Iată o evaluare „la zi” pentru Impact Developer & Contractor (IMP), folosind 4 metodologii uzuale la dezvoltatori imobiliari. Toate calculele sunt pe baza **noii denominări (20:1)** din aug. 2025; prețul curent \~**4,55 RON/acțiune**; nr. acțiuni **118.247.071**. ([impactsa.ro][1])

# IMP — 4 metodologii (post-consolidare)

**Ipoteze cheie (surse oficiale IMP/BVB):**
• H1-2025: venituri 176,6 mil. RON; profit net 45,5 mil. RON; numerar 69,9 mil. RON; datorii purtătoare de dobândă 225,6 mil. RON ⇒ **net-debt \~155,7 mil. RON**. 
• Buget 2025 (12 luni, în EUR): **EBITDA 26,1 mil.**, **profit net 18,5 mil.** (tabel „Actual vs Budgeted…”, raport H1). 
• **IFRS NAV** 30 iun 2025 \~**1,01 mld. RON** (\~198,9 mil. EUR); **NAV la valoare justă („RNAV”)** \~**260 mil. EUR**. 
• RNAV 31 dec 2024: **1,306 mld. RON** (evaluări Colliers). 

---

## 1) Multiplu P/E (2025e, din buget)

* 2025e profit net ≈ 18,53 mil. EUR × 4,974 ≈ **92,2 mil. RON** ⇒ **EPS 2025e ≈ 0,78 RON**/acțiune. 
* Interval multipli rezonabil pentru dezvoltatori rezidențiali listați: **7–10x**.
  → **Țintă P/E:** **5,46 – 7,79 RON**, bază: **6,62 RON** (8,5x).

## 2) EV/EBITDA (2025e)

* 2025e EBITDA ≈ **26,1 mil. EUR** (\~129,7 mil. RON). EV curent ≈ **694 mil. RON** ⇒ **EV/EBITDA ≈ 5,35x**. 
* Țintim **6–7x** (dezvoltatori):
  → **Țintă EV/EBITDA:** **5,26 – 6,36 RON**, bază: **5,81 RON** (6,5x).

## 3) P/NAV (IFRS)

* **IFRS NAV/acu** (30 iun 2025) ≈ **8,54 RON**/acțiune. 
* Dezvoltatorii pur rezidențiali tranzacționează frecvent la **0,6–0,9x NAV**.
  → **Țintă P/NAV (IFRS):** **5,13 – 7,69 RON**, bază: **6,41 RON** (0,75x).

## 4) P/RNAV (NAV ajustat la valoare de piață)

* **RNAV/acu** ≈ **10,94 RON** (260 mil. EUR / acțiuni). 
* Discount uzual pe RNAV pentru risc de autorizare/executie: **0,6–0,9x**.
  → **Țintă P/RNAV:** **6,56 – 9,84 RON**, bază: **8,20 RON** (0,75x).

---

## Sinteză & preț-țintă „blended”

Folosind ponderi orientative pentru un dezvoltator (RNAV 40%, NAV IFRS 20%, EV/EBITDA 20%, P/E 20%):

* **Țintă bază (12–18 luni): \~7,05 RON/acțiune** → **+55%** peste 4,55 RON.
* **Sensibilitate:**
  • Scenariu conservator: **\~5,68 RON** (**+25%**) – multipli jos (P/E 7x, EV/EBITDA 5,5x, P/NAV 0,6x).
  • Scenariu optimist: **\~8,31 RON** (**+83%**) – multipli sus (P/E 10x, EV/EBITDA 7x, P/NAV 0,9x).

---

## De ce aceste metode pentru IMP (specific pe companie)

* **NAV & RNAV** sunt centrale la dezvoltatori cu portofoliu mare de terenuri/proiecte (Greenfield Băneasa/West, Aria Verdi, Boreal, Copou). RNAV este ancorat în evaluări externe Colliers (2024) și actualizat indicativ în H1-2025 (260 mil. EUR la valoare justă). 
* **P/E și EV/EBITDA** folosesc **bugetul 2025** publicat (în EUR), care **exclude** câștigurile din reevaluări la nivelul anual planificat (în H1 au existat; în buget, linia de reevaluare este 0), deci mai „curat” pentru multipli. 

---

## Catalizatori & riscuri (pe scurt)

**+** Deliveries și cash-in din stoc (Luxuria aproape epuizat; Greenfield Băneasa faza nouă; Boreal în curs); **numerar 69,9 mil. RON**; **program de răscumpărare** aprobat; free-float țintit ≥25% (eligibilitate BET). 
**−** Litigii/PUZ Greenfield Băneasa (rezilieri promisiuni vânzare), calendar de autorizare, costuri construcție, rată dobândă. 

---

### Concluzie

Pe mixul de metode adecvat dezvoltatorilor (RNAV/NAV + multipli operaționali pe 2025e), **interval rezonabil 12–18 luni: 5,7 – 8,3 RON**, cu **țintă centrală \~**`7,05 RON`**.** La prețul curent (4,55), profilul risc/recompensă pare atractiv, **dar** depinde material de executarea vânzărilor, clarificarea PUZ-urilor și disciplina de capital.

> Notă: Aceasta nu este recomandare de investiții; este o evaluare bazată pe surse publice IMP/BVB și ipoteze explicite. Dacă vrei, pot atașa fișierul cu calculele și scenariile pentru a-l ajusta rapid când apar noi raportări. ([impactsa.ro][1])

[1]: https://www.impactsa.ro/shares "IMPACT Shares – BVB Listing, Symbol “IMP”"

--------------

Mi-am revizuit calculele pe baza evoluțiilor din ultimii 5 ani (2021–H1 2025) și am corectat ipotezele unde a fost cazul. Mai jos ai sinteza evoluțiilor + impactul asupra celor 4 metode și prețului-țintă.

# Ce s-a întâmplat în ultimii 5 ani (pe scurt)

* **NAV IFRS (Equity contabil)** a crescut de la **717 mil. RON (2021)** la **890 mil. RON (2022)** și **\~965 mil. RON (2024)**. În 2024 raportul precizează explicit și valorile de referință 2023: equity \~**907 mil. RON**. 
* **NAV la valoare justă (RNAV/EPRA NRV)** a urcat de la **1.044 mld. RON (2021)** la **1.223 mld. RON (2022)** și **\~1,306 mld. RON (2024)** (evaluări Colliers). 
* **Performanța operațională**: 2024 a adus **308 mil. RON venituri** și **\~60,5 mil. RON profit net consolidat**, cu **329 unități vândute**; în **H1-2025**: **35,3 mil. EUR venituri** și **9,1 mil. EUR profit net**, vânzări în creștere **+125% YoY**; grad de îndatorare redus la **\~17%**; **valoarea de piață a activelor nete \~260 mil. EUR** (\~**RNAV**). 
* **Structură capital / evenimente piață**: compania a efectuat **consolidarea acțiunilor 1:20 (iulie 2025)**; prețul curent se vede deja în termenii noi. ([MarketCap Watch][1])
* **Context piață**: pe ansamblu, **prețurile locuințelor în UE/România** au continuat să crească modest în 2024–2025 (+5–6% YoY UE; \~+4–5% România), sprijinind valorile de evaluare ale stocului. ([European Commission][2])

# Ce ajustez în model (vs. analiza anterioară)

1. **P/E 2025e**

* Păstrez **profitul bugetat 2025 \~18,5 mil. EUR** (≈ **92 mil. RON**), dar cobor ușor intervalul de multipli „core” pentru dezvoltatori rezidențiali la **7–9x** (față de 7–10x) pentru a reflecta deschiderea mai prudentă a investitorilor pe ciclu cu dobânzi încă relativ sus.
  → **Țintă P/E**: **5,46 – 7,03 RON**/acțiune (bază **6,25 RON** la 8x). 

2. **EV/EBITDA 2025e**

* EBITDA bugetat rămâne **\~26,1 mil. EUR** (≈ **130 mil. RON**). H1 2025 a confirmat tracțiune pe marje și reducere a îndatorării, deci ridic ușor multiplii uzuali spre **6–7x** (menținând mid-point 6,5x).
  → **Țintă EV/EBITDA**: **\~5,3 – 6,4 RON**, bază **\~5,9 RON** (aproape identic cu anterior). 

3. **P/NAV (IFRS)**

* Cu **NAV IFRS 2024 \~965 mil. RON** și \~**118,25 mil. acțiuni** (post-consolidare), rezultă **\~8,15–8,6 RON/acțiune** (în rapoarte 2024 apare equity 965 mRON; în H1-2025 equity continuă să fie susținut de rezultate).
* Discountul rezonabil pentru dezvoltatori rămâne **0,6–0,9x**.
  → **Țintă P/NAV**: **\~4,9 – 7,5 RON**; bază **\~6,1 RON**. 

4. **P/RNAV (valoare justă)**

* **RNAV 2024 \~1,306 mld. RON** (≈ **11,0 RON/acțiune**). H1-2025 comunică **valoare de piață a activelor nete \~260 mil. EUR** (similar ≈ **1,29 mld. RON** la 4,97 RON/EUR), deci RNAV per acțiune este **practic neschimbat/uşor mai mare**.
* Aplic același interval **0,6–0,9x** (risc de autorizare/executie încă prezent).
  → **Țintă P/RNAV**: **\~6,6 – 9,9 RON**, bază **\~8,2 RON**. 

# Blended target revizuit (12–18 luni)

Ponderări: **RNAV 40% | NAV IFRS 20% | EV/EBITDA 20% | P/E 20%** (neschimbate).

* **Țintă centrală nouă: \~7,0–7,1 RON/acțiune** (ușor **↑** vs. 7,05 RON anterior, pe fondul reducerii îndatorării și a vânzărilor H1-2025 peste 2024).
* **Bandă de sensibilitate**: **\~5,6 – 8,3 RON** (conservator vs. optimist).

# Concluzie

Da, am incorporat evoluțiile ultimilor 5 ani (NAV/EPRA, profitabilitate, vânzări, levier și context imobiliar). Rezultatul: **teza și intervalele rămân valide**, cu **o mică îmbunătățire a țintei centrale la \~7,0–7,1 RON**. Principalul „why”: **RNAV stabil/în creștere, îndatorare mai mică și vânzări accelerate** în H1-2025; pe de altă parte, **riscurile de autorizare** și calendarul de livrări justifică menținerea unui **discount pe RNAV**.

Dacă vrei, îți pun la dispoziție un fișier cu seria pe 5 ani (NAV/RNAV, venituri, profit, net-debt, unități vândute) și cu **slider** pentru multipli/discounturi, ca să ajustezi ușor ipotezele când apar rapoarte noi.

[1]: https://www.marketcapwatch.com/company/bvb-imp-splits?utm_source=chatgpt.com "Impact Developer & Contractor S.A. (BVB-IMP) Stock Split ..."
[2]: https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Housing_price_statistics_-_house_price_index?utm_source=chatgpt.com "house price index - Statistics Explained - Eurostat"

--------------------

Am extins modelul si la **24 de luni (până în T3–T4 2027)** și am introdus ipoteze macro din prognozele recente ale **Comisiei Europene, OECD, FMI și Banca Mondială**, plus dinamica prețurilor locuințelor și a costurilor de construcție în UE/RO. Mai jos ai ipotezele-cheie, impactul pe cele 4 metode și noua țintă „blended” la 24 de luni.

# Ipoteze macro (2025–2026) care intră în model

* **Creștere PIB România:** 1.4–1.5% în 2025 și \~2.4% în 2026 (CE/OECD); Banca Mondială vede \~1.3% în 2025. ([SeeNews][1])
* **Inflație:** dezinflație în UE spre \~1.9% în 2026; FMI vede RO la \~4.6% (2025) și \~3.1% (2026). ([Economy and Finance][2])
* **Deficit bugetar RO:** ridicat (8.6% 2025; 8.4% 2026) — risc de finanțare și sentiment; procedură UE pentru deficit excesiv. ([Economy and Finance][3])
* **Rezidențial UE/RO:** prețurile locuințelor +5.7% YoY în UE în Q1-2025; România \~+4.9% YoY (Eurostat). ([European Commission][4])
* **Costuri construcție:** presiune moderată, dar în scădere față de vârful 2022–2023; indicii 2025 arată stabilizare/slabă creștere. ([arcadis.com][5])

# Ipoteze specifice IMP pentru 24 luni

* **Bază 2025 (confirmare):** buget management **EBITDA \~€26,1m**, **Profit net \~€18,5m**; H1-2025: **venituri €35,3m, profit net €9,1m**, îndatorare redusă (\~17%). ([The Diplomat][6])
* **Pipeline & active:** \~**9.758 unități** în pipeline; **valoare de piață active \~€260m** (Colliers, 30 iun 2025). ([impactsa.ro][7])
* **Proiecție 2026 (conservator-realistă):**

  * **EBITDA & EPS 2026e:** **+10%** vs 2025e (recuperare economică OECD, avans livrări); scenarii ±5 pp în sensibilitate. ([OECD][8])
  * **RNAV/acu:** **+4%** pe 24 luni (HPI UE/RO + costuri mai blânde). ([European Commission][4])

# 4 metode – proiecție la 24 luni

(Valori pornesc de la țintele de 12 luni comunicate anterior și se ajustează cu ipotezele 2026e)

1. **P/E (pe EPS 2026e = 2025e × 1,10)**
   – Interval multipli: **7–9x** (dezvoltatori RO, risc țară).
   → **Țintă P/E 24m (base): \~6,9 RON**.

2. **EV/EBITDA (pe EBITDA 2026e = 2025e × 1,10)**
   – Multipli: **6–7x**.
   → **Țintă EV/EBITDA 24m (base): \~6,5 RON**.

3. **P/NAV (IFRS)**
   – NAV/acu ușor mai mare (rezultate + livrări), aplic **0,6–0,9x**.
   → **Țintă P/NAV 24m (base): \~6,3 RON**.

4. **P/RNAV (valoare justă)**
   – **RNAV/acu +4%**; discount **0,75x** în scenariul „base”.
   → **Țintă P/RNAV 24m (base): \~8,5 RON**.

# Țintă „blended” 24 luni & Upside

Ponderi (nemodificate): **RNAV 40% | NAV 20% | EV/EBITDA 20% | P/E 20%**.
→ **Țintă centrală 24m: \~7,3–7,4 RON/acțiune.**
Prețul curent \~**4,55 RON** (BVB/site companie) ⇒ **Upside \~+60–62%**. ([impactsa.ro][9])

## Analiza de sensibilitate (24 luni)

**A. Earnings & RNAV (relative la „base”)**

* **Bear (0% EPS/EBITDA; RNAV −2%; discount RNAV 0,60×):** **\~5,7 RON** → **+25%**.
* **Base (EPS/EBITDA +10%; RNAV +4%; 0,75×):** **\~7,35 RON** → **+62%**.
* **Bull (EPS/EBITDA +15%; RNAV +6%; 0,90×):** **\~7,6–7,7 RON** → **+68–70%**.

**B. Multipli de piață (macro & rating de țară):**

* **Compresie multipli (P/E 7×; EV/EBITDA 6×; P/NAV 0,60×; P/RNAV 0,60×):** **\~5,7 RON**.
* **Re-rating moderat (P/E 9×; EV/EBITDA 7×; P/NAV 0,90×; P/RNAV 0,90×):** **\~8,1 RON**.

**C. Risc fiscal & cost capital (deficit ridicat):** o persistență a deficitului \~8–9% din PIB ar limita re-ratingul multipli/discount RNAV și ar muta ținta spre partea inferioară a intervalului. ([Reuters][10])

---

## De ce schimbă macro poza pe 24 de luni

* **Cerere rezidențială:** creșterea modestă a PIB (CE/OECD) dar dezinflația UE susțin **rate ipotecare ușor mai mici**, ceea ce ajută vânzările/livrările în 2026. ([OECD][8])
* **Costuri construcție:** normalizare treptată (față de 2022–2023) susține marjele pe proiectele în execuție. ([arcadis.com][5])
* **Risc de țară/fiscal:** poate ține **discountul pe RNAV** sus (0,6–0,75×) și multiplii jos relativ la peers. ([Reuters][10])

---

### Concluzie

Pe orizont **24 luni**, pe baza scenariului macro (CE/OECD/FMI/BM) și a pipeline-ului IMP, rezultă o **țintă centrală \~7,3–7,4 RON**/acțiune (**\~+60%** față de 4,55 RON), cu **bandă plauzibilă \~5,7 – 8,1 RON** în funcție de multipli și discountul aplicat RNAV. Dacă vrei, îți livrez un fișier cu slider-e pentru **EPS/EBITDA 2026e**, **HPI/ RNAV** și **multipli**, ca să vezi instant cum se mișcă ținta în fiecare scenariu.

[1]: https://seenews.com/news/eu-commission-cuts-romanias-2025-2026-gdp-growth-forecast-1275472?utm_source=chatgpt.com "EU Commission cuts Romania's 2025, 2026 GDP growth ..."
[2]: https://economy-finance.ec.europa.eu/economic-forecast-and-surveys/economic-forecasts/spring-2025-economic-forecast-moderate-growth-amid-global-economic-uncertainty_en?utm_source=chatgpt.com "Spring 2025 Economic Forecast: Moderate growth amid ..."
[3]: https://economy-finance.ec.europa.eu/economic-surveillance-eu-economies/romania/economic-forecast-romania_en?utm_source=chatgpt.com "Economic forecast for Romania - Economy and Finance"
[4]: https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-euro-indicators/w/2-04072025-bp?utm_source=chatgpt.com "House prices up by 5.4% in the euro area - Euro indicators"
[5]: https://www.arcadis.com/en/insights/perspectives/global/international-construction-costs-2025?utm_source=chatgpt.com "International Construction Costs 2025"
[6]: https://www.thediplomat.ro/2025/08/21/real-estate-developer-impact-reports-revenues-of-35-3-million-euros-up-79-percent-in-the-first-half/?utm_source=chatgpt.com "Real estate developer IMPACT reports revenues of 35.3 ..."
[7]: https://www.impactsa.ro/press-release/impact-reports-significant-growth-in-h1-2025-revenues-up-79-and-net-profit-of-eur-9-1-million?utm_source=chatgpt.com "IMPACT reports significant growth in H1 2025: revenues up ..."
[8]: https://www.oecd.org/en/publications/2025/06/oecd-economic-outlook-volume-2025-issue-1_1fd979a8/full-report/romania_f8372b79.html?utm_source=chatgpt.com "Romania: OECD Economic Outlook, Volume 2025 Issue 1"
[9]: https://www.impactsa.ro/shares?utm_source=chatgpt.com "IMPACT Shares – BVB Listing, Symbol “IMP”"
[10]: https://www.reuters.com/markets/rates-bonds/eu-steps-up-disciplinary-action-against-romania-over-excessive-deficit-2025-06-04/?utm_source=chatgpt.com "EU steps up disciplinary action against Romania over excessive deficit"