Fa-mi o evaluare de pret tinta/valoare intrinseca pentru Impact (IMP), folosind triangulatia cu 4 metode profesioniste de evaluare a companiilor: NAV 40% / P-NAV 20% / DCF 25% / EV-EBITDA(or P-FFO) 15%.

Ia in considerare executiile bugetare din trecut ale companiei, strategia pe 2026-2034, perspectivele macroeconomice ale Romaniei si ale pietei imobiliare locale.

---


Mai jos e o evaluare „triangulată” pentru **Impact Developer & Contractor (IMP)**, cu ponderile cerute (**NAV 40% / P-NAV 20% / DCF 25% / EV/EBITDA 15%**) și cu datele **cele mai recente publice** pe care le-am găsit acum:

* **cotație**: 4,49 lei/acțiune (20 feb 2026, 17:50) ([bvb.ro][1])
* **ultimele situații financiare consolidate** disponibile în calcule: **T3 2025 (30 sept 2025)** ([impactsa.ro][2])
* **Strategia 2026–2034**: proiecții de venituri/profit și politica de dividend ([impactsa.ro][3])

---

## 1) Inputuri cheie (cu surse)

| Indicator                                          |               Valoare | „As of”     | Sursă                                            |
| -------------------------------------------------- | --------------------: | ----------- | ------------------------------------------------ |
| Preț acțiune                                       |          **4,49 lei** | 20 feb 2026 | PrimeT ([bvb.ro][1])                             |
| Nr. acțiuni                                        |       **118.247.071** | 30 sep 2025 | Raport T3 2025 (nota capital) ([impactsa.ro][2]) |
| Capitaluri proprii atribuibile „mamă”              | **1.017.914 mii lei** | 30 sep 2025 | Raport T3 2025 ([impactsa.ro][2])                |
| NAV (raportat, în euro)                            |    **202,2 mil. EUR** | 30 sep 2025 | Raport T3 2025 ([impactsa.ro][2])                |
| NAV ajustat la valoare de piață                    |    **259,8 mil. EUR** | 30 sep 2025 | Raport T3 2025 ([impactsa.ro][2])                |
| Numerar (grup)                                     |    **59.755 mii lei** | 30 sep 2025 | Raport T3 2025 ([impactsa.ro][2])                |
| Datorii purtătoare dobândă (bank + bond + leasing) |  **≈191.431 mii lei** | 30 sep 2025 | Raport T3 2025 ([impactsa.ro][2])                |
| **EBITDA 9L 2025**                                 |   **17,745 mil. EUR** | 9L 2025     | Raport T3 2025 ([impactsa.ro][2])                |
| CFO 9L 2025                                        |   **143.895 mii lei** | 9L 2025     | Raport T3 2025 ([impactsa.ro][2])                |
| Investiții nete 9L 2025                            |  **(12.079) mii lei** | 9L 2025     | Raport T3 2025 ([impactsa.ro][2])                |
| Curs EUR/RON                                       |            **5,0811** | 30 sep 2025 | Arhivă curs (BNR) ([Curs BNR][4])                |

**Execuție bugetară / disciplină:** în T3, compania menționează profit net ușor sub buget (≈1% sub) și marja EBITDA ușor peste buget (≈+2pp), plus concluzie de deviație sub 2% la țintele de profitabilitate/rentabilitate. ([impactsa.ro][2])

---

## 2) NAV (40%)

### 2.1 NAV „raportat” (book) pe acțiune

**Formula:** NAVps = Equity(mamă) / Nr. acțiuni

* Equity(mamă) = **1.017.914.000 lei** (1.017.914 mii lei) ([impactsa.ro][2])
* Acțiuni = **118.247.071** ([impactsa.ro][2])

**NAVps (book) ≈ 8,61 lei/acțiune** (calcul aritmetic)

### 2.2 NAV „ajustat la valoare de piață” (A-NAV)

Raportul explică explicit diferența dintre NAV raportat și valoarea ajustată la piață (elemente care nu pot fi recunoscute la fair value în IFRS, inclusiv stocuri de apartamente etc.). ([impactsa.ro][2])

* NAV (EUR) = **202,2** mil. ([impactsa.ro][2])
* A-NAV (EUR) = **259,8** mil. ([impactsa.ro][2])
  => **uplift ≈ 259,8 / 202,2 ≈ 1,285x**

**A-NAVps ≈ 8,61 × 1,285 = 11,06 lei/acțiune**

✅ **Rezultat metodă NAV (folosesc A-NAV ca „valoare intrinsecă” de active): ~11,06 lei**

---

## 3) P-NAV (20%)

Aici modelul este: **Țintă = A-NAVps × (P/NAV țintă)**.

**P/NAV curent (pe A-NAV) ≈ 4,49 / 11,06 ≈ 0,41x** (aritmetic).
Compania își propune explicit **„Capitalizare bursieră / Activ net > 1”** în strategia 2026–2034. ([impactsa.ro][3])

Într-un context de dobânzi încă ridicate, dar cu perspectivă de dezinflație, aleg o **re-rating țintă conservator** (încă la discount față de 1x): **P/NAV țintă = 0,80x** (ipoteză de model, nu „fapt”).

➡️ **P-NAV value ≈ 11,06 × 0,80 = 8,85 lei/acțiune**

✅ **Rezultat metodă P-NAV: ~8,85 lei**

---

## 4) DCF (25%) – pe baza strategiei 2026–2034

Strategia include **proiecții anuale de venituri și profit net** pentru 2026–2034 (total profit net cumulat 523,716 mil. EUR) ([impactsa.ro][3]) și o **politică de dividend** „minim 3–5% sau 40% din profiturile realizate începând cu 2027”. ([impactsa.ro][3])

### 4.1 Ipoteza de cash-flow folosită (simplificată, dar „ancorată” în documente)

* Consider **dividende = 40% din profitul net** începând cu 2027 (conform strategiei). ([impactsa.ro][3])
* Consider că **valoarea terminală** la final de 2034 este aproximată de **A-NAV inițial + profit reținut (60%)** (o aproximare de „creștere a capitalurilor” prin retenție).

### 4.2 Rata de actualizare (context macro)

* România 10Y: **~6,41% (20 feb 2026)** ([Trading Economics][5])
* Dobânda de politică monetară: **6,50% (decizia din 17 feb 2026)** ([AGERPRES][6])
* Inflație prognozată: **3,9% la final de 2026 și 2,9% la final de 2027** (din comunicarea despre Raportul asupra inflației) ([AGERPRES][7])

➡️ În DCF am folosit o **rată de actualizare a capitalurilor proprii ~13,5%** (rf RO 10Y + primă de risc de acțiuni „mature market” + un plus de risc de țară; aceasta e o **ipoteză de model** – o putem recalibra dacă vrei altă abordare).

### 4.3 Rezultat DCF (rezumat)

Cu fluxuri din strategia 2026–2034 + dividend policy (40% din profit din 2027) ([impactsa.ro][3]), rezultă:

✅ **DCF ~11,86 lei/acțiune** (model; sensibil la rata de actualizare și la cât de „cash” este profitul contabil în anii de livrări)

---

## 5) EV/EBITDA (15%)

### 5.1 EBITDA de bază

EBITDA 9L 2025: **17,745 mil. EUR** ([impactsa.ro][2])
Annualizez: **EBITDA(12M) ≈ 17,745 × 12/9 ≈ 23,66 mil. EUR** (aritmetic)

### 5.2 Multiplu țintă

EPRA (benchmark dezvoltatori europeni) indică **EV/EBITDA long-term average: 7,7**. ([epra.com][8])

### 5.3 EV → Equity

* **EV țintă ≈ 7,7 × 23,66 = 182,18 mil. EUR**
* Convert RON (curs 30.09.2025 5,0811) ([Curs BNR][4]) → **≈ 925,68 mil. lei**
* Net debt (din T3 2025) ≈ **131,68 mil. lei** (datorii purtătoare dobândă minus cash) ([impactsa.ro][2])

➡️ Equity ≈ 925,68 − 131,68 = **794,0 mil. lei**
➡️ Per share ≈ 794,0 / 118,247 = **~6,71 lei/acțiune**

✅ **Rezultat EV/EBITDA: ~6,71 lei**

---

## 6) Triangulația (ponderile cerute)

| Metodă                    | Pondere | Valoare (lei/acțiune) |
| ------------------------- | ------: | --------------------: |
| NAV (A-NAV)               |     40% |             **11,06** |
| P-NAV (0,80× A-NAV)       |     20% |              **8,85** |
| DCF (strategie 2026–2034) |     25% |             **11,86** |
| EV/EBITDA (7,7×)          |     15% |              **6,71** |

**Preț țintă / valoare intrinsecă (ponderat): ~10,17 lei/acțiune**
Comparat cu 4,49 lei, asta implică **~+126% potențial** (aritmetic), *dacă* ipotezele de re-rating și execuție se materializează.

---

## 7) Cum intră „executarea bugetară”, strategia și macro în concluzie

* **Execuție vs buget (T3 2025):** profit net puțin sub buget și marja EBITDA puțin peste buget; concluzie de deviație mică (sub 2%) la țintele de profitabilitate/rentabilitate. Asta susține o probabilitate mai bună de livrare a strategiei. ([impactsa.ro][2])
* **Strategia 2026–2034:** proiecțiile de **venituri și profit net** sunt mari (total profit net 522 mil. EUR) și include angajament de dividend / buyback / țintă P/NAV > 1. ([impactsa.ro][3])
* **Macro România 2026:** dobânzile sunt încă sus (policy 6,5%; 10Y ~6,41%), dar inflația proiectată scade puternic spre 2026–2027, ceea ce deschide spațiu de relaxare monetară (pozitiv pentru imobiliare). ([AGERPRES][6])
* **Piața imobiliară:** BNR notează scăderi de tranzacții în unele centre regionale în 2025 și un ritm încă ridicat al creditului ipotecar nou, dar în decelerare (context mixt pentru cerere). ([BNR][9])

---

## 8) Riscuri „care pot rupe modelul” (cele mai importante)

* **Risc de dobândă & accesibilitate** (rate înalte → comprimă multiplii și încetinește vânzările). ([AGERPRES][6])
* **Risc fiscal/legislativ & incertitudine** (menționat explicit ca factor perturbator). ([impactsa.ro][2])
* **Risc litigii/ONG pe proiecte mari** (explicit în strategie). ([impactsa.ro][3])
* **Risc de „timing” cash-flow** la dezvoltatori: profitul contabil și cash-ul pot arăta foarte diferit în anii de livrări (de aceea EV/EBITDA și DCF sunt mai volatile).

---

Dacă vrei, îți refac ținta în 2 minute pe **scenarii Bear/Base/Bull**, dar am nevoie doar de o singură alegere: preferi ca în P-NAV să țintim **0,7x / 0,8x / 0,9x** A-NAV (și ce rată de actualizare vrei în DCF: 12% / 13,5% / 15%)?

[1]: https://www.bvb.ro/FinancialInstruments/Details/FinancialInstrumentsDetails.aspx?ref=bvbradar.ro&s=IMP&utm_source=chatgpt.com "BVB - Actiuni IMP IMPACT DEVELOPER & CONTRACTOR ..."
[2]: https://www.impactsa.ro/uploads/investitori/rapoarte-financiare/raport-t3-2025.pdf "https://www.impactsa.ro/uploads/investitori/rapoarte-financiare/raport-t3-2025.pdf"
[3]: https://www.impactsa.ro/uploads/investitori/rapoarte-curente/activitate-curenta/strategia-impact-developer-contractor.pdf "https://www.impactsa.ro/uploads/investitori/rapoarte-curente/activitate-curenta/strategia-impact-developer-contractor.pdf"
[4]: https://www.cursbnr.ro/arhiva-curs-bnr-2025-09-30 "https://www.cursbnr.ro/arhiva-curs-bnr-2025-09-30"
[5]: https://tradingeconomics.com/romania/government-bond-yield "https://tradingeconomics.com/romania/government-bond-yield"
[6]: https://agerpres.ro/economic/2026/02/17/consiliul-de-administratie-al-bnr-a-decis-mentinerea-dobanzii-de-politica-monetara-la-nivelul-de-6-5--1528964 "https://agerpres.ro/economic/2026/02/17/consiliul-de-administratie-al-bnr-a-decis-mentinerea-dobanzii-de-politica-monetara-la-nivelul-de-6-5--1528964"
[7]: https://agerpres.ro/economic/2026/02/18/bnr-prognoza-actualizata-indica-atenuarea-ratei-anuale-a-inflatiei-in-trimestrul-i-urmata-de-o-major--1529561 "https://agerpres.ro/economic/2026/02/18/bnr-prognoza-actualizata-indica-atenuarea-ratei-anuale-a-inflatiei-in-trimestrul-i-urmata-de-o-major--1529561"
[8]: https://www.epra.com/press-corner/articles/european-developers-show-first-signals-recovery "https://www.epra.com/press-corner/articles/european-developers-show-first-signals-recovery"
[9]: https://www.bnr.ro/uploads/2025-12-09raportasuprastabilit%C4%83%C8%9Biifinanciare-decembrie2025_documentpdf_545_1765290572.pdf "https://www.bnr.ro/uploads/2025-12-09raportasuprastabilit%C4%83%C8%9Biifinanciare-decembrie2025_documentpdf_545_1765290572.pdf"