datorii pe termen scurt</td></tr><tr><td>Împrumuturi pe termen scurt</td><td>28.559</td><td>180.703</td></tr><tr><td>Obligațiuni emise</td><td>-</td><td>46</td></tr><tr><td></td><td>28.559</td><td>180.749</td></tr></table>

Termenii și condițiile împrumuturilor sunt următoarele:

<!-- PAGE 141 -->
<table><tr><th>Creditor</th><th>Moneda</th><th>Scadența</th><th>Valoarea creditului, în moneda originală</th><th>Sold la 30 septembrie 2025</th><th>Sold la 31 decembrie 2024</th></tr><tr><td colspan="6">Împrumuturi</td></tr><tr><td>Obligațiuni de tip plasament privat</td><td>EUR</td><td>24-Dec-26</td><td>6.581</td><td>33.441</td><td>32.737</td></tr><tr><td>Credit Value Investments</td><td>EUR</td><td>02-Oct-27</td><td>8.000</td><td>30.288</td><td>39.793</td></tr><tr><td>Obligațiuni de tip plasament privat</td><td>EUR</td><td>12-Feb-27</td><td>3.000</td><td>15.243</td><td>14.649</td></tr><tr><td>Total obligațiuni</td><td></td><td></td><td></td><td>78.972</td><td>87.178</td></tr><tr><td>Libra Internet Bank</td><td>EUR</td><td>05-Nov-27</td><td>7.000</td><td>26.800</td><td>-</td></tr><tr><td>OTP Bank</td><td>EUR</td><td>31-Mar-25</td><td>21.161</td><td>-</td><td>54.281</td></tr><tr><td>OTP Bank</td><td>EUR</td><td>30-Jun-24</td><td>4.000</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>OTP Bank</td><td>EUR</td><td>31-Mar-25</td><td>13.279</td><td>-</td><td>32.279</td></tr><tr><td>OTP Bank</td><td>EUR</td><td>30-Jun-24</td><td>2.000</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>TechVentures Bank</td><td>EUR</td><td>06-Jan-25</td><td>2.000</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Alpha Bank</td><td>EUR</td><td>08-Jun-29</td><td>20.000</td><td>56.457</td><td>66.321</td></tr><tr><td>First Bank</td><td>EUR</td><td>29-Mar-29</td><td>3.500</td><td>-</td><td>13.234</td></tr><tr><td>First Bank</td><td>EUR</td><td>19-Apr-27</td><td>4.000</td><td>-</td><td>13.200</td></tr><tr><td>Libra Internet Bank</td><td>RON</td><td>15-Jun-26</td><td>14.000</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Garanti BBVA</td><td>RON</td><td>31-Dec-26</td><td>17.395</td><td>-</td><td>6.627</td></tr><tr><td>Garanti BBVA</td><td>EUR</td><td>05-Sept-35</td><td>2.300</td><td>11.686</td><td>25.569</td></tr><tr><td>Total împrumuturi bancare</td><td></td><td></td><td></td><td>94.943</td><td>211.511</td></tr><tr><td>Dobândă</td><td></td><td></td><td></td><td>2.160</td><td>494</td></tr><tr><td>Total</td><td></td><td></td><td></td><td>176.075</td><td>299.183</td></tr></table>

<table><tr><th></th><th>Obligațiuni</th><th>Împrumuturi</th><th>Leasing</th><th>Total</th></tr><tr><td>Sold la 1 ianuarie 2025</td><td>87.672</td><td>211.511</td><td>-</td><td>299.183</td></tr><tr><td>Trageri</td><td>-</td><td>46.519</td><td>-</td><td>46.519</td></tr><tr><td>Rambursare împrumuturi</td><td>(10.157)</td><td>(165.853)</td><td>-</td><td>(176.010)</td></tr><tr><td>Dobânda plătită</td><td>(3.944)</td><td>(6.597)</td><td>-</td><td>(10.540)</td></tr><tr><td>Dobanda constituită</td><td>5.860</td><td>6.598</td><td></td><td>12.458</td></tr><tr><td>Impozit dobândă nerezidenți</td><td>(194)</td><td>-</td><td>-</td><td>(194)</td></tr><tr><td>Diferențe curs valutar</td><td>1.894</td><td>2.766</td><td>-</td><td>4.660</td></tr><tr><td>Sold la 30 septembrie 2025</td><td>81.132</td><td>94.943</td><td>-</td><td>176.076</td></tr></table>

<table><tr><th></th><th>Obligațiuni</th><th>Împrumuturi</th><th>Leasing</th><th>Total</th></tr><tr><td>Sold la 1 ianuarie 2024</td><td>72.209</td><td>315.962</td><td>903</td><td>389.075</td></tr><tr><td>Trageri</td><td>14.910</td><td>54.235</td><td>-</td><td>69.145</td></tr><tr><td>Rambursare împrumuturi</td><td>-</td><td>(158.630)</td><td>(907)</td><td>(159.537)</td></tr><tr><td>Cheltuiala cu dobândă</td><td>(8.301)</td><td>(22.301)</td><td>(27)</td><td>(29.784)</td></tr><tr><td>Dobânda plătită</td><td>8.194</td><td>22.301</td><td>27</td><td>29.641</td></tr><tr><td>Reținerea impozitului la sursă</td><td>553</td><td>-</td><td>-</td><td>553</td></tr><tr><td>Diferențe curs valutar</td><td>107</td><td>(56)</td><td>5</td><td>55</td></tr><tr><td>Sold la 31 decembrie 2024</td><td>87.672</td><td>211.511</td><td>-</td><td>299.183</td></tr></table>

În decembrie 2020, Societatea a desfășurat o emisiune de obligațiuni de tip Plasament Privat în valoare de 6.580 mii EUR cu o rată de dobânda fixă de 6,4% p.a., plătibilă semestrial. Obligațiunile au fost emise de Societate cu data de 24 decembrie 2020, au o maturitate de 6 ani și au fost listate în luna mai 2021 pe Piața Reglementată a BVB.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 142/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > 16. ÎMPRUMUTURI
> **Context:** Text narativ – Note la situațiile financiare individuale neauditate la 30.09.2025.

<!-- PAGE 142 -->
În iunie 2022, Societatea a contractat un credit denominat în EUR de la Alpha Bank pentru finanțarea generală a proiectelor (working capital). Valoarea aprobată a creditului este 20.000 mii EUR, cu maturitate în 7 ani de la acordare.

În septembrie 2022, Societatea a contractat 4 credite denominate în EUR de la OTP Bank pentru finanțarea fazelor F1-F3 ale proiectului UTR3 din Greenfield Băneasa. Valoarea cumulată a creditelor este de 40.440 mii EUR, dintre care două în valoare de 34.440 mii EUR sunt destinate finanțării proiectului, cu maturitate de 3 ani de la acordare, iar alte două în valoare totală de 6.000 mii EUR pentru acoperirea cheltuielilor de TVA, cu maturitate de 2 ani de la acordare.

În mai 2023 Societatea a contractat un credit denominat în EUR de la First Bank pentru refinanțarea Centrului Comunitar. Valoarea creditului este de 3.500 mii EUR, cu maturitate de 70 de luni de la data semnării contractului.

În octombrie 2023 IMPACT SA a oferit spre subscriere 80 de obligațiuni la purtător Seria IMP27 („Obligațiunile”), fiecare cu o valoare nominală de 100.000,00 EUR (o sută de mii de euro) și o valoare nominală totală de 8.000.000,00 EUR (opt milioane de euro). Obligațiunile au fost alocate investitorilor instituționali – consorțiu de mai multe fonduri de investiții, dintre care activele sunt administrate de CVI Dom Maklerski sp. z o.o. Compania poloneză sub numele comercial CVI Trust sp. z o.o., cu sediul în Varșovia, Polonia, acționează ca administrator de securitate. Valoarea cuponului este variabilă, iar dobânda este EURIBOR 1 lună + 8,75%. Data scadenței este 2 octombrie 2027.

În noiembrie 2023 Societatea a contractat un credit denominat în RON de la Garanti Bank pentru finanțarea activității curente. Valoarea creditului este 17.395 mii lei, cu maturitate de 36 de luni de la data semnării contractului. Utilizarea creditului a avut loc începând cu luna decembrie 2023.

În februarie 2024, următoarele datorii au fost contractate de către Societate:

- un credit denominat în RON de la First Bank pentru finanțarea activității curente. Valoarea creditului este de 4 milioane EUR, cu maturitate de 36 de luni de la data semnării contractului. Utilizarea creditului a avut loc începând cu luna aprilie 2024.

- IMPACT SA a lansat o ofertă publică pentru subscrierea a 30.000 de obligațiuni, la o valoare nominală de 100 EUR/obligațiune. Perioada ofertei publice a fost din 12 februarie până la 23 februarie 2024. Oferta a fost intermediată de SSIF Tradeville SA. Obligațiunile emise au fost nominative, dematerializate, necondiționate, negarantate și neconvertibile, cu o valoare totală de până la 3.000.000 de euro. Oferta a fost subscrisă în totalitate, cu o rată a dobânzii fixe de 9%, plătibilă semestrial. Se vor întocmi demersurile necesare pentru admiterea la tranzacționare pe piața reglementată administrată de BVB.

În iunie 2024 Societatea a contractat un credit denominat în EUR de la Garanti Bank pentru finanțarea activității curente. Valoarea creditului este de 6,9 milioane EUR, cu maturitate de 3 ani de la data semnării contractului. Utilizarea creditului a avut loc începând cu luna iulie 2024.

În decembrie 2024 Compania a contractat un împrumut în EUR de la Libra Bank pentru finanțarea generală a proiectelor (fond de lucru). Valoarea împrumutului este de 7 milioane EUR, cu o scadență de 3 ani de la acordare. Împrumutul a fost folosit integral în luna februarie 2025.

La data de 28 februarie 2025, IMPACT DEVELOPER & CONTRACTOR SA a rambursat împrumutul de proiect de la OTP Bank contractat pentru dezvoltarea proiectului Greenfield Băneasa Teilor. La 31 decembrie 2024 soldul împrumutului era de 86.560 mii lei. Împrumutul a fost rambursat integral cu o lună înainte de data scadenței.

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 143-144/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > 16. ÎMPRUMUTURI
> **Context:** Tabel financiar – Note la situațiile financiare individuale neauditate la 30.09.2025.

<!-- PAGE 143 -->
La data de 7 mai 2025, IMPACT DEVELOPER & CONTRACTOR SA a rambursat împrumutul de la Garanti Bank, facilitate acordată în RON pentru finanțarea activității curente. La 31 decembrie 2024 soldul împrumutului era de 6.627 mii lei. Împrumutul a fost rambursat integral cu 19 luni înainte de data scadenței.

La data de 11 iulie 2025, IMPACT DEVELOPER & CONTRACTOR SA a rambursat împrumutul de la Garanti Bank, facilitate acordată în EUR pentru finanțarea activității curente. La 30 iunie 2025 soldul împrumutului era de 5.640 mii lei. Împrumutul a fost rambursat integral cu 29 luni înainte de data scadenței.

Cele 2 facilități de împrumut denominate în EUR, contractate în 2023, respectiv 2024, de la First Bank, atât pentru refinanțarea Centrului Comunitar Greenfield Plaza, cât și pentru finanțarea activității curente, au fost rambursate integral până la data de 31 iulie 2025.

În august 2025 Impact Developer & Contractor SA a contractat un credit denominat în EUR de la Garanti Bank pentru refinanțarea Centrului Comunitar Greenfield Plaza, cât și pentru finanțarea activității curente. Valoarea creditului este de 10 milioane EUR, cu maturitate de 120 de luni de la data semnării contractului. Utilizarea creditului a avut loc începând cu luna septembrie 2025, tragerile fiind de 2,3 milioane de EUR până la 30 septembrie 2025.

Împrumuturile bancare ale Companiei sunt supuse unor indicatori financiari, cum ar fi Raportul de acoperire a serviciului datoriei (DSCR), Loan to Value (LTV), Datoria netă față de totalul activelor, Datoria netă față de capitaluri proprii. În cazul încălcării acordurilor financiare, contractele includ perioadă de remediere, creșterea marjei sau renegocierea condițiilor de împrumut.

Toți indicatorii financiari au fost îndepliniți la 30 septembrie 2025 și la 31 decembrie 2024.

Valoarea de piață a datoriilor aferente contractelor de leasing aproximează valoarea lor contabilă.

Nu au fost semnate contracte noi de leasing în 2025. În 2024 contractele de leasing au fost închise, iar o parte dintre mașini au fost vândute.

Rata dobânzii este fixă. Se plătesc rate fixe pe toată durata contractului.

17. DATORII COMERCIALE ȘI ALTE DATORII

<table><tr><td></td><td>30 septembrie 2025</td><td>31 decembrie 2024</td></tr><tr><td colspan="3">Datorii pe termen lung</td></tr><tr><td>Rețineri datorate terților</td><td>6.701</td><td>6.857</td></tr><tr><td></td><td>6.701</td><td>6.857</td></tr><tr><td colspan="3">Datorii pe termen scurt</td></tr><tr><td>Datorii comerciale</td><td>5.985</td><td>3.729</td></tr><tr><td>Datorii în relația cu părțile afiliate</td><td>(597)</td><td>5.341</td></tr><tr><td>Creditori diversi</td><td>2</td><td>4.730</td></tr><tr><td>Datorii către angajați</td><td>477</td><td>545</td></tr><tr><td>Alte datorii</td><td>-</td><td>31</td></tr><tr><td></td><td>5.867</td><td>14.377</td></tr><tr><td>TOTAL</td><td>12.568</td><td>21.235</td></tr><tr><td>Datorii aferente contractelor/ Avansuri primite de la clienți</td><td>4.333</td><td>10.685</td></tr><tr><td>Venituri încasate în avans</td><td>31</td><td>(59)</td></tr><tr><td>TOTAL</td><td>4.364</td><td>10.627</td></tr></table>

Notele atașate fac parte integrantă din aceste situații financiare.

<!-- PAGE 144 -->

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 145/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > 20. ALTE CHELTUIELI/VENITURI DIN EXPLOATARE
> **Context:** Tabel financiar – Note la situațiile financiare individuale neauditate la 30.09.2025.

# 18. VENITURI

Veniturile Societății:

<table><tr><td></td><td>9 luni 2025</td><td>9 luni 2024</td></tr><tr><td>Venituri din vânzarea proprietăților rezidențiale și a terenurilor</td><td>116.883</td><td>23.401</td></tr><tr><td>Venituri din servicii</td><td>3.842</td><td>2.876</td></tr><tr><td>Venituri de la clienți</td><td>120.725</td><td>26.277</td></tr><tr><td>Venituri din chirie</td><td>5.598</td><td>5.251</td></tr><tr><td>Total</td><td>126.323</td><td>31.528</td></tr><tr><td></td><td>9 luni 2025</td><td>9 luni 2024</td></tr><tr><td>Costul bunurilor vândute</td><td>82.737</td><td>15.509</td></tr><tr><td>Costul serviciilor</td><td>3.367</td><td>3.047</td></tr><tr><td>Costuri aferente serviciilor de închiriere</td><td>1.691</td><td>1.199</td></tr><tr><td></td><td>87.795</td><td>19.755</td></tr></table>

La data de 30 septembrie 2025 Societatea avea 26 apartamente pre-vândute și rezervate, cu o valoare a pachetelor de 17.390 mii lei. Toate aceste apartamente fac parte din proiecte finalizate. Pentru aceste pre-contracte clienții au plătit depozite în valoare de 4.333 mii lei, care se găsesc la datorii aferente contractelor, în situația poziției financiare.

La data de 30 septembrie 2024 Societatea avea 310 apartamente pre-vândute și rezervate, cu o valoare a pachetelor de 174.096 mii lei. Pentru aceste pre-contracte clienții au plătit depozite în valoare de 10.685 mii lei, care se găsesc la datorii aferente contractelor, în situația poziției financiare.

Analiza vânzărilor pe proiecte:

<table><tr><td></td><td>9 luni 2025</td><td>9 luni 2024</td></tr><tr><td>Greenfield Băneasa</td><td>93.774</td><td>21.120</td></tr><tr><td>Boreal Plus Constanța</td><td>22.888</td><td>2.007</td></tr><tr><td>Altele</td><td>221</td><td>274</td></tr><tr><td></td><td>116.883</td><td>23.401</td></tr></table>

În primele 9 luni din anul 2025, IMPACT a vândut 194 unități, dintre care 155 apartamente în Greenfield Băneasa, 36 apartamente și 3 case și alte spații comerciale în Boreal Plus Constanța (14.868 mp suprafață construită vândabilă, plus parcările, boxele și curțile aferente). Unitățile vândute au generat venituri de 116.883 mii RON.

În primele 9 luni din anul 2024, IMPACT a vândut 42 unități, reprezentate de 37 locuințe, 4 vile și alte spații comerciale în BOREAL Plus. Unitățile vândute au generat venituri de 23.401 mii RON.

Veniturile din chirii sunt realizate prin închirierea spațiilor comerciale din centrul comunitar Greenfield Plaza și din închirierea apartamentelor și a altor spații comerciale. Apartamentele închiriate sunt vândute, nu sunt păstrate ca investiție imobiliară, dat fiind faptul că modelul de business pune la dispoziție spre vânzare toate apartamentele clienților.

<!-- PAGE 145 -->

# 19. CHELTUIELI GENERALE ȘI ADMINISTRATIVE

<table><tr><td></td><td>9 luni 2025</td><td>9 luni 2024</td></tr><tr><td>Consumabile</td><td>241</td><td>1.120</td></tr><tr><td>Servicii prestate de terți</td><td>8.500</td><td>5.721</td></tr><tr><td>Costuri cu personalul</td><td>6.150</td><td>8.115</td></tr><tr><td>Amortizare</td><td>2.484</td><td>-</td></tr><tr><td></td><td>17.375</td><td>14.956</td></tr></table>

# 20. ALTE CHELTUIELI/VENITURI DIN EXPLOATARE

<table><tr><td colspan="3">Alte venituri din exploatare</td></tr><tr><td></td><td>9 luni 2025</td><td>9 luni 2024</td></tr><tr><td>Alte venituri din exploatare</td><td>395</td><td>13</td></tr><tr><td>Profit din cedarea imobilizărilor</td><td>29</td><td>1946</td></tr><tr><td>Ajustarea valorii stocurilor</td><td>-</td><td>248</td></tr><tr><td>Venituri din despăgubiri</td><td>4.648</td><td>16</td></tr><tr><td>Venituri din creanțe reactivate și debitori diversi</td><td>-</td><td>30</td></tr><tr><td></td><td>5.072</td><td>2.253</td></tr><tr><td colspan="3">Alte cheltuieli din exploatare</td></tr><tr><td></td><td>9 luni 2025</td><td>9 luni 2024</td></tr><tr><td>Alte cheltuieli din exploatare</td><td>521</td><td>776</td></tr><tr><td>Cheltuieli cu taxe diverse</td><td>3.042</td><td>2.710</td></tr><tr><td>Pierdere din cedarea imobilizărilor</td><td>1</td><td>1.369</td></tr><tr><td>Ajustarea valorii creanțelor</td><td>966</td><td>-</td></tr><tr><td>Ajustarea valorii imobilizărilor</td><td>-</td><td>1.054</td></tr><tr><td>Penalități și despăgubiri</td><td>363</td><td>54</td></tr><tr><td></td><td>4.893</td><td>5.214</td></tr></table>

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 146/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > Litigii
> **Context:** Tabel financiar – Note la situațiile financiare individuale neauditate la 30.09.2025.

# 21. CHELTUIELI ȘI VENITURI FINANCIARE

<table><tr><td></td><td>9 luni 2025</td><td>9 luni 2024</td></tr><tr><td>Cheltuieli cu dobânzile</td><td>(12.500)</td><td>(23.445)</td></tr><tr><td>Cheltuieli cu schimbul valutar</td><td>(5.291)</td><td>(1.122)</td></tr><tr><td>Alte cheltuieli financiare</td><td>(1.476)</td><td>(2.153)</td></tr><tr><td>Total cheltuieli financiare</td><td>(19.267)</td><td>(26.720)</td></tr><tr><td>Venituri din dobânzi</td><td>3.172</td><td>3.281</td></tr><tr><td>Venituri din diferențe de curs valutar</td><td>559</td><td>736</td></tr><tr><td>Alte venituri financiare</td><td>42.174</td><td>39.069</td></tr><tr><td>Total venituri financiare</td><td>45.905</td><td>43.086</td></tr></table>

<!-- PAGE 146 -->
<table><tr><td>Total rezultat financiar, net</td><td>26.638</td><td>16.366</td></tr></table>

Comparativ cu aceeași perioadă a anului precedent, în primele 9 luni din anul 2025, cheltuiala cu dobânzile a scăzut cu 10.945 mii lei. Acest lucru se datorează faptului că soldul creditelor a scăzut cu 123.108 mii lei la 30 septembrie 2025, comparativ cu 31 decembrie 2024.

Referitor la rezultatul din diferențe de curs valutar, în primele 9 luni din anul 2025, Societatea a înregistrat o pierdere netă din schimb valutar de 4.732 mii lei, datorată deprecierii monedei Leu în raport cu Euro (9 luni 2024: 386 mii lei pierdere netă din schimb valutar).

## 22. ANGAJAMENTE DE CAPITAL

La 30 septembrie 2025 și 31 decembrie 2024, Societatea nu avea angajamente de capital contractate.

Cu toate acestea, Societatea este angajată în angajamente contractuale prin contractele de pre-vânzare pe care le încheie cu clienții săi pentru vânzarea de locuințe dezvoltate (a se vedea Nota 18 – Venituri, pentru mai multe detalii despre contractele de pre-vânzare).

## 23. CONTINGENȚE

### Litigii

La data acestor situații financiare consolidate, Grupul este implicat în litigii în curs, atât în calitate de reclamant, cât și de pârât.

Conducerea Grupului analizează în mod regulat statusul tuturor litigiilor aflate în curs de desfășurare și, în urma unei consultări cu Consiliul de Administrație, dar și cu consultanții juridici, decide asupra necesității recunoașterii provizioanelor referitoare la sumele angajate și a includerii acestora în situațiile financiare.

Având în vedere informațiile existente, conducerea Grupului consideră că litigiile semnificative sunt următoarele:

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 147/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > 24. TRANZACȚII CU ENTITĂȚI AFILIATE
> **Context:** Text narativ – Note la situațiile financiare individuale neauditate la 30.09.2025.

### a) Litigiul inițiat de Fundația EcoCivica

Dosarul nr. 4122/3/2022 a fost înregistrat pe rolul Tribunalului București, Secția Contencios Administrativ și Fiscal, în care Impact are calitate de Pârât, Reclamanți fiind Asociația Eco Civica și trei persoane fizice din afara cartierului Greenfield Băneasa.

Obiectul dosarului este suspendarea și anularea actului administrativ HCGMB 705/18.12.2019 de aprobare a Planului Urbanistic Zonal Aleea Teișani - Drumul Pădurea Neagra nr. 56-64, suspendarea și anularea Autorizațiilor de Construire nr. 434/35/P/2020 și nr. 435/36/P/2020, anularea unor avize premergătoare, desființare lucrări. Pe baza actelor menționate anterior, a patra fază de dezvoltare a proiectului Greenfield Băneasa a fost dezvoltată.

Instanța de judecată a soluționat, la data de 14.08.2024, excepțiile (mijloace de apărare într-un proces civil) invocate atât de către Societate, cât și de către alți părți din cauză.

Instanța de judecată a apreciat că cererile formulate de Fundația EcoCivica privind suspendarea și anularea Autorizațiilor de construire sunt prescrise și au fost respinse ca prescrise, iar cererile privind suspendarea Autorizațiilor de construire, formulate de ceilalți reclamanți, au fost respinse ca fiind lipsite de obiect. Avizul de Mediu 01/16.05.2019 rămâne valabil și produce efecte juridice depline.

<!-- PAGE 147 -->
Procesul a continuat, iar la data de 11.04.2025, instanța a dat cuvântul pe fondul cauzei. După dezbateri, instanța a rămas în pronunțare. Pronunțarea a fost amânată succesiv până la data de 06.08.2025.

La data de 6 august 2025, după mai multe termene de judecată, instanța a respins acțiunea ca neîntemeiată și a admis cererea de intervenție voluntară accesorie formulată de Asociația Lexcivica, în sprijinul poziției Societății.

Sentința instanței poate fi atacată cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

„Conducerea Societății apreciază că întregul proces de avizare și autorizare, atât al Planului Urbanistic Zonal, cât și al autorizațiilor de construire a căror anulare este solicitată, a fost realizat în mod legal, cu respectarea cerințelor impuse de autoritățile competente prin certificatele de urbanism emise. De asemenea, lucrările de edificare au fost executate în conformitate cu dispozițiile legale și condițiile stabilite prin autorizațiile de construire, aspect confirmat prin încheierea proceselor-verbale de recepție împreună cu autoritățile și entitățile implicate, inclusiv Primăria Sector 1. Clădirile au fost intabulate și au fost deja introduse în circuitul civil. În consecință, conducerea nu a considerat necesară constituirea unui provision aferent acestui litigiu la data de 30 septembrie 2025.

## b) Litigiul privind accesul pe strada Vadul Moldovei, dosarul 1820/3/2023

La data de 19 ianuarie 2023, IMPACT a înregistrat pe rolul Tribunalului București – Secția a II-a Contencios Administrativ și Fiscal – o acțiune împotriva Primăriei Municipiului București, Primăriei Sectorului 1 și Regiei Naționale a Pădurilor Romsilva, solicitând instanței să oblige aceste instituții să-și respecte obligațiile asumate prin hotărârile Consiliului General al Municipiului București, ale Consiliului Local al Sectorului 1, precum și cele asumate prin actul de acceptare a donației semnat cu IMPACT încă din anul 2018, și să deschidă definitiv accesul public între Aleea Privighetorilor și Drumul Pădurea Pustnicu.

Pe parcursul procesului, o parte dintre solicitările IMPACT au fost soluționate pe cale administrativă, prin adoptarea:

- HCGMB nr. 100/02.04.2024, care autorizează solicitarea către Guvern privind transferul, cu titlu gratuit, a două tronsoane de drum forestier (Vadul Moldovei) din administrarea Romsilva în domeniul public al Municipiului București, pentru un acces temporar de 5 ani;
- HCGMB nr. 130/29.04.2024, care aprobă scoaterea definitivă din fondul forestier a unui teren de 0.3009 ha, cu destinația de drum de interes local, pentru a asigura accesul, tot pentru o perioadă de 5 ani, între Aleea Teișani și Drumul Pădurea Pustnicu.

Cu toate acestea, anumite operațiuni administrative rămân de finalizat de către Primăria Municipiului București, Romsilva și Ministerul Mediului, motiv pentru care procesul continuă.

La termenul de judecată din data de 28 octombrie 2025 instanța a rămas în pronunțare, pe care a amânat-o pentru data de 11 noiembrie 2025.

## 24. TRANZACȚII CU ENTITĂȚI AFILIATE

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 148/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > a) Filialele Societății
> **Context:** Tabel financiar – Note la situațiile financiare individuale neauditate la 30.09.2025.

## a) Filialele Societății

Filialele Societății și natura activității lor sunt prezentate în cele ce urmează:

<table><tr><th>Denumire</th><th>Țara de origine</th><th>Obiectul de activitate</th></tr><tr><td></td><td></td><td></td></tr></table>

<!-- PAGE 148 -->
<table><tr><td>Clearline Development and Management S.R.L.</td><td>România</td><td>Dezvoltare imobiliară</td></tr><tr><td>Spatzioo Management S.R.L.</td><td>România</td><td>Administrare proprietăți</td></tr><tr><td>Bergamot Developments S.R.L.</td><td>România</td><td>Dezvoltare imobiliară</td></tr><tr><td>Bergamot Developments Phase II S.R.L.</td><td>România</td><td>Dezvoltare imobiliară</td></tr><tr><td>Impact Finance & Sales S.R.L.</td><td>România</td><td>Activități secundare intermedierilor financiare</td></tr><tr><td>Greenfield Copou Residence SRL</td><td>România</td><td>Dezvoltare imobiliară</td></tr><tr><td>Greenfield Copou Residence Phase II SRL</td><td>România</td><td>Dezvoltare imobiliară</td></tr><tr><td>Aria Verdi Development SRL</td><td>România</td><td>Dezvoltare imobiliară</td></tr><tr><td>Greenfield Property Management SRL</td><td>România</td><td>Dezvoltare imobiliară</td></tr><tr><td>Impact Alliance Architecture SRL</td><td>România</td><td>Activități de proiectare și arhitectură</td></tr><tr><td>Impact Alliance Moldova SRL</td><td>România</td><td>Activități de construcții</td></tr><tr><td>R.C.T.I Company SRL</td><td>România</td><td>Activități de construcții</td></tr><tr><td>Asociația Impact pentru viitor</td><td>România</td><td>Organizație non-profit</td></tr></table>

Tranzacțiile și soldurile cu entitățile afiliate sunt prezentate pentru perioada de 9 luni încheiată la 30 septembrie 2025, pentru anul încheiat la 31 decembrie 2024, și pentru perioada de 9 luni încheiată la 30 septembrie 2024.

Impact și filialele sale formează un grup fiscal pentru TVA.

<table><tr><td>Solduri centralizate</td><td>30 septembrie 2025</td><td>31 decembrie 2024</td></tr><tr><td>Creanțe comerciale</td><td>1.589</td><td>776</td></tr><tr><td>Soldul dobânzii împrumuturilor</td><td>16.164</td><td>15.049</td></tr><tr><td>TVA – grup fiscal</td><td>1.822</td><td>6.473</td></tr><tr><td>Dividende de încasat</td><td>-</td><td>812</td></tr><tr><td>Creanțe – termen scurt</td><td>19.575</td><td>23.109</td></tr><tr><td>Datorii comerciale</td><td>(3.530)</td><td>(746)</td></tr><tr><td>Alte datorii</td><td>-</td><td>(6.472)</td></tr><tr><td>Datorii – termen scurt</td><td>(3.530)</td><td>(7.218)</td></tr><tr><td>Împrumuturi primite de la filiale și dobânda asociată</td><td>(1.130)</td><td>(1.130)</td></tr><tr><td>Datorii – termen lung</td><td>(1.130)</td><td>(1.130)</td></tr><tr><td>Împrumuturi acordate filialelor</td><td>50.764</td><td>56.101</td></tr><tr><td>Reducerea capitalului social (Bergamot Developments)</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Creanțe – termen lung</td><td>50.764</td><td>56.101</td></tr><tr><td>Expunere netă</td><td>65.679</td><td>70.863</td></tr><tr><td>Tranzacții centralizate</td><td>9 luni 2025</td><td>9 luni 2024</td></tr><tr><td>Venituri din dividende</td><td>42.174</td><td>39.069</td></tr><tr><td>Venituri din servicii</td><td>2.253</td><td>2.012</td></tr><tr><td>Venituri din dobânzi</td><td>2.977</td><td>3.101</td></tr><tr><td>Achiziția de bunuri sau servicii</td><td>(1.968)</td><td>(1.254)</td></tr><tr><td>Costul cu dobânzile</td><td>-</td><td>(369)</td></tr><tr><td></td><td>45.437</td><td>42.558</td></tr></table>

Tranzacții pentru perioada de 9 luni încheiată la Sold la

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 149/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > a) Filialele Societății
> **Context:** Tabel financiar – Note la situațiile financiare individuale neauditate la 30.09.2025.

<!-- PAGE 149 -->
<table><tr><th>Vânzarea de bunuri și servicii</th><th>30 sept 2025</th><th>30 sept 2024</th><th>30 sept 2025</th><th>31 decembrie 2024</th></tr><tr><td>Subsidiară/filială</td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Spatzioo Management</td><td>1.883</td><td>1.856</td><td>24</td><td>776</td></tr><tr><td>Clearline Development and Management</td><td>6</td><td>6</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Bergamot Developments</td><td>6</td><td>6</td><td>-</td><td>813</td></tr><tr><td>Bergamot Developments Phase II</td><td>6</td><td>6</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Impact Finance & Sales</td><td>6</td><td>6</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Greenfield Copou Residence</td><td>6</td><td>6</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Greenfield Copou Residence Phase II</td><td>6</td><td>6</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Greenfield Property Management</td><td>6</td><td>6</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Aria Verdi Development</td><td>6</td><td>6</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Impact Alliance&Arhitecture</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>R.C.T.I. Company</td><td>325</td><td>111</td><td>1.565</td><td>-</td></tr><tr><td></td><td>2.253</td><td>2.012</td><td>1.589</td><td>1.588</td></tr></table>

<table><tr><th rowspan="2">Achiziții de bunuri și servicii</th><th colspan="2">Valoarea tranzacțiilor pentru perioada de 9 luni încheiată la</th><th rowspan="2">Sold la 30 sept 2025</th><th rowspan="2">31 decembrie 2024</th></tr><tr><th>30 sept 2025</th><th>30 sept 2024</th></tr><tr><td>Subsidiară/filială</td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Spatzioo Management</td><td>1.780</td><td>1.244</td><td>111</td><td>2</td></tr><tr><td>Clearline Development and Management</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>R.C.T.I. Company</td><td>188</td><td>10</td><td>3.419</td><td>744</td></tr><tr><td></td><td>1.968</td><td>1.254</td><td>3.530</td><td>746</td></tr></table>

<table><tr><th rowspan="2">Împrumuturi acordate</th><th colspan="2">Sold la</th></tr><tr><th>30 sept 2025</th><th>31 decembrie 2024</th></tr><tr><td>Subsidiară/filială</td><td></td><td></td></tr><tr><td>Aria Verdi Development</td><td>72</td><td>32</td></tr><tr><td>Impact Finance</td><td>-</td><td>145</td></tr><tr><td>Greenfield Property Management</td><td>25</td><td>15</td></tr><tr><td>Clearline Development and Management</td><td>(1)</td><td>712</td></tr><tr><td>Bergamot Developments Phase II</td><td>-</td><td>4.699</td></tr><tr><td>Greenfield Copou Residence</td><td>50.636</td><td>50.476</td></tr><tr><td>Greenfield Copou Residence Phase II</td><td>32</td><td>22</td></tr><tr><td></td><td>50.764</td><td>56.101</td></tr></table>

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Paginile:** 150-151/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > a) Filialele Societății
> **Context:** Tabel financiar – Note la situațiile financiare individuale neauditate la 30.09.2025.

<!-- PAGE 150 -->
<table><tr><td rowspan="2"></td><td colspan="2">Sold la</td></tr><tr><td></td><td>31 decembrie</td></tr><tr><td>Creanțe dobânzi împrumuturi acordate subsidiarelor</td><td>30 sept 2025</td><td>2024</td></tr><tr><td>Subsidiară/filială</td><td></td><td></td></tr><tr><td>Clearline Development and Management</td><td>1</td><td>77</td></tr><tr><td>Bergamot Developments Phase II</td><td>-</td><td>1.702</td></tr><tr><td>Greenfield Copou Residence</td><td>16.155</td><td>13.269</td></tr><tr><td>Greenfield Property Management</td><td>1</td><td>-</td></tr><tr><td>Aria Verdi Development</td><td>6</td><td>-</td></tr><tr><td>Greenfield Copou Residence Phase II</td><td>4</td><td>-</td></tr><tr><td></td><td>16.164</td><td>15.049</td></tr><tr><td></td><td colspan="2">Valoarea tranzacțiilor pentru perioada de 9l încheiată la</td></tr><tr><td>Venituri din dobânzi</td><td>30 sept 2025</td><td>30 sept 2024</td></tr><tr><td>Subsidiară/filială</td><td></td><td></td></tr><tr><td>Clearline Development and Management</td><td>13</td><td>25</td></tr><tr><td>Impact Finance & Sales</td><td>6</td><td>-</td></tr><tr><td>Bergamot Developments Phase II</td><td>65</td><td>313</td></tr><tr><td>Greenfield Property Management</td><td>1</td><td>-</td></tr><tr><td>Greenfield Copou Residence Phase II</td><td>2</td><td>-</td></tr><tr><td>Greenfield Copou Residence</td><td>2.886</td><td>2.762</td></tr><tr><td>Aria Verdi Development</td><td>3</td><td>-</td></tr><tr><td></td><td>2.977</td><td>3.101</td></tr><tr><td></td><td colspan="2">Sold la</td></tr><tr><td>Împrumuturi primite de la filiale</td><td>30 sept 2025</td><td>31 decembrie 2024</td></tr><tr><td>Clearline Development and Management</td><td>1.130</td><td>1.130</td></tr><tr><td></td><td>1.130</td><td>1.130</td></tr><tr><td></td><td colspan="2">Valoarea tranzacțiilor pentru perioada de 9l încheiată la</td></tr><tr><td>Cheltuieli cu dobânzile</td><td>30 sept 2025</td><td>30 sept 2024</td></tr><tr><td>R.C.T.I. Company</td><td>-</td><td>369</td></tr><tr><td></td><td>-</td><td>369</td></tr><tr><td>Alte datorii</td><td>30 sept 2025</td><td>31 decembrie 2024</td></tr><tr><td>Bergamot Developments Phase II</td><td>-</td><td>4.535</td></tr><tr><td>Bergamot Developments</td><td>-</td><td>1.937</td></tr><tr><td>R.C.T.I. Company</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Greenfield Copou Residence</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Spatzioo Management</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>Total</td><td>-</td><td>6.472</td></tr></table>

<!-- PAGE 151 -->
<table><tr><th>Tranzacții de Grup TVA</th><th>30 sept 2025</th><th>31 decembrie 2024</th></tr><tr><td>Greenfield Copou Residence</td><td>(1)</td><td>(54)</td></tr><tr><td>Bergamot Developments</td><td>248</td><td>1.216</td></tr><tr><td>Bergamot Developments Phase II</td><td>17</td><td>3.605</td></tr><tr><td>Spatzioo Management</td><td>394</td><td>157</td></tr><tr><td>R.C.T.I. Company</td><td>1.752</td><td>1.549</td></tr><tr><td>Total</td><td>2.410</td><td>6.473</td></tr></table>

===SECTION_BREAK===

> 📄 **Document:** Impact Developer & Contractor S.A. – Raport 9 Luni 2025 (T3) | **Pagina:** 152/152 | **Secțiune:** Situații Financiare Individuale > Note > a) Litigiul privind terenurile Greenfield Copou, dosarul nr. 5350/99/2025
> **Context:** Text narativ – Proiectul Greenfield Copou, Iași.

## b) Tranzacții cu acționarii

În 2025, Societatea nu a declarat sau plătit dividende către acționari.

Următoarele tranzacții au fost încheiate în anul 2024 cu acționarul majoritar sau parte afiliată Impact Developer & Contractor SA:

- o facilitate de împrumut în valoare de 15.000 mii lei a fost acordată de Gheorghe Iaciu, acționarul majoritar al Societății în februarie 2025. Facilitatea are o scadență de 1 an și o dobândă fixă de 6,95%. Facilitatea de împrumut a fost rambursată integral la data de 9 mai 2025.

## 25. EVENIMENTE ULTERIOARE

### a) Rambursarea obligațiunilor Credit Value Investments (CVI)

Obligațiunile de la Credit Value Investments în valoare totală de 8 milioane EUR au fost rambursate integral la data de 6 octombrie, după cum urmează:

- la data de 3 octombrie IMPACT DEVELOPER & CONTRACTOR SA a rambursat la scadența valoarea de 2 milioane EUR;
- la data de 6 octombrie 2025, IMPACT DEVELOPER & CONTRACTOR SA a rambursat anticipat valoarea de 6 milioane EUR, astfel că soldul de la 30 septembrie 2025 a fost rambursat integral cu 24 luni înainte de data scadenței.

### b) Tragere din facilitatea de împrumut cu Garanti Bank

În data de 6 octombrie 2025, IMPACT DEVELOPER & CONTRACTOR SA a efectuat o nouă tragere din facilitatea de împrumut acordată de Garanti Bank în EUR, în valoare de aproximativ 6,1 milioane EUR.

### a) Litigiul privind terenurile Greenfield Copou, dosarul nr. 5350/99/2025

În data de 16 octombrie 2025, Greenfield Copou Residence S.R.L. (o societate în care Impact deține 99% participare la capitalul social, a înregistrat pe rolul Tribunalului Iași o acțiune în constatare, având numărul de dosar 5350/99/2025, formulată în contradictoriu cu doamnele Ghelț Doina-Adriana și Enăchescu Andreea-Silvia.

Prin această acțiune, Greenfield Copou Residence S.R.L. solicită instanței constatarea dreptului său de proprietate asupra terenurilor deținute în Municipiul Iași, zona Copou, în suprafață totală de 50.263 mp.

Titlurile de proprietate având ca obiect Terenurile Greenfield Copou sunt valabile și legale, iar acțiunea în constatare are un caracter declarativ, fiind menită să înlăture orice stare de incertitudine juridică generată de notificările abuzive formulate de pârâtele din cauză, precum și de litigiile aflate în curs de soluționare între acestea și persoanele de la care Greenfield Copou Residence S.R.L. a achiziționat terenurile.

<!-- PAGE 152 -->
Societatea menționează că terenurile au fost achiziționate în perioada 2020–2021, cu respectarea tuturor formalităților de publicitate imobiliară, iar la momentul achiziției nu există nicio notare privind litigii în desfășurare sau pretenții formulate de aceste două persoane.

Situațiile financiare individuale prezentate au fost aprobate de către conducere la data de 14 noiembrie 2025 și semnate în numele acesteia de către:

George Toma Mucibabici
Președinte CA

Dan Sebastian Câmpeanu
Director General

Claudiu Bistriceanu
Director Financiar